近一段時間，房價熱竄與政策冷對有點(diǎn)不符合市場人士的慣有邏輯。有香港媒體分析，新領(lǐng)導(dǎo)層強(qiáng)調(diào)改革著眼于“頂層設(shè)計(jì)”，從體制上著力，根本性地去解決問題，估計(jì)十八屆三中全會后，樓市調(diào)控措施會采釜底抽薪之法，改革集中在土地、稅收及體制方面。
一旦樓市失去控制，就如同失速的飛機(jī)，很容易造成飛行事故。從目前的情況來說，中國經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型尚需努力，增長還離不開房地產(chǎn)這個發(fā)動機(jī)。畢竟中國樓市還是有很多剛性需求存在，目前所要達(dá)到的政策目標(biāo)是，使得房地產(chǎn)市場能夠正常運(yùn)作，這樣既不傷害經(jīng)濟(jì)內(nèi)在運(yùn)行機(jī)制，也不會使得房地產(chǎn)市場胡亂狂奔。所以，不能排除決策層從整體上給樓市進(jìn)行一場休克式治療。
休克療法雖然有助于改變樓市走向歧途的功能，但是，如果操作不當(dāng)，很可能會打蛇不成反被咬。具體來說，導(dǎo)致中國樓市過熱的一個最重要的因素是投機(jī)，投機(jī)利用了供求失衡的規(guī)律，放大了樓市的稀缺性，從而制造了樓市一輪又一輪的暴漲，所以，無論宏觀調(diào)控政策具體怎么操作，其所指向的目標(biāo)就是樓市投機(jī)行為。
限購就曾打蛇不成反被咬，它是一種行政手段，用外在的強(qiáng)制來限制投機(jī)。這一手段招致廣泛的非議，被指誤傷了剛性需求和改善性需求，在房價上漲背景下，限購政策如同筑堤壩，一旦放開就會導(dǎo)致河水泛濫，副作用非常大。鑒于此，有人提議用房產(chǎn)稅、征收遺產(chǎn)稅或者限賣的手段來遏制投機(jī)，其射擊目標(biāo)仍然是遏制投機(jī)性需求。不過，在房價上漲的背景下，投機(jī)性需求會繞過各種防線，使得調(diào)控目標(biāo)失效。
就房產(chǎn)稅來說，如果房價上漲的幅度超過了投機(jī)者所支付的房產(chǎn)稅的增量成本，不但遏制不了房價，反而因?yàn)槌杀就苿訉?dǎo)致房價展開新一輪上漲。房產(chǎn)稅具有助漲助跌的功效，在日本和美國都顯現(xiàn)得非常明顯。泡沫放大時房產(chǎn)稅助漲，泡沫破裂時因?yàn)槌杀敬笤鏊侵模虼耍慨a(chǎn)稅承擔(dān)不了穩(wěn)定樓市的功效。
香港分析人士認(rèn)為，涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的包括土地制度改革、房產(chǎn)稅改革、地方稅收改革等，這些改革都是要相互配合才能成功，這正是中央暫時對樓市按兵不動的主要原因。事實(shí)上，我們并不否認(rèn)房地產(chǎn)調(diào)控是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，但是，從當(dāng)前的實(shí)際情況來看，土地制度改革因?yàn)樯婕吧鐣参：茈y有實(shí)質(zhì)性突破，因?yàn)闆Q策層不可能只考慮經(jīng)濟(jì)利益，還要考慮社會安定因素。房產(chǎn)稅改革也因?yàn)槠涔πШ屠婕m纏，很難真正發(fā)揮遏制房價上漲的作用，地方稅多了，并不意味著地方政府就愿意放棄土地財(cái)政這一塊肥肉。因此，不能對政策功效過于樂觀。
我們曾經(jīng)呼吁有條件地讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，雖然小產(chǎn)權(quán)房是非法生育，但生出來了還是應(yīng)當(dāng)給予法律保護(hù)。然而，在現(xiàn)實(shí)中小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正牽涉到了太多的利益牽絆，就像被一張大網(wǎng)網(wǎng)住一樣，使得這些改進(jìn)難以伸展。某種意義上，小產(chǎn)權(quán)房也為供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場作出了貢獻(xiàn)，在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房曾經(jīng)沒能得以擴(kuò)展之際，這些小產(chǎn)權(quán)房從放大供給角度平衡了房地產(chǎn)市場。
筆者認(rèn)為，十八屆三中全會很可能會給房地產(chǎn)調(diào)控一個明確說法，會出臺一系列措施迎擊暴漲的樓市。畢竟，房價亂竄對樓市不利，房價暴跌更是殃及大部分人，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，才能穩(wěn)住中國經(jīng)濟(jì)。