當(dāng)下有關(guān)房地產(chǎn)稅能否遏制高房價爭議的焦點(diǎn)，不是房地產(chǎn)稅本身而是房地產(chǎn)稅的實(shí)際內(nèi)容。要建立起一套公正公平的房地產(chǎn)稅，就得先確立一系列制度基礎(chǔ)。比如要進(jìn)行全面普查全國的住房，查清現(xiàn)有的住房誰在持有及如何分布，由此建立起公開透明的住房信息系統(tǒng)。
最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月，全國新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比上漲的城市個數(shù)分別為67個和66個。70個大中城市新建
商品住宅平均價格環(huán)比指數(shù)為100.95，比上個月減少0.14，盡管漲幅出現(xiàn)7個月來的首次下降，但是環(huán)比仍連續(xù)11個月上漲。而近一個月以來降息浪潮席卷全球，人民幣堅(jiān)挺、房價上漲，讓覬覦進(jìn)入中國樓市套利的海外熱錢虎視眈眈。有課題組的跟蹤結(jié)果發(fā)現(xiàn)，今年一季度熱錢流進(jìn)的重心依舊是一線城市的房地產(chǎn)，熱錢對從房地產(chǎn)投機(jī)中獲利仍大有期待。可是，國內(nèi)房地產(chǎn)政策仍然不見有變化的動靜。此情此景之下，市場各方難免要推測，樓市宏觀的思路會有根本轉(zhuǎn)變嗎？
對房地產(chǎn)政策，新一屆政府上任至今還沒有明確表態(tài)。市場有種估計(jì)是，或許新一屆政府正在觀察并反思當(dāng)前房地產(chǎn)市場，以便制定有針對性的政策。更有一種大膽的估計(jì)是，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策很可能出現(xiàn)根本性轉(zhuǎn)變。因?yàn)椋瑥氖陙淼那闆r看，房地產(chǎn)越是宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)政策出得越多，房價上漲得越快，所以，無論是從十八大精神還是現(xiàn)實(shí)市場條件來看，似乎已到了轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的思路的時候。
比如，據(jù)報(bào)，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容已提上了日程。繼上海、重慶兩市的試點(diǎn)后，今年有望新增數(shù)個城市擴(kuò)展試點(diǎn)。新增試點(diǎn)城市執(zhí)行方案與標(biāo)準(zhǔn)將因地制宜，預(yù)計(jì)主要針對增量征收。對于征收房地產(chǎn)稅，政策意圖就是要讓對房地產(chǎn)市場干預(yù)過多的行政政策退出市場，更多地利用經(jīng)濟(jì)杠桿來調(diào)控房地產(chǎn)市場。
可以說，早些年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之所以失效，問題出在對住房市場的定義以及采取的政策工具更注重政府行政性的事前限制而沒有以有效的經(jīng)濟(jì)杠桿采取事前、事中及事后的全面限制。多年來，相關(guān)政策總把住房投機(jī)與消費(fèi)混為一談，在這種情況下，住房市場就會逐漸轉(zhuǎn)變成以投資投機(jī)為主導(dǎo)的市場。如果住房市場是投資為主導(dǎo)的市場，而實(shí)際出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策卻又總是為了化解住房消費(fèi)市場的問題，想要這些政策去遏制市場的高房價是根本不可能的。行政性的事前限制，看上去是十分嚴(yán)厲，但實(shí)際上卻是花拳繡腿。試想，在住房的賺錢功能并沒有改變的情況下，誰買了房就有大利可圖，投資投機(jī)者當(dāng)然會千方百計(jì)來突破這些行政性限制進(jìn)入住房市場。對他們而言，這些行政性的事前限制，不過增加了投機(jī)投資的成本而已。這幾年實(shí)踐證明，政府對購房的行政性限制越多（這種限制不能減弱投資者購買住房賺錢效應(yīng)），投資者破解這些限制的招數(shù)也越多，樓價上漲也就越快。
