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        開發(fā)商不差錢讓樓市瘋過2009年
        2013-10-29   作者:朱大鳴(著名財經(jīng)評論人、企業(yè)家)  來源:證券日報
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          朱大鳴

          大型房企不差錢形象為年初房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈?zhǔn)欠駮䲠嗔褎澤暇涮枴S忻襟w報道稱,9月份至今,包括恒大、碧桂園在內(nèi)的約十家內(nèi)房股宣布境外發(fā)債計劃,集資金額約248億元人民幣。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,隨著美國量化寬松政策宣布延遲退出,全球資本市場超低利率環(huán)境得以持續(xù),為內(nèi)房股海外發(fā)債再度開啟了大門。隨著上市房企資金更加充裕,接下來肯定會加大在重點城市的拿地力度,一線城市地價或?qū)⒗^續(xù)被推高。

          事實上,從2011年起人們都在擔(dān)憂國十條調(diào)控是否將房企推向絕境,2012年陸續(xù)出現(xiàn)的金星房地產(chǎn)公司資金鏈斷裂、鄂爾多斯房地產(chǎn)老板因資金鏈緊張外逃和自殺事件、各地出現(xiàn)的高利貸崩潰現(xiàn)象,理財產(chǎn)品風(fēng)聲鶴唳,地方債務(wù)搖搖欲破,都預(yù)示著隨著樓市降溫和成交量下降,房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈已經(jīng)緊繃。這種格局一直延續(xù)到今年四月份左右。

          正當(dāng)人們猜測新一屆管理層會不會加碼樓市調(diào)控問題的時候,似乎從今年六月份開始起,中國樓市突然迎來了大反擊,樓市的火爆程度都能把銀行逼成多次鬧錢荒,市場預(yù)期開始明朗起來,隨之而來的是瘋狂的搶房潮。當(dāng)時人們懷疑管理層是不是會按照慣例敲打市場一番,但市場這種預(yù)期并沒能實現(xiàn),反而迎來了政策性利好消息,促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制被解讀為“長效”才能發(fā)揮作用,而推進(jìn)城鎮(zhèn)化的政策也被視為政策性大利好,于是,市場在前一輪的基礎(chǔ)之上又出現(xiàn)了一輪大躍進(jìn),今年金九銀十完美收官。這是這幾年以來,唯一一個完美的金九銀十大豐收。

          就上海鄰居昆山花橋而言,有人發(fā)現(xiàn),“四五月份的時候,這邊的樓市還很一般,近兩個月則堪稱火爆,新盤開出來基本都能實現(xiàn)‘日光’。”房企較勁,中介扎堆,看房車穿梭不斷,上海軌交11號線花橋段的通車讓江蘇昆山花橋的樓市瞬間出現(xiàn)“井噴”。某一住宅樓盤一次性推出1400多套房源,在三個小時內(nèi)銷售一空。一位購房者用“恐怖”來形容當(dāng)日開盤的場面,“2600組客戶、5000人搶1400多套房源,現(xiàn)場就像春運時的火車站,還有一半人沒有搶到。”昆山花橋雖然近臨上海,但畢竟還是有一定距離,這個地方的搶房如同春運,可想上海樓市有多熱。在這樣的背景下,開發(fā)商資金鏈斷裂問題似乎再也沒有成為討論的焦點,反而,開發(fā)商不差錢的形象躍然紙上。

          一線城市樓市大反攻和三四線城市鬼樓重重形成鮮明對比,再加上很多房企獲得金九銀十的“秋收起義”大豐收,口袋充足,他們紛紛從三四線城市出來,實現(xiàn)了從三四線城市,包圍一線城市的戰(zhàn)略目標(biāo),即使銀行鬧錢荒,很多開發(fā)商也很自信地說不差錢。而且,為了反攻大城市,還積極到海外搶錢。大型開發(fā)商不差錢,導(dǎo)致地價上漲,實際上讓了很多中小開發(fā)商空間發(fā)展受到極大限制。房價大漲,并不一定對所有的開發(fā)商都有利,有的甚至淪為房價暴漲的犧牲品。

          正是在這樣的背景下,人們預(yù)期房價還要漲。此前,漲得最瘋的是2009年,2009年全國商品住宅成交均價為7418元/平方米,同比增長了9.06%。但是,人們總是感覺到當(dāng)年房價上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這個數(shù)字。2009年前半年實質(zhì)上很多人都并不看好當(dāng)年樓市,還出現(xiàn)很多拐點論,但是,也是到了6月份,也出現(xiàn)了預(yù)期極其一致的上漲預(yù)期,特別是地王入市,更是認(rèn)定了這種預(yù)期的正確性。今年樓市幾乎是2009年樓市翻版,最開始還是有一些城市出現(xiàn)分化,但是到六七月份,中國樓市在四大城市的領(lǐng)漲下,都在努力上攻,最終造就了一個金九銀十的黃金年。也就說今年下半年的樓市上漲,已經(jīng)不是年初的冰火兩重天的局面了,而是出現(xiàn)了協(xié)同上漲。雖然也有溫州這樣的特例,也是作為一個反例警告人們不要期望調(diào)控政策收緊,如果政策收緊,溫州就是全國的未來縮影,所以,溫州樓市大跌恰恰為這一輪樓市暴漲提供了一個良機。

          即將召開的十八屆三中全會,會給當(dāng)前樓市一個什么樣的定調(diào),這樣的定調(diào)是否超過樓市預(yù)期,還是低于樓市預(yù)期,實際上已經(jīng)決定了近期樓市的基本走向。但無論如何,大型開發(fā)商不差錢狀態(tài),導(dǎo)致銀行很差錢,逼宮貨幣超發(fā)這一事實將會持續(xù)很久。

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