近日，一份由國務院發(fā)展研究中心課題組提出的改革方案報告，引發(fā)市場對新一輪改革方向的熱議。這份被熱議的報告對小產(chǎn)權房的態(tài)度，為小產(chǎn)權房合法化打開了一道門。
報告提出：在規(guī)劃和用途管制下，允許農(nóng)村集體土地與國有土地平等進入非農(nóng)用地市場，形成權利平等、規(guī)則統(tǒng)一的公開交易平臺，建立統(tǒng)一土地市場下的地價體系。在集體建設用地入市交易的架構下，對已經(jīng)形成的“小產(chǎn)權房”，按照不同情況補繳一定數(shù)量的土地出讓收入，妥善解決這一歷史遺留問題。
此處要害在于，土地轉讓制度改變抑制土地溢價，農(nóng)村集體土地與國有土地平等進入市場，土地的供應量將大大增加。也許18億畝紅線之外的土地都有可能進入市場，地方政府以土地儲備經(jīng)營城市之路將走到盡頭，而出售土地的農(nóng)民勢必要到城市落腳，人口城市化由此拉開序幕。對此，我們需在資金、就業(yè)、保障等方面做好充分的準備。
小產(chǎn)權房更是一個地雷陣。
北京數(shù)次清理過小產(chǎn)權房，表面原因是小產(chǎn)權房與現(xiàn)行法律規(guī)章不匹配，根本原因是小產(chǎn)權房將徹底淆亂現(xiàn)在的房地產(chǎn)價格體系。目前的房價中很大一塊是土地溢價，小產(chǎn)權房之所以比周邊房價便宜三分之一甚至一半，就是因為去除了土地交易過程中的大幅溢價。
小產(chǎn)權房數(shù)量的保守估計，全國工商聯(lián)調(diào)研得出的數(shù)據(jù)，從1995年到2010年，全國小產(chǎn)權房建筑面積累計超過7.6億平方米，相當于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積總量的8%。另據(jù)高國梁的統(tǒng)計，從1998年以來中國已銷售新建商品房近100億平方米(此數(shù)據(jù)基于各年國家統(tǒng)計局公告的數(shù)據(jù)累計)，即1億套左右，還有60多億平方米在城鎮(zhèn)邊緣的農(nóng)村土地和工業(yè)用地上建的小產(chǎn)權房(此數(shù)據(jù)基于住建部的統(tǒng)計)，即6000萬套小產(chǎn)權房，按100平方米3口人算，這些可供新增城鎮(zhèn)人口近5億人居住。
任志強表示，北京市小產(chǎn)權房主要集中在通州、順義、懷柔、密云等近郊區(qū)域，約占北京市場樓盤總量的20%左右。“十一五”時期北京市小產(chǎn)權房竣工面積接近400萬平方米，相當于同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積的4.3%，而價格僅為北京臨近地段商品房價格的25%~30%左右。
即使只占商品房總量的8%，小產(chǎn)權房若以現(xiàn)行商品房30%的價格進入市場，會對現(xiàn)有的商品房定價造成巨大的沖擊，房地產(chǎn)、金融、地方財政瞬間垮塌。正因為認識到風險，2011年4月，國土部明確規(guī)定，對于已經(jīng)建好或者已經(jīng)售出的小產(chǎn)權房，不得辦理土地登記。
明智的人會認識到，想維持房地產(chǎn)市場的正常運行，小產(chǎn)權房入市，絕對不會以現(xiàn)行的價格入市，而會進行土地價格補償，補償金額成為關鍵。如果補償額高到與目前商品房市場價持平，小產(chǎn)權房就會失去價格優(yōu)勢。
今年10月，南京小產(chǎn)權房七彩星城小區(qū)業(yè)主開始更換正式的商品房購房合同以及辦理銀行按揭，為獲得正式的產(chǎn)權證做準備。該項目經(jīng)南京市政府批準，按規(guī)定補繳了7000余萬元土地出讓金，取得了國有土地使用證。南京市政府強調(diào)，這并非小產(chǎn)權房開禁，從本質上來說，這是小產(chǎn)權房在補足土地款之后的轉性行為，仍是堅持國有土地性質的補票行為。南京小產(chǎn)權房轉性事件中，是開發(fā)商拿出了7000余萬元填平“缺口”，而其他小產(chǎn)權房，建造的村集體、購房的各色人等，未必肯拿出幾百萬元為土地轉性。
現(xiàn)有的小產(chǎn)權房轉性，似乎對政府有益。即使以每平方米千元土地出讓金算，政府可以增加萬億元的土地出讓金收入，并且短期不會影響房價，因為小產(chǎn)權房已有買主，不會造成新的低價供應。如果日后小產(chǎn)權房轉性常態(tài)化，那就會顛覆現(xiàn)有市場。
在做出重大決策之前，我們必須想明白自己能否承擔市場變革的后果。因為補償會造成無數(shù)糾紛，現(xiàn)有的土地財政需要由切實的房產(chǎn)稅、消費稅得到彌補。