近兩年，隨著房地產(chǎn)市場景氣度的變化，作為房地產(chǎn)“財富源泉”的土地市場也出現(xiàn)了一些新動向。土地市場運行及供求雙方的表現(xiàn)，大致可歸納為七個特點：土地供應(yīng)機(jī)制對市場變化反應(yīng)遲鈍；單位土地吸納房地產(chǎn)投資的地區(qū)差異在逐漸拉開檔次；居住用地需求增長快于商辦用地；各地所推地塊質(zhì)量呈下降趨勢；土地市場重心轉(zhuǎn)向一二線城市；不同地區(qū)土地供求的緊張與寬松程度存在較大差異；土地供應(yīng)的政策基調(diào)有所調(diào)整。根據(jù)上述特點，對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸該做哪些調(diào)整，值得研究。
1、土地供應(yīng)機(jī)制對市場變化反應(yīng)略顯遲鈍
受計劃管理體制固有弊端、地方政府追求政績沖動、房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張等因素影響，2012年以來，土地供應(yīng)機(jī)制對市場變化的反應(yīng)略顯遲鈍，主要表現(xiàn)為土地供應(yīng)節(jié)奏未能跟上市場周期變動步伐。
按商品房銷售面積同比增速衡量，2007年以來，房地產(chǎn)行業(yè)共經(jīng)歷了三輪比較明顯的景氣行情，按商品房銷售面積同比增速衡量，如該指標(biāo)持續(xù)反彈超過三個季度，算一輪景氣行情開始，指標(biāo)達(dá)到最高點后逐漸回落至低點，回落過程雖有反彈但不超過一個季度，算一輪景氣行情結(jié)束。三輪景氣行情分別是：（1）2007.2-2008.12（歷時兩年）；（2）2009.2-2010.8（歷時一年半）；（3）2012.2-今（已歷時一年）。
在房地產(chǎn)景氣行情中，商品房銷售面積增速從最低點攀升到最高點過程中，房地產(chǎn)市場從蕭條中逐漸復(fù)蘇。與此同時，土地供應(yīng)節(jié)奏也需及時跟進(jìn)，以利于形成供給平穩(wěn)增長、供求矛盾緩解的市場預(yù)期。如果土地供應(yīng)反應(yīng)遲緩，可能助長市場上房價上漲預(yù)期的形成，誘發(fā)潛在購房者提前入市，加劇供求緊張矛盾。但比較三輪景氣行情，可以發(fā)現(xiàn)，由地方政府土地供應(yīng)主導(dǎo)的土地市場的反應(yīng)一次不如一次。
2007年第一輪景氣行情，土地購置面積同比增速迅速攀升，從第三個月開始就保持了正增長；2009年第二輪景氣行情，土地市場緩慢反彈；2012年第三輪景氣行情，土地市場不升反降，并一直低位徘徊，導(dǎo)致2013年國內(nèi)房價上漲壓力不小。
2012年以來土地市場回暖之所以會滯后，原因有四：一是土地供應(yīng)計劃調(diào)減。2012年年初，全國住房用地計劃供應(yīng)確定為17.26萬公頃，后于2012年8月份調(diào)減至15.93萬公頃，為近三年來最低（見表1）；二是擔(dān)心“虧本”。地方政府不愿意在土地市場蕭條時以低價推地，覺得“虧本”。2012年多數(shù)月份土地尤其住宅用地溢價率較低，因此地方政府推地積極性不高；三是“正反饋”機(jī)制。土地供應(yīng)短缺會造成商品房市場短缺，推高房價然后再推高地價，形成“正反饋”；四是房地產(chǎn)企業(yè)資金一度比較緊張。2012年前三季度，房地產(chǎn)企業(yè)資金面持續(xù)緊張，面臨以往年度信托產(chǎn)品集中到期的兌付高峰，銷售雖有回暖但不足以改變資金緊張大局，在一定程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)拿地積極性。
2、“單位土地吸納房地產(chǎn)投資”的地區(qū)差異在逐漸拉開檔次
對銀行而言，了解評估房地產(chǎn)企業(yè)資金需求真實性，是規(guī)避房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的重要保障。不同地區(qū)土地吸納房地產(chǎn)投資差異性，可以“單位土地吸納房地產(chǎn)投資”指標(biāo)衡量。2012年，全國單位土地吸納房地產(chǎn)投資為20132元/平方米，較2007年增長了2.2倍。
