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　　隨著房價(jià)的一再升溫，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，呼聲日趨高漲。《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》最新披露消息稱，有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制已經(jīng)形成初步草案。該草案正在有關(guān)部委、協(xié)會(huì)等小范圍內(nèi)征求意見。但推出時(shí)機(jī)尚未確定。
　　新一屆政府上臺(tái)后，在房地產(chǎn)方面，并未急于出臺(tái)短期應(yīng)對(duì)房價(jià)上漲的調(diào)控政策，而是將焦點(diǎn)鎖定在建立房地產(chǎn)中長期調(diào)控政策。今年以來，有關(guān)建立房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制的信息明顯增加。國務(wù)院辦公廳2月26日印發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的通知》（國辦發(fā)〔2013〕17號(hào)）明確提出，要加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的長效機(jī)制。 7月20日，在莫斯科出席20國集團(tuán)財(cái)長和央行行長會(huì)議的財(cái)政部部長樓繼偉表示，國務(wù)院還需要繼續(xù)研究房地產(chǎn)發(fā)展的長效機(jī)制。 7月24日，住建部政策研究中心主任秦虹在博鰲?21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上明確指出，當(dāng)下的市場需求主體主要是剛性和改善性需求。要解決這部分需求，需要從長遠(yuǎn)的、外圍的改革來解決。
　　一個(gè)重要的信號(hào)是，中央政治局讓房地產(chǎn)調(diào)控“保持沉默”，其實(shí)就是為了穩(wěn)定樓市情緒，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長，同時(shí)也為房地產(chǎn)調(diào)控方式的轉(zhuǎn)變、建立長效機(jī)制建設(shè)做過渡性的籌劃。
　　在筆者看來，討論建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制時(shí)，不得不考慮一個(gè)背景：當(dāng)前地方政府財(cái)政收支矛盾空前嚴(yán)重。從已發(fā)布的地方財(cái)政收入數(shù)據(jù)看，除廣東、浙江等東部沿海省份依靠土地財(cái)政實(shí)現(xiàn)逆勢回升外，中西部省份財(cái)政收入增速出現(xiàn)不同程度的下滑。貴州、湖南和江西三省地方財(cái)政收入去年上半年分別增長了36．36％、29．1％和32．3％，而今年上半年則分別增長 18．5％、16．2％和19％。資源主導(dǎo)的省份面臨的困難更大。與此同時(shí)，在財(cái)政收入和中央轉(zhuǎn)移支付減少的情況下，地方民生支出只增不減，地方財(cái)政收支矛盾加劇。此外，各地大量的地方債也需要資金注入。
　　吊詭的是，財(cái)政收入吃緊，地產(chǎn)市場卻很火爆。國土部法律中心日前發(fā)布中國土地市場指數(shù)顯示，2013年上半年全國房地產(chǎn)用地供應(yīng)8．24萬公頃，同比增加38．8％，與2011年同期相比，增加17．3％，創(chuàng)歷史新高。上半年地產(chǎn)市場對(duì)于GDP的貢獻(xiàn)率在10％左右，拉動(dòng)GDP增長近2個(gè)百分點(diǎn)，地產(chǎn)在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長中的地位并未明顯改變。二季度市場規(guī)模、供應(yīng)結(jié)構(gòu)、利用集約和地產(chǎn)景氣等分指數(shù)均大幅上揚(yáng)，土地市場需求呈進(jìn)一步擴(kuò)大態(tài)勢；地產(chǎn)景氣分指數(shù)環(huán)比上升29．5％，顯示出在房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)作用下，以行政手段為主的調(diào)控政策效應(yīng)不斷消減，市場反彈壓力逐漸增大。
　　然而，中央對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的決心和調(diào)控的方向并沒有改變，抑制投機(jī)、投資性需求依然是今后的主要目標(biāo)。但房價(jià)“越調(diào)越漲”的怪圈使建立房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機(jī)制成為當(dāng)務(wù)之急。房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制是指在完成住房信息聯(lián)網(wǎng)、不動(dòng)產(chǎn)登記等長效機(jī)制的基礎(chǔ)工作下，從土地、金融、財(cái)稅等方面進(jìn)行改革，而改革方向便是調(diào)控更加市場化。
　　土地方面包括土地出讓制度改革與土地二元結(jié)構(gòu)改革，應(yīng)建立土地出讓長效機(jī)制，對(duì)土地類別與作用劃分更加細(xì)化，供地可選年租形式收取土地價(jià)款。另外，由于中國的土地二元結(jié)構(gòu)，農(nóng)村集體建設(shè)用地不能自由入市交易，在土地資源稀缺的背景下，應(yīng)改變土地供應(yīng)模式，減少用地閑置，增加土地有效供應(yīng)。
　　金融政策方面，應(yīng)改變房地產(chǎn)企業(yè)融資模式，加大企業(yè)直接融資比重，從而使銀行風(fēng)險(xiǎn)降低。
　　財(cái)稅方面，要改變現(xiàn)階段以賣地為主要收入來源的地方財(cái)政體系，逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)。當(dāng)然，建立長效機(jī)制，還需要進(jìn)一步完善保障房體系。作為解決中低收入家庭居住困難的有效途徑，保障房建設(shè)的提速將有助于“市場歸市場、保障歸保障”的房地產(chǎn)雙軌制的建立。這也有助于解決房地產(chǎn)市場的亂象。
　　總之，當(dāng)前應(yīng)加快研究出臺(tái)長效機(jī)制，逐步解決房地產(chǎn)市場長期面臨的問題，確保房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。