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　　上期專欄發(fā)表于《證券時(shí)報(bào)》后，陸續(xù)有熱心讀者反映文章有話沒說完之嫌。的確，買房這個(gè)大到國(guó)計(jì)民生、細(xì)到家家戶戶的話題，何止是短短幾段筆墨能說清道盡的。本期，筆者借個(gè)人購(gòu)房經(jīng)歷，談?wù)劽绹?guó)買房三元素——房子、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)以及按揭貸款——中的首要元素：房子。
　　在美國(guó)，根據(jù)產(chǎn)權(quán)形式的不同，住宅類房地產(chǎn)可粗略分為三類：共管公寓、聯(lián)排別墅以及獨(dú)棟別墅。而這種法律形式的清晰定義，亦從側(cè)面反映了其社會(huì)法律架構(gòu)之健全與規(guī)章制度之完善。美國(guó)住房的產(chǎn)權(quán)形式與中國(guó)有很大區(qū)別。國(guó)內(nèi)購(gòu)買的商品房通常享有的是70年的土地使用權(quán)，而最終所有權(quán)屬于國(guó)家。而在美國(guó)，所購(gòu)房屋及其土地的所有權(quán)都屬于私人。不過，權(quán)利與義務(wù)通常是形影不離的，有了房屋土地所有權(quán)，就得交地產(chǎn)稅。此稅項(xiàng)由地方政府根據(jù)每年房產(chǎn)估值，乘以法定稅率，依法收取。年稅率各州縣市不同，為百分之一左右不等，而市區(qū)稅率普遍高于郊區(qū)。所以，房產(chǎn)稅也是美國(guó)買房必須考量的重要保有成本之一。
　　所謂共管公寓（condo），就是國(guó)內(nèi)民眾再熟悉不過的公寓建筑，多建于地段較好的鬧市。其產(chǎn)權(quán)特性是購(gòu)房者對(duì)本公寓四壁內(nèi)有完全處置權(quán)，但公寓外的所有公共空間統(tǒng)一由業(yè)主協(xié)會(huì)委托專人管理。此協(xié)會(huì)類似于國(guó)內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)，理事由業(yè)主選舉產(chǎn)生。此類型住宅的優(yōu)點(diǎn)是省事，大到建筑外觀維護(hù)，小到剪草澆花，都有專人打點(diǎn)。但缺點(diǎn)是每月管理費(fèi)用不菲，少則每月上百美元。另外，此類住宅的業(yè)主委員會(huì)常常設(shè)立嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)章制度，約束一切對(duì)房屋外觀有影響的活動(dòng)。買房時(shí)必須簽署合同，同意遵守業(yè)主委員會(huì)制定的各項(xiàng)條款。在此嚴(yán)格制度約束下，連不及時(shí)把門口每周回收一次的垃圾桶搬回家的小事都逃不過鄰居的法眼，如前一陣北京某住宅頂樓上蓋假山別墅事件，若在美國(guó)是不可想象的。
　　與共管公寓大不同的便是獨(dú)棟別墅（detached home），也就是我們?cè)凇督^望主婦》及其他美式家庭影視劇里看到的一塊草地一棟洋房式的建筑。此類型住房多建于市郊（suburb）或農(nóng)村地帶，是美國(guó)人成家養(yǎng)子之首選。在此不得不插一句，市郊（suburb）一詞在中美文化字典里有截然不同的定義。在國(guó)內(nèi)，談及郊區(qū)，大家不禁會(huì)聯(lián)想到城鄉(xiāng)結(jié)合部、治安差、基礎(chǔ)建設(shè)不全、閑散流動(dòng)人口等負(fù)面描述。而美國(guó)恰恰相反，市郊是“城市向外擴(kuò)張、中產(chǎn)階級(jí)追求前院后院、樓在中間、老婆孩子一條狗”式的美國(guó)夢(mèng)的必然產(chǎn)物。成熟的市郊社區(qū)不乏完善的醫(yī)療教育資源，生活便利，從星巴克到沃爾瑪，應(yīng)有盡有。但這種攤大餅式的城市發(fā)展模式伴隨著不可避免的交通問題。公共交通是稀有資源，私家車是必需品。開車上班，通勤時(shí)間在一小時(shí)上下，是再常見不過的。
　　回歸正題。此類獨(dú)棟別墅的好處就是私人空間充足，業(yè)主可充分發(fā)揮個(gè)性。房屋的產(chǎn)權(quán)，從地下能挖出來的石油天然氣，到上蓋建筑，統(tǒng)統(tǒng)屬于業(yè)主。院子里是種花還是種菜，哪天心血來潮決定在后院挖個(gè)泳池，亦或是在車庫(kù)上加蓋一間房，都任由主人。而某些擁有豐富自然資源的地區(qū)，地下的石化能源資源、地上的森林也都在主人名下。而更大的空間也有其相應(yīng)的保有成本，定期給草坪澆水剪草掃落葉等“農(nóng)活”，也是所謂別墅居民周末的必修課。由于人力成本高昂，美國(guó)人是不會(huì)輕易把此類家務(wù)事交給外人打點(diǎn)。另外，在享受草坪綠地蔭天大樹碧藍(lán)泳池之余，業(yè)主也得對(duì)所有財(cái)產(chǎn)負(fù)責(zé)。譬如所建泳池，假如因未安裝圍欄而導(dǎo)致鄰家小童不慎溺亡，業(yè)主很可能將因此承擔(dān)法律責(zé)任。再比如自家的大樹，因惡劣天氣倒在鄰居房頂所造成的損失，也得算在樹主人頭上。總之，持有此類住宅，從種花剪草到大興土木，即便不親力親為也得為瑣事操心，也算是美國(guó)中產(chǎn)階級(jí)幸福的煩惱。
　　介于獨(dú)棟別墅與共管公寓之間的是聯(lián)排別墅（townhouse），外觀結(jié)構(gòu)上就是一棟棟房子骨肉相連排排站， 左鄰右舍僅一墻之隔。其特性綜合了共管公寓及獨(dú)棟別墅的利弊。即便不處于鬧市，也多建于交通便利離市中心較近的市郊。
　　總而言之，美國(guó)不同類型的住宅，空間越大，業(yè)主自由發(fā)揮的余地越大，但與之伴隨而來的麻煩也越多。借用電影《蜘蛛俠》里“能力越大、責(zé)任越大”的經(jīng)典臺(tái)詞，“房子越大、責(zé)任越大”是美國(guó)房地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)法則。