從省市指標(biāo)值看，各地差異在拉開檔次。2007年，房地產(chǎn)投資額/土地購置面積之比，除上海、北京過萬（指萬元/平方米，下同）外，其他省區(qū)市均在萬元以下。但在2012年，僅渝、甘等9省區(qū)市仍在萬元以下，其余23個省區(qū)市中：京、滬分別超過9萬和7萬，津、浙、川過3萬，陜、桂、粵、閩過2萬，蘇、蒙等過1萬，各地差異已逐漸拉開檔次。
3、居住用地需求增長快于商辦用地
從土地市場的用途結(jié)構(gòu)角度看，2012年居住用地即住宅用地需求明顯大于商業(yè)辦公用地（以下簡稱“商辦用地”）需求，表現(xiàn)為住宅用地價格上漲，商辦用地價格下降。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2012年300個城市住宅用地平均樓面均價為1347元/平方米，同比上漲7%。同期，商辦用地平均價格為1215元/平方米，同比下降15%。
4、各地所推地塊質(zhì)量呈下降趨勢
土地所處位置及周邊環(huán)境、配套設(shè)施等，決定土地質(zhì)量，并決定市場認(rèn)可度。2009年以來，因優(yōu)質(zhì)土地資源日漸稀缺，政府所推土地質(zhì)量呈下降趨勢，表現(xiàn)為住宅和商辦用地的“推出-成交比”不斷降低，從2009年的80%水平降至2012年的70%水平。同時，表明土地受歡迎程度的溢價率也在不斷降低，宅地溢價率從2009年的50%左右降至2012年10%。
推成比下降的主因，不在于土地市場“蕭條”，而在于市場認(rèn)可度在下降。在土地市場“蕭條”的2012年，部分優(yōu)質(zhì)地塊也受到市場格外追逐，如青島、廣州、石家莊、武漢有5塊地塊分別經(jīng)過105輪、112輪、61輪、179輪和500輪競價之后成交。部分地塊溢價率遠(yuǎn)超平均。
5、土地市場重心轉(zhuǎn)向一二線城市
2010-2011年“限購”政策在一二線城市普遍落地，曾經(jīng)促使房地產(chǎn)企業(yè)一度實施戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，重點從一二線城市轉(zhuǎn)移至三四線城市。但隨后三四線城市開發(fā)、銷售及回暖速度均不及一二線城市，房地產(chǎn)企業(yè)開始將布局重點重新轉(zhuǎn)向一二線城市。2012年一線城市住宅用地成交面積同比增速趨勢明顯快于二線城市，也快于三線城市。2012年一二線城市住宅用地成交面積在總成交面積占比為47.4%，較2011年提高5.9個百分點。
三四線城市市場前景不如一二線城市,除市場表現(xiàn)差強(qiáng)人意外,還有兩個重要原因:（1）在1998年房改后，部分三四線城市體制內(nèi)人群福利分房或變相福利分房現(xiàn)象還存在，因此較有購買力的三四線城市體制內(nèi)人群住房需求已基本飽和；（2）在城鎮(zhèn)化過程中，三四線城市吸納人口能力不及一二線城市。
2012年全國土地出讓金合同價款總額為2.7萬億元，同比減少15%。同期，前十大城市（以一二線城市為主）土地出讓金總額為7377億元，同比僅減少7%。
2012年，萬科、保利、綠地、恒大、中海、富力、金地、龍湖、世茂和碧桂園等十家房地產(chǎn)企業(yè)在一二線城市拿地金額總計2100億元，為2011年的7倍。大型房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向推高了一二線城市土地購置門檻及地價，2012年，京滬總價前十地塊成交價格均超過15億元，為適應(yīng)“高門檻”，更多企業(yè)開始嘗試聯(lián)合拿地。按單價排行，全國前十大地塊簡單均價2012年為2.4萬元/平方米，較2011年漲1/3。
6、京滬等地土地供不應(yīng)求，瓊晉等地略顯過剩
比較各省市區(qū)2007-2012年六年累計土地購置面積和累計商品房銷售面積，土地供求關(guān)系在全國各地差異較大。滬川陜京四地土地供應(yīng)遠(yuǎn)不能滿足商品房需求增長，供求差距對商品房價格上漲產(chǎn)生正向累積效應(yīng)，從2007年至2012年，四地商品房均價分別上漲了68%、92%、97%和47%。
