越來越多的數(shù)據(jù)顯示,短期因北上廣深一線城市核心區(qū)的漲價,樓市永遠(yuǎn)向上的幻覺被示范放大到了全國廣大的三四線城市。從中期看,房產(chǎn)稅的開征可能成為擊穿中國樓市泡沫的利器。 未來即將開征的房產(chǎn)稅,和目前重慶、上海征收的房產(chǎn)稅會有顯著不同,它是在持有環(huán)節(jié)針對全部存量房產(chǎn)征收的稅種。發(fā)達(dá)國家的地方政府普遍開征此類稅收,稅率大約在1%,不同區(qū)域和不同房產(chǎn)的稅率差異較大。 未來即將開征的房產(chǎn)稅,大約何時開征呢?也許在2015年上半年。開征房產(chǎn)稅需要具備全國統(tǒng)一的房屋產(chǎn)權(quán)登記數(shù)據(jù)庫,這個數(shù)據(jù)庫的形成有一些基本條件:一是你是誰?即個人的身份信息;二是你的家庭成員是誰?即家庭成員的組成和變動信息;三是你在中國境內(nèi)持有的房產(chǎn)套數(shù)和類型;四是你及家庭成員的個人征信、納稅等相應(yīng)信息。因此全國房產(chǎn)統(tǒng)一登記制度需要公安、民政、央行、稅務(wù)和地方住建部門現(xiàn)有數(shù)據(jù)庫的集中和統(tǒng)一,逐漸從物理集中邁向數(shù)據(jù)倉庫。如果一切順利,該數(shù)據(jù)倉庫可能在2014年年中初步形成,在2015年上半年具備選擇一些省市進(jìn)行開征試點的條件。房產(chǎn)稅從空轉(zhuǎn)進(jìn)入實轉(zhuǎn)的時間并不遙遠(yuǎn),也許就在2年左右。 為什么政府需要開征房產(chǎn)稅?因為稅源不足。 中國經(jīng)濟(jì)目前并沒有擺脫2010年以來形成的持續(xù)放緩的大格局。如果從流轉(zhuǎn)稅的增速來倒推中國GDP增速,那么在2012年可能是6.8%,2013年一季度則可能低至6.5%,從目前到2020年,中國GDP要維持7.5%的增速難度極大。在這樣的背景下,政府稅源日益枯竭。 地方財政的困難尤其巨大,1994年分稅制后,地方財力日益萎縮,地方靠拖累銀行和逃費銀行債務(wù),勉強維持到了2000年;此后靠土地財政,維持到了2008年;然后靠地方投融資平臺,維持到當(dāng)下。隨著營改增稅改的推廣,地方政府已不再具備任何主體稅種。通過向企業(yè)增加稅負(fù)已很困難,民企不堪重負(fù),國企分紅艱難。因此,開拓稅源很自然地集中到了居民身上,而中國居民擁有的最大宗財富可能就是房產(chǎn)。 那么該稅將如何開征? 在我看來,如何開征并不重要。重要的是,房產(chǎn)稅對中國樓市的沖擊很可能被嚴(yán)重低估了。 決策者也許會在稅基方面有所考慮,例如,按家庭成員的多少進(jìn)行免稅面積的扣除,比如3口之家150平方米以下的住房免稅;例如,按房屋類型,進(jìn)行免稅套數(shù)的扣除;例如,農(nóng)民自建住宅、房改房、2套以內(nèi)的商品房或經(jīng)適房免稅。決策者還可能在稅率方面有所考慮,例如在一二線城市的房產(chǎn)稅率定得相對高些,而將三四線城市的稅率定得低些。 我之所以強調(diào)如何界定免征不重要,在于以下邏輯:一是較寬泛的免征規(guī)定,會對三四線城市的財力補充作用有限,而較狹窄的免征規(guī)定,則對民眾的廣泛不滿難以平息。二是即便從邊際角度看,只有中國的富裕群體才可能真正承受房產(chǎn)稅(例如僅對2套以上房屋開征房產(chǎn)稅,并隨套數(shù)的增加而累進(jìn)),那么少數(shù)富裕群體拋棄房產(chǎn)投資,將帶來巨大市場震動。 這就是投資中的羊群效應(yīng)。對沒有多套房的居民來說,房價上漲本來就是紙上財富難變現(xiàn),而對中高收入群體,如果富裕群體逐漸放棄投資房產(chǎn),這種示范效應(yīng)很可能被決策者忽略。比方說,中國居民儲蓄賬戶中,99.46%的賬戶余額在50萬元以下,但這一定不意味著對僅占賬戶數(shù)0.54%的高余額賬戶收稅,會不引起儲蓄的急劇分流。 房產(chǎn)稅為什么會沖擊巨大?原因在兩方面,一是從中長期看,即便沒有緊鑼密鼓的調(diào)控,中國房地產(chǎn)市場也已進(jìn)入平臺期,此時出臺房產(chǎn)稅政策,雪上加霜的效果更顯著。二是房產(chǎn)稅是標(biāo)志性的財富再分配政策。中國居民財產(chǎn)中最重要的形式是房產(chǎn),國家統(tǒng)計局曾統(tǒng)計認(rèn)為,房產(chǎn)占中國居民家庭財產(chǎn)的70%,對這一部分征稅影響極其深遠(yuǎn)。哪怕是0.5%的稅率,以房屋產(chǎn)權(quán)70年計,也意味著本來屬于你的財富,瞬間有35%不再是你的了。中國居民的生活將更依賴于薪酬,而不是財產(chǎn)性收入。按馬克思的定義,沒有或較少擁有財產(chǎn)性收入,主要依賴出賣勞動生活,是無產(chǎn)階級的典型特征。 不僅如此,房產(chǎn)稅的開征還衡量著政府執(zhí)政的開明程度。房地產(chǎn)調(diào)控至今,之所以政策疊出,效果糟糕,與民意相悖,就在于政策決策的透明度低,民意參與度幾乎為零。因此,在開征房產(chǎn)稅之前,真希望決策者能夠反思政策制定的目標(biāo)、執(zhí)行的效果和民眾的認(rèn)同度。 一是是否應(yīng)考慮中國民眾如何保存其財富?2003年至今,M2增長5倍,GDP僅增3倍,對發(fā)鈔背后隱含的攫取通貨膨脹稅的沖動是否應(yīng)該克制一下?二是地方財政至今步履艱難,是用房產(chǎn)稅來轉(zhuǎn)嫁問題,還是真正進(jìn)行1994年以來的綜合財稅改革?三是在中國房產(chǎn)和土地所有權(quán)分離,房屋普遍建設(shè)在已交納土地出讓金的租用土地之上,房產(chǎn)稅開征的法律依據(jù)是否充分?四是房地產(chǎn)劇烈調(diào)整的金融風(fēng)險是什么?曾有官員認(rèn)為即便中國房價下跌50%銀行業(yè)也扛得住,這種判斷甚至比激進(jìn)的學(xué)者更為大膽。五是沿用秘密討論、出其不意實施的舊習(xí),還是保持足夠的決策透明度、公眾參與度? 我悲觀地認(rèn)為,關(guān)于房產(chǎn)稅的討論尚不夠充分,倉促的政策極有可能使中國樓市泡沫被擊穿,在未來的中期時間段內(nèi),除了一線城市和少數(shù)二線城市的核心區(qū),其他地區(qū)的房產(chǎn)并不再具備投資價值,甚至可能成為棘手的風(fēng)險資產(chǎn)。 房產(chǎn)稅開征之日,是房價見頂之時。
|