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        華府樓市的“低價房”復(fù)蘇
        2013-05-23   作者:蔣旭峰  來源:經(jīng)濟(jì)參考報
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          旭峰看美國

          自去年以來,在美國很多城市,住宅樓市的復(fù)蘇勢頭已確立。但在各種聲音中,應(yīng)留意其中一種:其復(fù)蘇是由低價位樓房成交推動的繁榮。華盛頓地區(qū)近期公布的按郵編統(tǒng)計的樓房成交數(shù)據(jù)顯示,低價樓房補(bǔ)漲、高價樓房價穩(wěn)的跡象明顯,而這種跡象也并非僅在美國一個城市中上演。由于美國多數(shù)地方政府每年會根據(jù)各地段的房價估值來收取地產(chǎn)稅,因而根據(jù)郵編來統(tǒng)計的細(xì)分房價極具參考性。
          首先,即便是在危機(jī)期間,交通便利、學(xué)區(qū)優(yōu)良、商鋪云集的黃金住宅區(qū)的房價依舊巋然不動;這種“穩(wěn)定”也表現(xiàn)在,其他地方房價普漲時,這里百萬美元以上的住宅價格增長空間也依然緩慢。金融危機(jī)使美各地樓市風(fēng)聲鶴唳,華府部分地區(qū)也出現(xiàn)房價跳水,但國際組織、律師、教授、政府雇員云集的華府城西喬治敦和城北的泰尼城地區(qū)房價在2008年卻逆勢走強(qiáng)。然而,在去年華盛頓部分地區(qū)房價出現(xiàn)較快增長的情況下,喬治敦和泰尼城地區(qū)的銷售均價皆保持2%的緩慢增幅。不論經(jīng)濟(jì)如何變化,在這些成熟社區(qū)里,居民基本是收入穩(wěn)定的人群,隨著人口日益增多,這類地區(qū)房價顯示出較強(qiáng)的抗危機(jī)韌性。
          其次,華府地區(qū)去年成交均價上漲最猛的城東地區(qū)恰好是金融危機(jī)期間價格跌幅最大的地區(qū)。該地區(qū)人口收入較低、公共交通不夠發(fā)達(dá)、學(xué)區(qū)一般、犯罪率較高等都是造成當(dāng)?shù)胤績r搖擺的重要原因。盡管去年華府城東房價同比上漲了兩成至25萬美元,但離2007年的均價38萬美元仍相去甚遠(yuǎn),目前的房價仍處在樓市泡沫之后漫長的爬坡恢復(fù)階段。美國很多城市也是處在類似的買方市場之中,很多城市的平均房價比金融危機(jī)前仍然要低三成。
          此外,樓市復(fù)蘇除價格回暖外,離不開成交量配合。華府地區(qū)2012年成交3175套,遠(yuǎn)超2008年的2239套,但未到2007年的3212套,也不及2011年的3577套。金融危機(jī)前后,華府地區(qū)成交最活躍的地段也發(fā)生“由高到低”的轉(zhuǎn)折。2007年成交最活躍地區(qū)是均價在40萬美元以上的地段,2012年則是介于15萬至30萬美元之間的中低價位住宅。“便宜的房子不夠賣。”多位華府地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說。
          最后,有必要關(guān)心這輪樓市復(fù)蘇到底會持續(xù)多久,畢竟靠外國投資客很難助其走遠(yuǎn)。金融危機(jī)后,美就業(yè)市場復(fù)蘇,但新增就業(yè)崗位較多聚集在零售、教育、餐飲酒店業(yè)等低報酬行業(yè),這不利于年輕人攢錢買房。找工作難、薪水不高是美國年輕人普遍面臨的難題。從全球角度來看,美國的房價處在合理區(qū)間,但“不敢想買房的事”是很多美國年輕人的真心想法,這也有理由讓人擔(dān)心此次樓市復(fù)蘇能否走遠(yuǎn)。

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