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2013-07-24 作者:宣宇(財(cái)達(dá)證券資深宏觀分析師) 來源:上海證券報(bào)
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在主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均回落的大背景下,上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)依然呈現(xiàn)一派漲勢(shì)。 看國(guó)家統(tǒng)計(jì)局上周公布的6月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況,新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均上漲0.8%,漲幅在3月達(dá)到高點(diǎn)后持續(xù)小幅回落。國(guó)務(wù)院2月20日出臺(tái)“國(guó)五條”后,3月1日又推出配套細(xì)則。“國(guó)五條”及細(xì)則導(dǎo)致銷售激增和過戶潮,促使房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅在3月份達(dá)到最高點(diǎn)。二季度房?jī)r(jià)環(huán)比上漲壓力持續(xù)緩解,調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)。6月新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市有63個(gè),比5月減少2個(gè),其中38個(gè)城市價(jià)格環(huán)比漲幅收窄(比5月增加4個(gè)),但并沒有趨勢(shì)性含義。新建商品住宅價(jià)格總體上仍呈環(huán)比普漲格局。 同比來看,6月大中城市樓價(jià)漲幅普遍擴(kuò)大。除溫州下降3%外,其余69個(gè)城市全部上漲。其中有51個(gè)城市價(jià)格漲幅超過5%(比5月增加13個(gè));漲幅超過10%的城市有9個(gè)(比5月增加3個(gè))。一線城市依然漲幅居前,京、廣、深、滬分別上漲16.7%、16.5%、16.0%和14.4%;此外,南京、廈門、福州、鄭州和南充分別上漲12.3%、11.9%、11.0%、10.4%和10.1%。此前房?jī)r(jià)同比下降的杭州、青島、金華和寧波也已持續(xù)數(shù)月上漲,6月同比漲幅分別達(dá)到7.4%、5.8%、3.2%和3.0%。6月新建商品住宅價(jià)格同比平均上漲6.5%,比5月提高0.8個(gè)百分點(diǎn)。 今年以來樓價(jià)漲幅呈持續(xù)擴(kuò)大趨勢(shì),資金不斷注入和房?jī)r(jià)持續(xù)上漲相互推動(dòng)成為主要特征,社會(huì)資金在房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域高度聚集。全國(guó)住宅銷售面積上半年增長(zhǎng)30.4%,住宅銷售額增長(zhǎng)46%,住宅銷售均價(jià)繼續(xù)抬升。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金中,貸款同比增長(zhǎng)30.4%,個(gè)人按揭貸款同比增長(zhǎng)60.4%。另據(jù)央行發(fā)布的上半年金融機(jī)構(gòu)信貸投向情況,房地產(chǎn)貸款余額6月末達(dá)13.56萬億元,同比增長(zhǎng)18.1%,增速比上季度末提高1.7個(gè)百分點(diǎn);上半年增加1.3萬億元,同比多增7326億元。 如果將當(dāng)前房?jī)r(jià)與2010年調(diào)控時(shí)相比較,筆者發(fā)現(xiàn)定基房?jī)r(jià)漲幅更為擴(kuò)大。數(shù)據(jù)顯示,除了杭州、寧波和溫州房?jī)r(jià)下降外(分別下降2.1%、3.2%和17.5%,與調(diào)控前相比,即使降幅最大的溫州房?jī)r(jià)降幅平均也不到20%),其余67城市均不同程度上漲。房?jī)r(jià)上漲城市中有63個(gè)城市漲幅均超過5%(占比達(dá)90%),40個(gè)城市漲幅超過10%(占比達(dá)57%)。廣深京滬房?jī)r(jià)分別上漲20.3%、18.3%、19.7%和15.6%。今年以來,70個(gè)大中城市定基房?jī)r(jià)漲幅總體上呈持續(xù)擴(kuò)大趨勢(shì)。 上半年住宅銷售面積同比增長(zhǎng)30.4%,比1-5月份回落7.2個(gè)百分點(diǎn),住宅銷售加速放緩;而同期住宅待售面積增長(zhǎng)42%,庫存持續(xù)高企。