土地供應(yīng)略顯過剩省區(qū)市有瓊皖晉等11省區(qū)，商品房銷售面積與土地供應(yīng)面積之比在2.0以下。
7、土地供應(yīng)的政策基調(diào)有所調(diào)整
1998年住房市場化改革以來，房地產(chǎn)調(diào)控文件關(guān)于土地供應(yīng)的政策基調(diào)在不同時期均有一定的差異。按政策基調(diào)不同，可粗略分為幾個時期。
（1）1998-2002年，滿足供應(yīng)。1998年房改開始后，政策基調(diào)是“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系”，當(dāng)時“賣地財政”尚未開始，實際土地供應(yīng)量滿足需要。2000～2002年，全國土地供應(yīng)同比增速連續(xù)三年保持在40%以上水平。住房改革超前于全國的京滬，1999-2002年年均土地購置面積為2009-2012年水平的1.9倍。
（2）2003-2004年，開始限制。2003年國發(fā)（2003）18號文將房地產(chǎn)行業(yè)定位為“國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，提到“土地供應(yīng)過量、閑置建設(shè)用地過多的地區(qū)，必須限制新的土地供應(yīng)”，此后“賣地財政”漸成主流，2003年起全國土地購置同比增速連降四年。
（3）2005-2007，調(diào)整結(jié)構(gòu)。2005年房價開始第一輪大幅上漲，2005年“國八條”、2006年“國六條”要求“調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地結(jié)構(gòu)”，土地供應(yīng)增速乏力，2005-2007年，全國土地購置面積同比增速在-5%～10%之間徘徊，絕對推地面積停滯不前。同期，京滬土地購置面積同比增速連續(xù)三年處于-35%～-40%的負(fù)增長水平。
（4）2008-2009年，控制節(jié)奏。2008年房地產(chǎn)業(yè)陷入困境，政策制定者可能認(rèn)為土地過量供應(yīng)是導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)蕭條的原因之一，“國十三條”要求“科學(xué)合理地確定土地供應(yīng)總量、結(jié)構(gòu)、布局和時序”，即要控制節(jié)奏。2009年，全國土地供應(yīng)同比增速減至-19%，為2000年以來最低，京滬土地購置面積增速較2008年急降145個百分點。
（5）2010-2012年，“增加有效供應(yīng)”。2009年房價又開始大漲，之后2010年的“國十一條”、“新國十條”和2011年的“新國八條”均提出“增加土地有效供應(yīng)”。據(jù)業(yè)內(nèi)理解，增加“有效供應(yīng)”，主要是避免已出讓土地處于閑置狀態(tài)，促進(jìn)土地出讓后盡快建成住宅上市。政策制定者可能認(rèn)為商品房供求緊張責(zé)任主要不在土地供應(yīng)環(huán)節(jié)，而在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)。政策與市場繼續(xù)脫節(jié)，2010-2012年，全國土地購置面積較2007-2009年僅增長8%，遠(yuǎn)落后于同期商品房銷售面積增長40%的水平。
（6）2013年，增加供應(yīng)。“新國五條”提出“增加土地供應(yīng)”，不再附之以“有效”的界定詞，并且提到“原則上2013年土地供應(yīng)不得低于過去五年的平均值”（約10萬公頃左右），說明政策制定者可能已經(jīng)意識到前些年土地供應(yīng)不足是導(dǎo)致商品房市場供求緊張的主要因素，終于開始下決心通過增加土地供應(yīng)平抑房價。
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銀行信貸政策調(diào)整的七方面問題值得關(guān)注 |
1.
