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本輪樓市調控已經持續(xù)了4年之久，但從效果上評估，可能并未實現(xiàn)當初抑制房價上漲的目的。因為諸多關鍵性指標顯示，在這4年中，房地產市場仍持續(xù)火爆，房價連續(xù)40多個月上漲。今年上半年，全國商品房銷售面積和住宅投資增速分別達28．7％和20．8％。在這一背景下，作為二線城市樓市風向標之一的溫州市，放寬對購買第二套住房的限制，其導向作用值得觀察。
8月9日，溫州放開了對購買第二套住房的限制，允許本地擁有一套住房的戶籍人口購買第二套住房，而在2011年3月實行的限購中，溫州是不允許本地居民購買第二套家庭用房的。作為我國民營經濟最發(fā)達的地區(qū)，由于近年來實體經濟步履維艱，溫州民資轉向樓市，導致前幾年房價漲勢兇猛。因此，有種看法認為，溫州此舉是中國經濟下滑后房地產調控政策松動的跡象。
溫州停止二套房限購政策，是否會形成骨牌效應？目前看可能性不大。但即使有這種趨勢，也不奇怪。畢竟房地產行業(yè)對中國經濟增長的推動作用至關重要。
不過，從溫州自身來說，其放寬對購買二套房的限制，有著自己的特殊考慮。如前所述，由于過去幾年房價漲幅過大，溫州的樓市調控政策較其他多數城市更為嚴厲，其他城市僅限制本地戶籍家庭購買第三套住房。正因此，在推出該政策后，溫州是全國唯一一個房價自2011年8月以來連續(xù)出現(xiàn)22個月同比下降的城市。而限購令放寬后，溫州的規(guī)定與其他城市差不多。這種情況是其他城市不曾有的。
不管溫州此舉表達了一種什么含義，有一點基本明確，即中國的樓市調控政策已走到拐點。幾年前基于4萬億刺激計劃和寬松貨幣政策而導致的房價猛漲，迫使政府采取了被稱為史上最嚴厲的房價調控組合措施，包括針對購房者的限購和信貸限制以及上調首付比例，針對房地產公司的股票和債券發(fā)行限制，乃至針對銀行的信貸投放限制。然而，這一系列以限制市場交易為特點的調控政策實施下來，從民眾的角度看，效果卻未必如意。一方面，房價仍在快速上漲，買不起房的人照樣買不起；另一方面，有改善住房需求的居民特別是所謂剛需一族卻被限制購買，致使他們無法改善生活，也直接導致國家的經濟受到限購政策的影響。
這種近乎三輸——至少沒有贏家——的局面是需要我們反思的，樓市調控效果不彰的癥結到底出在哪個環(huán)節(jié)，是否有必要重構調控政策？我們認為，政府限制房價上漲的出發(fā)點應該沒有錯，但這種以限為主、一限了之的做法卻有簡單化之嫌。考察目前房地產市場持續(xù)火爆的原因，正如一些分析所說，既有土地價格的因素，也有貨幣流量、信貸規(guī)模和財政體制等因素。從貨幣政策來說，市場上的超發(fā)貨幣必然要有出處。在股票市懲債券市場低迷的情況下，房地產就成為主要的集中地，而錢來得多，商品價格自然就高。再從信貸來看，銀行貸款，總要追求利息收益，而住房貸款就是一個相對高收益的領域。此外，信貸推動房價，也是多年來一直存在的事實。還有，地方政府沒有穩(wěn)定的收入來源，卻承擔比較繁重的公共支出責任，推高地價獲得更多的收入是不得已而為之。從保障房的角度來說，它只能在解決中低收入人群住房方面起到托底的作用，甚至一些保障房因為建在偏僻地方，交通和配套設施不完善，建成后一直空置，連托底作用都未起到，何況，保障房還可能推高地方的商品房土地出讓價格，進而推高商品房價格。
所以，新的樓市調控政策要有新的思路，本質上講，只要管住了貨幣和信貸，頂多再加上一個房產稅收政策，就不必擔心房價繼續(xù)上漲。
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