用經(jīng)濟(jì)杠桿作為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要工具，主要指房地產(chǎn)信貸政策、稅收政策及土地拍賣規(guī)劃等政策。其中房地產(chǎn)稅征收是最主要的經(jīng)濟(jì)杠桿工具。所以，筆者認(rèn)為，如果政府通過房地產(chǎn)稅等經(jīng)濟(jì)杠桿來遏制住房投機(jī)投資，方向是正確的。
只是，當(dāng)前市場對征收房地產(chǎn)稅是否對遏制高房價起到作用仍有懷疑，甚至有觀點(diǎn)直指征收房地產(chǎn)稅非但對遏制高房價沒有作用反之更會推高房價；也有人認(rèn)為，征收房地產(chǎn)稅會加重低收入者購買住房的負(fù)擔(dān)，更讓低收入者無支付能力進(jìn)入樓市；還有人認(rèn)為，征收房地產(chǎn)稅是二重征稅，是對民眾財(cái)富的掠奪。可見，征收房地產(chǎn)稅阻力不小，尤其民眾對住房稅收對遏制住房投機(jī)投資的作用了解太少。而事實(shí)上一套公正公平的房地產(chǎn)稅收制度對遏制高房價是能起到重要作用的。對此，無論是政府還是媒體都有義務(wù)向民眾解釋清楚。
其實(shí)，上述反對征收房地產(chǎn)稅的言論，無論從經(jīng)驗(yàn)上還是從經(jīng)濟(jì)邏輯上和學(xué)理上都是站不住腳的。房地產(chǎn)稅作為現(xiàn)代國家的主要稅收工具，既有增加財(cái)政收入的功能，也有調(diào)節(jié)收入分配的功能，更不用說對遏制房價起到重要作用了。如果房地產(chǎn)稅是公平公正的，既有對弱勢民眾的減免條例，也有對過多持有住房的累進(jìn)稅制，那房地產(chǎn)稅能讓這些住房投機(jī)投資者逐漸退出市場，從而改變住房市場預(yù)期，樓市的投機(jī)性質(zhì)也會隨著房地產(chǎn)稅征收而減弱并讓房價回歸理性。如果房價下行，房地產(chǎn)投機(jī)者如何可能把房地產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給下家呢？這時，持有過多住房的人不轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)都不容易把手中住房套現(xiàn)，要把稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移更是不可能讓其住房脫手了。
所以，問題的關(guān)鍵不是房地產(chǎn)稅能否遏制高房價，而是房地產(chǎn)稅實(shí)際內(nèi)容是什么，是不是一個公正公平的房地產(chǎn)稅。如果總覺得中國房地產(chǎn)稅征收基礎(chǔ)條件不成熟，還是只能如上海與重慶那樣的做法來試點(diǎn)，那筆者認(rèn)為這樣的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)所能起到作用就十分有限了，不僅難以遏制住房投機(jī)投資，反之會增加樓價上漲預(yù)期，因?yàn)槭袌鰰J(rèn)為政府對遏制高房價不敢玩真的。在這樣的情況下，房價焉能不漲？此時，房地產(chǎn)稅對遏制高房價的作用也就蕩然無存了。
面對居高不下的樓價，政府利用有效經(jīng)濟(jì)杠桿或征收房地產(chǎn)稅來改變當(dāng)前市場預(yù)期并轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)宏觀調(diào)控思路，已非常急迫了。這意味著從根本上讓行政性調(diào)控方式全面退出，而要建立起一套公正公平的房地產(chǎn)稅，就得先確立一系列制度基礎(chǔ)。比如要全面普查全國的住房，查清現(xiàn)有的住房誰在持有及如何分布，由此建立起公開透明的住房信息系統(tǒng)，在此基礎(chǔ)上通過公共決策來設(shè)立相關(guān)的法律及公正公平的房地產(chǎn)稅收制度。