北京出臺(tái)自住型商品房相關(guān)政策具有標(biāo)志意義。這意味著對(duì)于普通商品房不會(huì)出臺(tái)根本性的調(diào)控政策，目前的貨幣與房產(chǎn)稅微調(diào)政策不會(huì)發(fā)生改變。普通商品房漲得再高，又如何?只要保證本市居民有房住就行。
自住型商品房是類(lèi)保障型商品房，與廉租房不同，可以視為升級(jí)版的經(jīng)濟(jì)適用房。自住型商品房本質(zhì)上還是商品房，由開(kāi)發(fā)商限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)完成建設(shè)，購(gòu)買(mǎi)者擁有部分產(chǎn)權(quán)，享有絕大多數(shù)的產(chǎn)權(quán)收益。但自住型商品房的價(jià)格會(huì)隨著商品房均價(jià)的漲跌而浮動(dòng)，而不是由政府統(tǒng)一定價(jià)。
自住型商品房的保障對(duì)象非常清楚，按照限購(gòu)政策規(guī)定在本市具有購(gòu)房資格的家庭，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的群體是本市戶(hù)籍無(wú)房家庭
(含夫妻雙方及未成年子女)，其中單身人士須年滿(mǎn)25周歲;經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭。
值得關(guān)注的是，自住型商品房擁有部分產(chǎn)權(quán)收益，相當(dāng)于政府以低于市場(chǎng)的價(jià)格再發(fā)一遍產(chǎn)權(quán)收益紅利，如果5年之后房?jī)r(jià)還上漲的話。當(dāng)然，這些家庭取得的紅利比房改房幾萬(wàn)元一套要小得多。
30%是個(gè)明確的界限：銷(xiāo)售均價(jià)，原則上按照比同地段、同品質(zhì)的商品住房?jī)r(jià)格低30%左右的水平確定。自住型商品房也會(huì)漲價(jià)，但維持在同地段商品房均價(jià)70%的水平。購(gòu)房者仍需具有一定的經(jīng)濟(jì)能力，只不過(guò)比普通商品房低30%，但必須向政府讓渡一定的權(quán)限，即5年持有期內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)约敖灰讜r(shí)補(bǔ)繳30%的差價(jià)。
相比經(jīng)濟(jì)適用房，自住型商品房的交易規(guī)則更寬松。按照北京2008年4月8日起實(shí)施的經(jīng)濟(jì)適用房新交易規(guī)則，當(dāng)日以后簽訂購(gòu)房合同的經(jīng)濟(jì)適用房屬于“新房”，取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿(mǎn)5年的不得上市，確需上市的由區(qū)縣住房保障管理部門(mén)通過(guò)搖號(hào)等方式確定符合條件的購(gòu)房人按原價(jià)購(gòu)買(mǎi)或由區(qū)縣住房保障管理部門(mén)按原價(jià)回購(gòu);5年后上市出售應(yīng)補(bǔ)交土地收益等價(jià)款，補(bǔ)交金額根據(jù)原購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房時(shí)的價(jià)格和出售時(shí)同地段房屋狀況基本相似的普通商品房?jī)r(jià)差的70%補(bǔ)交，同等價(jià)格條件下，已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)人戶(hù)口所在區(qū)縣住房保障管理部門(mén)可以?xún)?yōu)先回購(gòu)。
自住型商品房持有期滿(mǎn)后轉(zhuǎn)讓的，如有增值，應(yīng)當(dāng)按照屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品住房購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款，這可以視為30%的固定稅，擁有自住型商品房理論上不能比普通商品房更高的產(chǎn)權(quán)溢價(jià)。由于購(gòu)房時(shí)房?jī)r(jià)按照商品房浮動(dòng)，因此沒(méi)有優(yōu)先回購(gòu)、70%差價(jià)等苛刻的條款。由于自住型商品房供地區(qū)位，是按照“全市統(tǒng)籌、區(qū)域均衡”的原則，優(yōu)先安排在交通便捷、功能完善、公共服務(wù)設(shè)施完備的區(qū)域，可以預(yù)料，自住型商品房的產(chǎn)權(quán)溢價(jià)應(yīng)該在平均偏低的水平。
自住型商品房的資金等壓力比廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等要小得多，政府主要是讓渡一小部分土地收益，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了一部分壓力，購(gòu)房者本身承擔(dān)了一大部分壓力，資金來(lái)自于幾個(gè)方面，而不是由政府獨(dú)出。
單位建的福利房得到澄清，文件
“鼓勵(lì)企事業(yè)單位和相關(guān)機(jī)構(gòu)在符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和規(guī)劃要求的前提下，將自有用地用于自住型商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，或者將尚未進(jìn)入銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化為自住型商品房建設(shè)項(xiàng)目”，以往的福利房視同商品房可以交易沒(méi)有差價(jià)稅，而現(xiàn)在，向自住型商品房轉(zhuǎn)化。
上海早就有類(lèi)似的舉措，去年3月1日，上海實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)保障房也即經(jīng)濟(jì)適用房的準(zhǔn)入新規(guī)，共有產(chǎn)權(quán)保障房的門(mén)檻一降再降，明確產(chǎn)權(quán)共享、產(chǎn)權(quán)分成比例、政府有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)等規(guī)則。從上海實(shí)行的情況看，由于產(chǎn)權(quán)收益共享、補(bǔ)繳差價(jià)等因素，使得溢價(jià)大幅縮小，基本杜絕了共有產(chǎn)權(quán)房的尋租現(xiàn)象，甚至銷(xiāo)售情況也不那么暢旺，才會(huì)降低門(mén)檻，以保障更多的群體。
上海引入產(chǎn)權(quán)元素與金融元素，測(cè)量出了本市真正的無(wú)房戶(hù)群體，現(xiàn)在，北京跟上了。
如果共有產(chǎn)權(quán)房銷(xiāo)售不暢，自住型商品房乏人問(wèn)津，說(shuō)明這個(gè)社會(huì)購(gòu)房者要的是投資溢價(jià)，所以，讓他們哄抬商品房?jī)r(jià)格去吧，這是自主選擇，利益與風(fēng)險(xiǎn)他人無(wú)權(quán)干涉。