從市場(chǎng)供需來看,短期房?jī)r(jià)環(huán)比上漲動(dòng)力持續(xù)減弱的可能性較大。此外,國(guó)務(wù)院明確今后五年將再改造各類棚戶區(qū)1000萬戶,其中2013年改造304萬戶,這將分流部分剛性需求,有助于減輕房?jī)r(jià)上漲壓力。 但另一方面,上半年住宅新開工非常低,累計(jì)只增長(zhǎng)2.9%(同時(shí)還有去年低基數(shù)作用,2012年上半年累計(jì)下降10.7%);同時(shí)住宅竣工面積累計(jì)增長(zhǎng)2.7%,屬于歷史同期最低水平。此外,土地購置面積仍持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)(自2012年2月持續(xù)負(fù)增長(zhǎng)),上半年下降10.4%。從土地購置面積和新開工面積等先行指標(biāo)看,低的購置面積和開工水平將制約房地產(chǎn)后續(xù)投資增長(zhǎng)(上半年住宅投資增長(zhǎng)20.8%,比1至5月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)),進(jìn)而影響后續(xù)市場(chǎng)供給。綜合來看,未來房?jī)r(jià)的不確定性仍較大。 當(dāng)前房?jī)r(jià)環(huán)比仍處于持續(xù)上漲狀態(tài),房?jī)r(jià)同比漲幅相對(duì)居民收入增長(zhǎng)來說仍屬較快。6月一線城市房?jī)r(jià)同比平均上漲15.9%,二線城市平均上漲7.9%,而上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比名義增長(zhǎng)9.1%(扣除價(jià)格后實(shí)際增長(zhǎng)6.5%)。2013年各主要城市的新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)確定為房?jī)r(jià)增幅不高于本市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的實(shí)際增幅,看來房?jī)r(jià)調(diào)控任務(wù)仍非常艱巨。尤其京滬的控制目標(biāo)為新建商品住房?jī)r(jià)格相對(duì)2012年保持基本穩(wěn)定,而目前兩市房?jī)r(jià)分別同比上漲了16.7%和14.4%,如果沒有特別的措施出臺(tái),完成年度控制目標(biāo)事實(shí)上已是不可能。 新一屆政府再三強(qiáng)調(diào)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型堅(jiān)持與可持續(xù)發(fā)展,重視民生改善與社會(huì)和諧,為此“保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定”的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)仍是中央政府的堅(jiān)定態(tài)度。但由于房?jī)r(jià)總體上仍處于較快普漲狀態(tài),筆者估計(jì),房地產(chǎn)調(diào)控仍將嚴(yán)格執(zhí)行,一些調(diào)控壓力大的地區(qū)可能會(huì)推出房產(chǎn)稅試點(diǎn)(如北京等),以強(qiáng)化預(yù)期管理。而限購限貸政策仍將是短期樓市調(diào)控的主要工具。 由于經(jīng)濟(jì)下行壓力增加,市場(chǎng)上對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的放松預(yù)期有所增強(qiáng)(如放松房企融資等),但基于上述分析,房?jī)r(jià)離調(diào)控目標(biāo)仍相距遙遠(yuǎn)。因此,筆者判斷,下半年房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)放松,如果就業(yè)形勢(shì)仍相對(duì)良好,不排除調(diào)控有更加嚴(yán)厲的可能。筆者年初提出,房?jī)r(jià)、就業(yè)和通脹是2013年經(jīng)濟(jì)觀察的關(guān)鍵變量,鑒于當(dāng)前通脹壓力緩解使物價(jià)不再是政策的主要約束,樓價(jià)和就業(yè)的走向?qū)⑹怯^察下半年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵變量。
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