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        高效保障房機(jī)制應(yīng)減少尋租空間
        2013-12-04   作者:葉檀  來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
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        【字號(hào)

          北京自住型商品房應(yīng)該向上海共有產(chǎn)權(quán)房看齊,相比而言,上海的方式尋租空間更小,公平而高效。

          北京首個(gè)搖號(hào)自住型商品房網(wǎng)站通道爆棚,說(shuō)明需求者多、性?xún)r(jià)比高。目前北京申請(qǐng)經(jīng)適房、限價(jià)房輪候家庭約有13萬(wàn)戶(hù),具有購(gòu)房資格的家庭遠(yuǎn)超此數(shù)。如果未來(lái)放開(kāi)戶(hù)籍限制,需求更加爆棚。

          自住型商品房仍留有太大的尋租空間。自住型商品房5年后可以入市,政府允許購(gòu)買(mǎi)者獲得資產(chǎn)溢價(jià)。陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖的計(jì)算,“以一套同區(qū)位的商品住宅和自住型商品房為例,普通商品房的起始售價(jià)為1萬(wàn)元/平方米,那么自住型商品房的售價(jià)僅為7000元/平方米。假設(shè)5年后兩種住房的售價(jià)都為12000元/平方米,那么普通商品房在5年后上市交易的話,每平方米可獲利2000元。如果不是唯一一套住房,還需要繳納20%的差額個(gè)稅,每平方米能獲利1600元。而自住型商品房5年后可上市,扣除30%上繳財(cái)政的收益,每平方米可收益3500元。”

          只要有高額溢價(jià)就有大量尋租。按照北京《關(guān)于加快中低價(jià)位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見(jiàn)》第六款,購(gòu)房人取得房屋所有權(quán)證5年以后轉(zhuǎn)讓的,如有增值,應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品住房購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。購(gòu)房人將自住型商品住房轉(zhuǎn)讓后,不得再次購(gòu)買(mǎi)自住型商品住房。如果免除其他所得稅等,只征收30%的土地差價(jià),自住房?jī)r(jià)格越低差價(jià)越小。參照經(jīng)濟(jì)適用房非常不公平,購(gòu)買(mǎi)者可以享受低價(jià),可以享受低稅,還可以享受資產(chǎn)增值收益,擺明了是刺激大家一起去分食大餐。

          經(jīng)濟(jì)適用房覆轍在前,之所以出現(xiàn)大量尋租就是溢價(jià)太高,而國(guó)內(nèi)的信用控制系統(tǒng)又跟不上,現(xiàn)在居然通過(guò)自住型商品房的方式,再放7萬(wàn)套,讓600多萬(wàn)個(gè)家庭中的7萬(wàn)個(gè)家庭獲益。而其他購(gòu)買(mǎi)商品房的人,則成為托底房地產(chǎn)價(jià)格的冤大頭。

          目前北京有經(jīng)適房、兩限房、公租房、商品房,再加上自住型商品房,種類(lèi)已經(jīng)十分混亂。以往的經(jīng)適房也好,單限房也好,都出現(xiàn)過(guò)各種尋租現(xiàn)象。之所以如此混亂,就是因?yàn)槔碚摬磺袑?shí)際的想法,不接地氣,對(duì)信用過(guò)于樂(lè)觀,想給低收入階層公租房,想給夾心層房地產(chǎn)增值的資本利得,如果制定政策者了解情況,那就不得不讓人懷疑向購(gòu)買(mǎi)者放水究竟是為什么?

          相比而言,上海解決夾心層的共有產(chǎn)權(quán)房思路要清晰得多。解決夾心層,用的是共有產(chǎn)權(quán)房的模式,大大降低了尋租空間。

          共有產(chǎn)權(quán)的規(guī)則是清明的。按照約定,以購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格占相同地段、質(zhì)量的普通商品住宅市場(chǎng)價(jià)格的比例約定產(chǎn)權(quán)份額,在《經(jīng)濟(jì)適用住房預(yù)售合同》中約定,并在房地產(chǎn)登記信息中予以載明。一般而言,上海當(dāng)?shù)卣?0%~40%的產(chǎn)權(quán),60%~70%的產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人。

          共有產(chǎn)權(quán)房最大的優(yōu)勢(shì)是減少尋租空間,住滿(mǎn)5年后上市轉(zhuǎn)讓?zhuān)》勘U蠙C(jī)構(gòu)享有優(yōu)先回購(gòu)權(quán),住房保障機(jī)構(gòu)和購(gòu)房人按各自產(chǎn)權(quán)份額分配轉(zhuǎn)讓價(jià)款,僅這一條就把市場(chǎng)溢價(jià)尋租的路子給堵得死死的。由于產(chǎn)權(quán)共有,購(gòu)房者出售經(jīng)適房時(shí),只有兩種選擇,或者優(yōu)先轉(zhuǎn)讓給共有產(chǎn)權(quán)人,也就是地方政府,或者向政府按當(dāng)時(shí)的市價(jià)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)獲得完整產(chǎn)權(quán),這樣一來(lái),其收益大大降低。

          嚴(yán)厲而清晰的規(guī)則好處明顯。共有產(chǎn)權(quán)房推出后門(mén)檻一再降低,獲益者大大增加;公積金借款毫無(wú)阻礙對(duì)夾心層更加有利;開(kāi)發(fā)商明確利潤(rùn)率與回款周期,不再出現(xiàn)購(gòu)地退地的現(xiàn)象;保障房建設(shè)資金有了保障,可以實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn),對(duì)未來(lái)的中低收入群體有利。

          難以執(zhí)行的規(guī)則與可觀的收益,誘惑尋租與投機(jī),建立高效的保障房機(jī)制,需要的不是給低收入者資產(chǎn)品溢價(jià),而是讓他們擁有體面的居所,住者有其居,而非居者有其屋。在現(xiàn)行的信用環(huán)境下,規(guī)則越直白明確,簡(jiǎn)單易行,尋租空間越小,中低收入群體獲利越大。

          上海已經(jīng)想通了這一點(diǎn),而北京還在繞彎。

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