控制大城市房?jī)r(jià)上漲的長(zhǎng)短之策
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2013-08-13 作者:李宇嘉(深圳市房地產(chǎn)研究中心) 來源:證券時(shí)報(bào)
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近期,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)幾個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象,7月份近60%城市住宅成交量下降,平均跌幅在25%左右,但與此同時(shí)百城房?jī)r(jià)連續(xù)14個(gè)月上漲,10大城市房?jī)r(jià)上漲速度加快,特別是二手住房?jī)r(jià)格紛紛創(chuàng)歷史新高,10大城市二手住房?jī)r(jià)格同比平均漲幅(15.76%)是新房?jī)r(jià)格同比漲幅(8.81%)近一倍,北京二手住房?jī)r(jià)格逼近每平方米3萬元大關(guān),城區(qū)均價(jià)突破4萬,月均成交量突破1萬套大關(guān),而“搶房潮”也在多地持續(xù)上演。 絕大多數(shù)專家和媒體認(rèn)為,2011年下半年以來,土地供應(yīng)和新開工持續(xù)走弱導(dǎo)致供求緊張,主導(dǎo)了房?jī)r(jià)上漲。筆者的看法是,總量上供求關(guān)系緊張導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲是一個(gè)表象,問題的根本還是住房供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性短缺,即熱點(diǎn)片區(qū)(主要是城市中心區(qū))住房供不應(yīng)求的問題非常突出,而房?jī)r(jià)上漲快和“搶房潮”也主要發(fā)生在這些熱點(diǎn)片區(qū),而新建住房供應(yīng)的主力區(qū)域——城市郊區(qū)或新區(qū)則不存在供不應(yīng)求的情況。根據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì),與7月份新房成交普遍下滑不同的是,13城市7月份二手房成交總量為59126套,環(huán)比上漲12.66%。在價(jià)格上,2012年以來,主要城市城區(qū)二手住房?jī)r(jià)格上漲幅度在15%-25%之間,有的城市中心城區(qū)二手住房?jī)r(jià)格漲幅在30%左右,遠(yuǎn)超新房?jī)r(jià)格漲幅,而二手房成交則主要集中在城區(qū),特別是熱點(diǎn)片區(qū);從租賃市場(chǎng)看,住房租金自2010年以來連續(xù)42個(gè)月上漲。同樣,租賃市場(chǎng)成交也主要集中在城區(qū),特別是熱點(diǎn)片區(qū)。 熱點(diǎn)片區(qū)(主要是城市中心區(qū))之所以出現(xiàn)住房供不應(yīng)求的問題,從表象上來看是土地供應(yīng)不足導(dǎo)致供求關(guān)系緊張,深層次原因在于公共服務(wù)供給不平衡,優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)資源(教育、醫(yī)療、交通和生活環(huán)境等)主要集中在城區(qū),特別是城市中心區(qū)。近年來,盡管地方政府不斷加大基礎(chǔ)設(shè)施投資力度,但增加的往往是高速公路、會(huì)展中心、城市廣場(chǎng)等與老百姓實(shí)際公共服務(wù)需求關(guān)系不大的政績(jī)工程上,而教育資源、醫(yī)療資源、社會(huì)保障等卻并沒有隨著城市擴(kuò)展、物價(jià)上漲和生活壓力的增加而同步增加,存在供給嚴(yán)重不足和質(zhì)量低下(相比中心城區(qū)的供應(yīng))的問題。特別是,近年來各地方政府將財(cái)政資金大量投入到發(fā)展和補(bǔ)貼新興產(chǎn)業(yè)、新區(qū)開發(fā)、土地收儲(chǔ)和政績(jī)工程上,無暇顧及老百姓的實(shí)際需求。因此,我們可以看到,凡是優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)供給集中的中心城區(qū),房?jī)r(jià)不但很高而且上漲的很快。比如,在主要城市,優(yōu)質(zhì)教育資源集中區(qū)域的房?jī)r(jià)(即所謂的學(xué)位房)比周圍房?jī)r(jià)高出至少1/3。 今年以來,以首次購(gòu)房為主的剛性需求已經(jīng)達(dá)到主要城市住房銷售規(guī)模的80%以上,這些購(gòu)房需求考慮的更多的是居住、小孩的教育、工作和生活的便利性,符合這類需求的房屋則主要集中在城市中心區(qū)。因此,要解決大城市高房?jī)r(jià)的問題,短期內(nèi)要大力培育租賃市場(chǎng)體系,這需要取消購(gòu)房與戶籍、享受公共服務(wù)掛鉤的實(shí)質(zhì)性改革,做到租房與購(gòu)房同權(quán);長(zhǎng)期內(nèi)關(guān)鍵政策之一就是要增加公共服務(wù)供應(yīng)的規(guī)模及在城市各區(qū)域的均等化。
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