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　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均上漲0.7%，連續(xù)第4個(gè)月小幅回落，調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)。7月房?jī)r(jià)環(huán)比下降的溫州、寧波、安慶和九江均為首次下降；而上月環(huán)比下降的5個(gè)城市均由降轉(zhuǎn)升。最近數(shù)月沒(méi)有一個(gè)城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)回落的情況，表明房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)回落的動(dòng)力不強(qiáng)，個(gè)別城市房?jī)r(jià)環(huán)比回落并沒(méi)有趨勢(shì)性含義，新建商品住宅價(jià)格總體上仍呈環(huán)比普漲格局。同比來(lái)看，70個(gè)城市7月房?jī)r(jià)漲幅延續(xù)持續(xù)提高趨勢(shì)。除溫州外其余69個(gè)城市全部上漲，四個(gè)一線城市漲幅居前，京廣深滬分別上漲18.3%、17.4%、17.0%和16.5%。
　　2013年各主要城市將新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)確定為房?jī)r(jià)增幅要（明顯）低于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅，北京和上海要求更高些，要求房?jī)r(jià)相對(duì)2012年基本穩(wěn)定。數(shù)據(jù)顯示，6月份一線城市房?jī)r(jià)同比平均增長(zhǎng)15.9%，二線城市平均上漲7.9%，上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入實(shí)際僅增長(zhǎng)6.5%。如果沒(méi)有特別的措施出臺(tái)，一線城市和熱點(diǎn)地區(qū)完成年度控制目標(biāo)事實(shí)上已是不可能。
　　從根本上講，樓市調(diào)控的目的不是要對(duì)抗因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程過(guò)程中房?jī)r(jià)正常上漲的經(jīng)濟(jì)規(guī)律，而是要抑制伴隨這一過(guò)程中房?jī)r(jià)的不正常上漲，使房?jī)r(jià)漲幅控制在適度和合理的空間以與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入增長(zhǎng)相匹配。
　　限購(gòu)限貸、上浮房貸利率、限制開(kāi)發(fā)貸款以及打擊囤房行為等行政或經(jīng)濟(jì)措施，都有其必要性和積極性，對(duì)短期抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲具有積極意義。但長(zhǎng)遠(yuǎn)看，這些措施都不能解除推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的根本力量：由于區(qū)域間資源配置的極端不均衡導(dǎo)致熱點(diǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)強(qiáng)烈的上漲預(yù)期。預(yù)期是影響人們行為的重要變量，房?jī)r(jià)的預(yù)期管理至關(guān)重要。
　　資源富集地區(qū)具有其他地區(qū)無(wú)法比擬的人、財(cái)、信息及機(jī)會(huì)優(yōu)勢(shì)，吸引著大量區(qū)外人員流入，導(dǎo)致熱點(diǎn)地區(qū)相對(duì)有限的土地和住宅資源供給與相對(duì)無(wú)限龐大的外在需求之間的矛盾無(wú)法根本解決，這些城市房?jī)r(jià)上漲預(yù)期因此而不斷強(qiáng)化，導(dǎo)致熱點(diǎn)地區(qū)無(wú)法形成有效的房?jī)r(jià)供需均衡點(diǎn)。即使通過(guò)限購(gòu)限貸等行政強(qiáng)制措施暫時(shí)達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的，但無(wú)法真正消除大量被壓抑的需求動(dòng)機(jī)。對(duì)特定區(qū)域而言，只要這種過(guò)度需求動(dòng)機(jī)存在，就無(wú)法根除房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。從這個(gè)意義上說(shuō)，北滬廣深房?jī)r(jià)調(diào)控一定程度上超出了各城市自身的能力范圍。
　　我國(guó)地區(qū)間資源分配不平衡是導(dǎo)致熱點(diǎn)地區(qū)樓市供不應(yīng)求的根本原因，緩解熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的長(zhǎng)期的和根本的方法還是在于縮小地區(qū)間的資源配置不均，削弱熱點(diǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，使房?jī)r(jià)真正回歸到與經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民收入增長(zhǎng)相匹配的合理區(qū)間。
　　因此，解決熱點(diǎn)地區(qū)高房?jī)r(jià)的根本出路在于資源外溢，讓新增資源更多流向熱點(diǎn)城市周邊區(qū)域。但由于資源積聚的自我強(qiáng)化特征和熱點(diǎn)地區(qū)對(duì)資源外流阻力，資源配置不可能自發(fā)平衡，往往反而更加分化。為了達(dá)到資源更合理配置，筆者提出以下建議。
