屢起波瀾的土地增值稅，是稅收與土地的雙重錯位。
11月24日，央視《每周質(zhì)量報告》報道，長期關(guān)注我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的北京執(zhí)業(yè)律師李勁松，根據(jù)國家統(tǒng)計局、財政部及國稅總局公布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)得出結(jié)論：自2005年1月1日至2012年12月31日，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。
上述報道房企拖欠巨額的土地增值稅迅速引爆輿論，但看似離奇的背后只是尋常。
土地增值稅一直是預(yù)征為主，年年說清繳，年年難以清繳，關(guān)鍵在于漏洞太大，無法清繳。截至2010年，5年8次發(fā)文，土地增值稅仍然無法真正清算。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)估算，2009年有1878億元沒有清算，稅務(wù)部門清楚這一點。2010年5月26日，國稅總局發(fā)布《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》，當年6月3日再次發(fā)布《加強土地增值稅征管工作通知》，劃定了土地增值稅預(yù)征最低限：東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%，并規(guī)定總體核定征收率原則上不得低于5%。一刀切的預(yù)征就是土地增值稅的現(xiàn)實。
開發(fā)商沒有違規(guī)，算是合理避稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定：納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。三種條件應(yīng)進行清算：一是房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的;二是整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的;三是直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。換句話說，項目不竣工、土地或者不轉(zhuǎn)讓的，可以不清算。
當然，對于符合另外四個條件的，如“已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”，主管稅務(wù)機關(guān)可以要求轉(zhuǎn)讓，但這樣的案例幾乎不存在。
土地增值稅的監(jiān)管主體是企業(yè)項目所在地的稅務(wù)機關(guān)，地方政府沒有動力清算。地方官員招商引資，辛苦引入大型開發(fā)商，一清算，開發(fā)商可能跑路。另一方面，地方財政半壁江山靠土地升值，大型開發(fā)商進入立馬提升周邊地價，不要說清算，就是低價出讓也要吸引大型項目入駐。
問題變成了，地方政府在土地利益鏈條中的重要身份，與土地增值稅清算者的身份是矛盾的，考慮到目前激勵機制沒有改變，地方政府更注重土地收益、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，對于土地增值稅眼開眼閉、對于項目公司久拖不結(jié)大度容忍也就可以理解了。可以想象，稅務(wù)部門完不成任務(wù)時，開發(fā)商幫助完成的事也會存在，互利互惠。
正因為土地增值稅彈性極大、漏洞極大、激勵機制不明確，才成為稅收領(lǐng)域的尷尬樣本。
此次央視報道后，昨日(11月25日)，深圳市地稅局副局長、新聞發(fā)言人楊龍在接受21世紀網(wǎng)采訪時表示，“注意到了深圳幾家大型房企被央視點名”，“(央視報道)概念搞錯了。”楊龍進一步解釋，土地增值稅屬于先預(yù)繳后清算的特殊稅收方式，報道中提到的“應(yīng)繳未繳的土地增值稅”并不能定義為
“拖欠”，而是亟待項目達到一定進度后進行清算。當然，楊龍沒有說預(yù)繳的部分幾乎等于實繳，因為清算之日遙遙無期，甚至清算之日就是空殼之時。
與房產(chǎn)稅一樣，土地增值稅是累進稅制，征收成本極高，銷售物業(yè)所得款項減可扣減支出，包括土地使用權(quán)成本、借貸成本、營業(yè)稅和所有物業(yè)發(fā)展開支。清算提交的內(nèi)容，包括房地產(chǎn)開發(fā)項目清算說明，涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機關(guān)需要了解的其他情況;項目竣工決算報表、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單等等，全部成本算下來真要“累死稅官”，因此統(tǒng)一預(yù)征也成為約定俗成的成本最低的辦法。
土地增值稅體現(xiàn)了稅收漏洞、激勵機制扭曲、操作困難等弊端。如果要真實清算，房地產(chǎn)行業(yè)也得關(guān)張很長一段時間。
為今之計，只有把房地產(chǎn)稅收與土改結(jié)合在一起，以公平、高效、便捷的方式，按照不同區(qū)塊、不同類型的房產(chǎn)分成簡單的幾類預(yù)先征收，為以后的市場立規(guī)矩，為現(xiàn)在的市場找合法依據(jù)。