關(guān)注中央房地產(chǎn)調(diào)控政策變化。“新國五條”強(qiáng)調(diào)了將就調(diào)控效果問責(zé)地方政府、將外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶葍?nèi)容，國土部也表示2013年房地產(chǎn)調(diào)控將增強(qiáng)針對性、突出差異性，一系列政策調(diào)整加上市場回暖已經(jīng)使一些地方土地供應(yīng)迅速增長，在連年土地供應(yīng)短缺的北京，2013年前2月土地出讓金達(dá)到476億元，達(dá)到2012年全年的73%。建設(shè)銀行應(yīng)關(guān)注土地供應(yīng)短缺地區(qū)的土地存量釋放過程，擇機(jī)介入，并積極給予信貸支持，促進(jìn)已售土地盡快形成住房入市。
2.根據(jù)各地土地市場供求狀況，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)社會發(fā)展特色，判斷未來房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢。土地從開始供應(yīng)到形成商品房實物有一段時滯，因此與住宅需求潛力一起共同構(gòu)成對遠(yuǎn)期房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響的兩類因素。從土地供求關(guān)系和商品房市場需求潛力兩個維度，可以大致判斷未來不同地區(qū)房地產(chǎn)市場前景或發(fā)展趨勢（見表7）。
各類地區(qū)可概括如下：（1）北京、上海等一線城市，土地供給增長緩慢，供求矛盾尖銳，長期保持大量人口凈流入，屬于“雙重利好”地區(qū)，房地產(chǎn)投資前景風(fēng)險最低，應(yīng)予積極信貸支持；（2）土地供求寬松而需求潛力較大，或者土地供求緊張而需求潛力一般的兩類地區(qū)，未來房地產(chǎn)投資風(fēng)險基本可控，應(yīng)予有選擇信貸支持；（3）土地供求寬松且商品房需求潛力一般或不足地區(qū)，未來房地產(chǎn)投資風(fēng)險較大，應(yīng)實施信貸退出。
3.房地產(chǎn)信貸政策重點應(yīng)做好向一二線城市轉(zhuǎn)移的準(zhǔn)備，信貸決策相關(guān)信息收集也要更多地向一二線城市傾斜。房地產(chǎn)行業(yè)信息收集重點應(yīng)以土地市場及房地產(chǎn)市場信息為主，以大型企業(yè)動向為輔。在詳細(xì)收集一二線城市信息基礎(chǔ)上，選擇若干城市作為建設(shè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)重點拓展城市，并在資金、政策上給予傾斜，精耕細(xì)作，重點突破。
4.及時監(jiān)測各地城鎮(zhèn)化進(jìn)程，尤其關(guān)注城鎮(zhèn)化和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)對土地質(zhì)量變動的影響程度，優(yōu)先支持土地升值較快地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。土地質(zhì)量隨城鎮(zhèn)化過程、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)而變化，城市基礎(chǔ)設(shè)施投資規(guī)模大、城市規(guī)劃科學(xué)合理、城市管理水平較高的城市，土地質(zhì)量上升相對快一些，由此帶動土地價格上漲，減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險。建設(shè)銀行房地產(chǎn)信貸投入，應(yīng)盡量向上述城市傾斜。
5.優(yōu)先支持住宅投資，其次擇優(yōu)支持商辦投資。從短期和中長期看，住宅需求仍將大于商業(yè)辦公樓需求，從樹立建設(shè)銀行品牌形象、優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)等出發(fā)，建設(shè)銀行房地產(chǎn)信貸支持重點，仍應(yīng)放在住宅建設(shè)領(lǐng)域。
6.改進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險評價機(jī)制。對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸風(fēng)險評估，要將土地供求的地區(qū)差異、土地用途差異等列入重點考察因素，尤其應(yīng)重點關(guān)注單位土地吸納房地產(chǎn)投資的地區(qū)差異，以及土地供求關(guān)系的地區(qū)差異，合理評價行業(yè)績效與風(fēng)險。同時，不同房地產(chǎn)企業(yè)擁有土地儲備的數(shù)量及地區(qū)結(jié)構(gòu)，與其吸納信貸資金能力直接相關(guān)，也是信貸風(fēng)險控制應(yīng)關(guān)注的重點環(huán)節(jié)。
7.密切監(jiān)測房地產(chǎn)行業(yè)的區(qū)域信貸風(fēng)險。部分三四線城市的地方政府從當(dāng)期土地財政最大化目的出發(fā)，過量過度擴(kuò)大土地供給，給房地產(chǎn)市場正常發(fā)展制造不確定因素，形成土地供應(yīng)過量風(fēng)險。部分一二線城市利用市場預(yù)期急劇變化造成的恐慌心理，過分推高土地價格甚至制造“地王”效應(yīng)，形成土地價格虛高風(fēng)險。所以，應(yīng)關(guān)注土地供求緊張地區(qū)的土地價格形成機(jī)制，正確判斷土地價格波動，避免出現(xiàn)對市場的錯誤判斷。關(guān)注部分三四線城市商品房銷售進(jìn)度變化，深入調(diào)查銷量減緩的原因，判斷其是屬于供給過分?jǐn)U張導(dǎo)致的供求暫時失衡，還是屬于需求潛力枯竭、購買熱潮消退。建設(shè)銀行在拓展這些地區(qū)信貸業(yè)務(wù)過程中，應(yīng)認(rèn)真劃分類型并予以區(qū)別對待。