　　首先，要以新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃和頂層設(shè)計(jì)為契機(jī)，合理平衡局部資源配置，使熱點(diǎn)城市資源能適度向區(qū)外擴(kuò)散（同一個(gè)城市也要盡量在區(qū)內(nèi)平衡資源），避免資源再過(guò)度向一些城市集中，積極創(chuàng)造各具特色的國(guó)家級(jí)多中心和區(qū)域多中心，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的多極化發(fā)展格局。這一方面以利于人口合理分配，緩解大城市資源和空間壓力；另一方面也有利于農(nóng)民工就近就業(yè)，促進(jìn)農(nóng)民工的城鎮(zhèn)化進(jìn)程。
　　其次，對(duì)于資源富集地區(qū)資源外溢阻力，可以通過(guò)內(nèi)生城鎮(zhèn)化措施促進(jìn)地區(qū)間均衡發(fā)展。將城鎮(zhèn)化進(jìn)程內(nèi)生于經(jīng)濟(jì)發(fā)展，就是將城鎮(zhèn)化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段及其過(guò)程緊密結(jié)合，讓“人的城鎮(zhèn)化”成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在約束性指標(biāo)，即要將滿足條件的勞動(dòng)者均納入當(dāng)?shù)厣鐣?huì)統(tǒng)籌保障體系，逐步實(shí)現(xiàn)“同工同酬同福利”的公共服務(wù)均等化。
　　內(nèi)生城鎮(zhèn)化進(jìn)程，將極大削弱熱點(diǎn)城市利用既有優(yōu)勢(shì)加劇資源不均衡分布的內(nèi)在動(dòng)機(jī)，同時(shí)能有效約束城市邊界。一方面，一些大中城市“人的城鎮(zhèn)化”成本較高，而一些二三線城市成本相對(duì)較低，隨著經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)背景下的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，將促使更多的人向二三線及中小城市分流，從而有利于促進(jìn)地區(qū)間的均衡發(fā)展；另一方面，長(zhǎng)期來(lái)看，隨著人和資源分配均衡化及地區(qū)間差異縮小，也能從根本上緩解熱點(diǎn)地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格上漲壓力。
　　第三，雖然經(jīng)歷了上半年的預(yù)期頻繁落空，但市場(chǎng)并沒(méi)有形成新的適應(yīng)性預(yù)期，對(duì)大多習(xí)慣于高增長(zhǎng)和刺激性調(diào)控模式的投資者來(lái)說(shuō)，仍不斷試圖從政策層面挖掘規(guī)模刺激的預(yù)期。尤其是7月底中央政治局經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議因未強(qiáng)調(diào)“調(diào)控”字眼而被市場(chǎng)廣泛解讀為調(diào)控放松——這是市場(chǎng)的“反向思維”，對(duì)政策放松預(yù)期顯然已經(jīng)過(guò)頭了。從本屆政府歷次常務(wù)會(huì)推出的具體“穩(wěn)增長(zhǎng)”措施來(lái)看，政府手中有很多放松樓市調(diào)控之外的“穩(wěn)增長(zhǎng)”途徑，在房?jī)r(jià)依然快速上漲的情況下，不必也不會(huì)放松樓市調(diào)控。
　　在下半年經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況下，政策面需要明確重申樓市調(diào)控定位，讓市場(chǎng)保持穩(wěn)定和合理預(yù)期，維護(hù)好房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅連續(xù)4個(gè)月小幅回落的調(diào)控效果，否則本輪調(diào)控又將重蹈以往歷次調(diào)控覆轍，不論政府公信力還是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整轉(zhuǎn)型，都將承受更嚴(yán)重更持久的打擊。
　　最后，還要適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，增強(qiáng)預(yù)期管理效果。房產(chǎn)稅自2011年初在上海、重慶啟動(dòng)以來(lái)，作為典型的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段一直備受關(guān)注。實(shí)踐已證明通過(guò)行政強(qiáng)力維持房?jī)r(jià)平穩(wěn)很難，常常做不到，因此樓市行政調(diào)控手段讓位于經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)手段將是必然趨勢(shì)。經(jīng)濟(jì)手段通過(guò)影響微觀主體的成本效益權(quán)衡從而影響個(gè)體決策，從根本上保證個(gè)人理性和激勵(lì)的統(tǒng)一，從而建立起引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。
　　雖然當(dāng)前房產(chǎn)稅在調(diào)控房?jī)r(jià)中的作用并不顯著，對(duì)房產(chǎn)稅爭(zhēng)議也一直不斷，但在房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的地區(qū)，通過(guò)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)等方式作為預(yù)期管理的工具還是非常必要的。