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        房產(chǎn)稅或被迫加快推出
        2013-11-20   作者:葉檀  來源:每日經(jīng)濟新聞
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          葉檀

          房價繼續(xù)上漲,沒有降溫預期,房地產(chǎn)軟著陸,已到關鍵時刻。

          11月18日,國家統(tǒng)計局發(fā)布10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況,商品住宅價格同比下降的城市1個,上漲的城市69個;最高漲幅為21.4%,最低為下降1.5%。環(huán)比價格下降的城市2個,持平的城市6個,上漲的城市62個;最高漲幅為1.1%,最低為下降0.3%。

          如果以同一樓盤價格漲跌計,上海湯臣一品2005年開價每平方米11萬元,現(xiàn)在均價16萬元,8年上漲5萬元,平均每年上漲6250元,每年上漲5%左右。國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示,一線城市盡管近幾個月新建商品住宅價格同比上漲較多,但從以2010年價格為100的定基指數(shù)看,三年來每年平均漲幅在7%~8%左右。這話從反面解讀是,前期房價增長過快,上漲幅度即使控制在7%,也會在十年內翻番,與我國的GDP一樣。

          未來控制房價未必樂觀。

          全球量化寬松,歐美日未能擺脫通貨低迷,全球各路資金虎視眈眈盯住人民幣資產(chǎn)品,房地產(chǎn)流動性不強、不算重要標的,但大量的資金支撐了房價預期。

          根據(jù)央行最新公布的金融機構信貸收支表,10月末金融機構外匯占款余額為279595.96億元,較9月末的275179.54億元增加了4416.42億元。如果扣除順差與外商直接投資,金融項目約流入2200億元。雖然在不同的月份大起大落,外資總體來說處于流入期,今年1到10月新增外匯占款達2.11萬億元,月均增加2106.22億元。今年2月至4月均在2300億~3000億元之間,5月猛降至不足700億元。6月出現(xiàn)今年以來的首次負值,凈減少412億元;7月凈減少規(guī)模收窄;8月、9月外匯占款重回正增長軌道,10月大增。

          人民幣外升內貶,與歐美的高息差、人民幣匯率的上升,為熱錢提供了沃土,每年資金內外跑一圈就有8%左右的收益。央行只能實行穩(wěn)健的貨幣政策,如果降息會加劇內部通脹;如果加息,會加劇高負債企業(yè)的經(jīng)營風險;如果匯率下行會失去人民幣信用,只能以微調手段硬挺,并且在關鍵節(jié)點改變市場預期,以免市場以為人民幣會波瀾不驚一路漲到底。熱錢的快速來回,加劇股票債券房地產(chǎn)市場的動蕩,由于中印等新興市場富豪的增加,全球藝術品、豪宅的價格還在繼續(xù)提升,中國、印度特大城市的房地產(chǎn)價格處于高位。

          農用地入市不會降低地價,城鎮(zhèn)化、農業(yè)現(xiàn)代化的主要資金來源仍然是土地,交易對象的變化,不會帶來交易價格的變化,在利益面前,政府與農民沒有區(qū)別,都是理性經(jīng)濟人。

          并且農用地入市千差萬別,《新京報》11月18日采訪以北京乃至全國最大的小產(chǎn)權房住宅區(qū)而聞名的通州區(qū)太玉園小區(qū),購房者國芙蓉表示,“轉正”可能會讓業(yè)主補繳大產(chǎn)權房應當繳納的土地出讓金,“10萬左右可以接受,再多就不行了。”當?shù)卮迕癖硎荆拔覀兙褪潜镜厝耍孔幼约鹤。F(xiàn)在不用交物業(yè)采暖費,住著挺好,如果轉大產(chǎn)權要交錢,還不如不轉。”有村民表示,如果房子轉為大產(chǎn)權推向市場,村委會應該對他們進行相關補償,“我才不愿意轉,給我100萬我都不干。”可見,農地入市利益千差萬別,所有的利益胃口都很高,希望低價入市,是對利益群體的蔑視。而偏遠農村的土地溢價低,即使低價入市,也起不了什么作用。

          一線城市抑制房價的行政手段已經(jīng)用到極致。北京、上海之后,廣州出臺樓市新政,限購年限升至3年,二套房首付七成。這種短期行政手段不可能長期使用,一旦放開空前嚴厲的預售審批、限購限制,可以想象一線城市的房價會如何飛漲。

          考慮到貨幣、資源、行政等手段的約束前提,防止房地產(chǎn)風險最終的途徑,只剩下提高現(xiàn)金支付比例與房產(chǎn)稅,前者可以解開銀行脖子上的絞索,后者可以改變地方政府的動力,與購房者的預期。預計這兩條措施將要加快推行。

          房地產(chǎn)市場的軟著陸,其困難與復雜,前所未有。

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