隨著美國樓市從去年開始回暖“綻放綠葉”,樓市上出現(xiàn)很多有意思的新現(xiàn)象。美國馬里蘭州的資深地產經紀人布賴恩·魯佩爾觀察到一些市場新風向:低價位住宅供應偏緊、現(xiàn)金為王、亞洲買家增多等。這些現(xiàn)象正對美國社會和經濟的原有范式帶來沖擊。
在流動性寬松和樓市進入上升通道的時代,購買低價位的美國樓房成為良好的保值渠道。魯佩爾發(fā)現(xiàn),15萬美元左右的低價房屋緊俏,上市一周左右可能就會被搶走,甚至出現(xiàn)幾位買家加價競買的局面,但價格更高的中高端房產供應相對充足。美國商務部的最新數(shù)據也顯示出房屋緊俏潮,2013年5月份美國新房銷售量升至近5年來最高點,按照當前的銷售速度,市場上的待售新房4.1個月就會售罄,遠低于一年前的4.7個月。
亞裔、巴西等國揣著大筆現(xiàn)金的購房者增多,這讓沒有攢錢習慣的美國人處于不對稱的競爭境地。在金融危機之后,美國金融機構收緊了房貸標準,一些美國人銀行房貸沒過關,這是導致交易流產的重要原因,而這就可能讓辛苦了近兩個月的布賴恩和他同事們的營銷付之東流。能夠一次性付款買房可以免去銀行貸款審批環(huán)節(jié)和交易失敗的潛在風險,自然是賣家首選的對象。魯佩爾近期就有至少三個委托客戶敗在了掏出一疊現(xiàn)金的買家面前。“很多亞洲買家即便不是全款買房,也可能拿出50%的首付,一些美國人只能拿出5%的首付,這就使得亞洲買家成為香餑餑。”
次貸危機留下的一大傷疤就是大量存在的止贖房產,意即房貸者無力還供,問題房產的房門鑰匙和房屋產權收歸銀行所有,銀行通常會等待房價上升后再出售。無人照料、狀況糟糕的止贖房產就像是社區(qū)里的“老鼠屎”,會拖累整個社區(qū)的房價,擁有某個社區(qū)多套止贖房產的銀行“客大欺店”,甚至會拖欠物業(yè)費不交,從而影響整個社區(qū)的環(huán)境和園林維護,使得社區(qū)的房價進入螺旋下降通道。美國房地產跟蹤公司(Realtytrac Inc.)的數(shù)據顯示,從2007年初到2011年底,美國已有超過400萬套房屋完成了止贖程序,另有820萬套房屋已啟動止贖程序,今年4月美國止贖地產的銷售量為7.07萬套,較前月上漲近8%。布賴恩預計,隨著美國樓市轉暖再加上中低價位的樓房供應偏緊,手中有大量問題房產的銀行或將選擇將止贖房產逐漸入市,這在一定程度上能幫助平抑市場供應偏緊的局面。
在美國買房的主體畢竟還是非亞裔群體的美國人,年輕人和中年人缺乏足夠多的存款和高信用評分是常見現(xiàn)象。美國聯(lián)邦住房管理局(FHA)提供的政府資助房貸項目針對低信用評分群體,最低只需3.5%的首付,低于其他商業(yè)銀行通常5%的最低首付要求。這家1934年成立的政府機構隸屬于美國住房與城市發(fā)展部,是全球最大的抵押貸款擔保方,在次貸危機發(fā)生后,商業(yè)銀行抵押貸款市場萎縮,F(xiàn)HA“民退國進”,加上營運不善,F(xiàn)HA連續(xù)多年虧損,預計2013財年赤字高達163億美元。FHA的收入來源主要是收取抵押貸款的擔保費,以前30年期定息抵押貸款的擔保費在繳納5年且欠款金額比例降至房產價值78%的風險線以下后,就無需再繳納保費,但為了彌補虧損,目前保費繳納期限已經延長至整個貸款周期且保費已經提高。在美國金融產品日新月異和樓市復蘇的當前,F(xiàn)HA貸款僅比商業(yè)銀行貸款少1.5%首付比例的吸引力日益下降。
如此以往,布賴恩預計,5年后FHA的貸款或圖變革,或將在市場上無人問津,美國房貸市場將向市場競爭主導局面再邁出一步。