經(jīng)濟增長與地產(chǎn)泡沫無法共舞
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2013-06-27 作者:劉曉忠 來源:21世紀經(jīng)濟報道
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當前不斷發(fā)酵但并不缺錢的流動性“不足”,正考驗著吸金重地的房市。地產(chǎn)板塊最近要么全天大跌,要么反彈弱不禁風。 中國樓市風險溢價確實在上升,不斷壘高的房價收入比、收入償付比……當然,如同煤電領域,房市是一個缺乏交易自由度的市場,土地市場被地方政府獨占性壟斷,樓市在限購等高交易成本下人為調(diào)劑供需等,使樓市很難借市場邏輯來識辨,即人們可清晰觸摸泡沫和坐看泡沫膨脹,但要確切預言其何時消腫并不容易。 今年樓市亢奮反映其是典型的資金市。當前經(jīng)濟增速回落,實體經(jīng)濟真實信貸需求萎靡,而社會總融資總額居高不下,大量資金集中在金融地產(chǎn)領域“空轉(zhuǎn)”,并為5月份全國70個大中城市房價同比快速上漲儲備了糧草,助推了5、6月份多地次第出現(xiàn)“新地王”。 其亢奮實質(zhì)凸顯的是傳統(tǒng)經(jīng)濟增長模式的張力,與去杠桿、防風險之間的張力。國家審計署新近數(shù)據(jù)顯示,18個省會和直轄市,有17個承諾以土地出讓收入來償債比例超過95%,而2012年6000億元的土地出讓凈收入連支付地方債的年利息都不夠。這不難理解,地方以土地出讓金為抵押或償債來源,旨在借此加杠桿撬動經(jīng)濟,而在可資動用的土地資源捉襟見肘背景下,倚重央企和地方國企制造新地王在情理之中,同時新地王會推高周邊現(xiàn)售樓價,為開發(fā)商帶來水漲船高的收益。房價與地價的相互幫扶,導致樓市成為吸附市場流動性的蓄水池,加劇經(jīng)濟增長去實體化和加速泡沫化,并制造新的失衡和矛盾,阻礙經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級。 而當前國內(nèi)外融資渠道的收窄正使樓市越發(fā)接近懸崖之邊。其一,“激活貨幣信貸存量,支持實體經(jīng)濟”的新宏調(diào)基調(diào),無疑將在地產(chǎn)領域產(chǎn)生“控增量、降存量”效應,樓市面臨高庫存和流動性緊俏壓力,從而無需出臺新調(diào)控就讓熾熱的樓市自發(fā)降溫。事實上,今年一季度上市房企合計存貨1.56萬億元,同比上漲22.83%,預示房企已面臨去庫存化煎熬。 其二,美聯(lián)儲逐步退出QE的市場預期將增加地方政府與房企境外融資的難度,抬高其境外融資成本。國內(nèi)的地產(chǎn)泡沫早已為國際市場熟知,并正抬高境外投資者的避險偏好,這意味著今后即便部分地方政府和房企能融到資金,不斷趨高的融資成本也將令其知易行難。 其三,目前國內(nèi)資金外流趨勢日益凸顯,放松資本項目管制或在醞釀,旨在合理引導資金從正規(guī)渠道有序流出,以強化國際收支的監(jiān)測。而隨今后內(nèi)資外流成本下降,國內(nèi)投資者可基于資產(chǎn)的風險特征而配置資源,國內(nèi)金融壓抑有所舒緩,房地產(chǎn)等將不再是居民配置資源的最優(yōu)選擇,房產(chǎn)的保值增值將變得相當脆弱。 由此可見,國內(nèi)樓市盛宴或?qū)⒔咏猜暎^續(xù)延續(xù)地價/房價互撬的游戲,將進一步把房市推向懸崖之邊,房市需主動迎接去杠桿周期,目前最應克服的問題是明知已到懸崖之邊,卻反而在懸崖邊上繼續(xù)蓋房子,并以“戈壁景觀房”的概念繼續(xù)販售與泡沫共舞理念。當然,樓市去杠桿雖會對經(jīng)濟產(chǎn)生一定沖擊,但這既是必須承受之重,又不能高估和夸大其對經(jīng)濟的沖擊,只要加快打破壟斷推進關鍵領域的市場化改革,填補壟斷行業(yè)一直面臨的供給缺口和提升服務效率,將可抵消部分地產(chǎn)泡沫理性回歸的沖擊。
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