| |
“國(guó)五條”對(duì)剛性需求與改善性需求的殺傷力 |
雖然與2011年1月26日國(guó)務(wù)院出臺(tái)的“新國(guó)八條”相比，“國(guó)五條”還算溫和一些，但是其對(duì)普通老百姓的殺傷力明顯存在。2011年“新國(guó)八條”出臺(tái)前，我國(guó)購(gòu)房需求中投機(jī)性需求較為嚴(yán)重。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年年底，我國(guó)城市人均住宅建筑面積約30平方米，農(nóng)村人居住房面積33．6平方米。也就是說老百姓真正的剛性需求與改善性需求已經(jīng)很小了，不會(huì)超過5％。
2010年我國(guó)住房均價(jià)已達(dá)5032元，其中70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)與上年相比平均上漲10％，“新國(guó)八條”出臺(tái)后，2012年全國(guó)城鎮(zhèn)平均房?jī)r(jià)才上升為5791元，年均僅僅上漲了7．5％，低于往年增速。同樣，北上廣深等一二線城市價(jià)格的增速放緩甚至回落。
2012年，廣州、深圳、北京、上海四地商品房銷售價(jià)格分布為14044元／平方米、18900元／平方米、20700元／平方米、22595元／平方米，因此，“新國(guó)八條”出臺(tái)的確給房地產(chǎn)商、銀行以及投機(jī)性需求以精確打擊。
但是，在政府保障房建設(shè)的不足以及“非飽和”供地政策的制約下，城市居民對(duì)一二線城市住房的剛性需求與改善性需求依然強(qiáng)勁。比如北京市的剛性需求與改善性需求就十分明顯。很顯然，這種由于結(jié)構(gòu)性因素出現(xiàn)的需求通過“國(guó)五條”去打壓是不合理的。主要理由有三個(gè)：第一，這些一二線城市所出臺(tái)的細(xì)則已經(jīng)難以打擊投機(jī)性需求和已經(jīng)擁有多套住房的房改房
（即福利分房），所以只能傷及有剛性需求與改善性需求的普通百姓。以北京為例，每年進(jìn)入的50萬(wàn)人口就是一項(xiàng)很大的需求，再加上外地煤老板等新貴階層源源不斷進(jìn)來買房。北京市房?jī)r(jià)從2003年到2012年一手房均價(jià)漲了365％。同樣，廣州、深圳、上海也漲了261％、233％和341％之多。
第二，地方政府實(shí)施細(xì)則往往會(huì)出臺(tái)包含既得利益者的規(guī)定，化解了“國(guó)五條”的威力。盡管與全國(guó)其他城市相比，北京推出了號(hào)稱“全國(guó)最嚴(yán)”的實(shí)施細(xì)則，但是細(xì)細(xì)琢磨可以發(fā)現(xiàn)，其實(shí)“國(guó)五條”被多數(shù)地方政府的細(xì)則架空了。
第三，一二線城市的剛性需求與改善性需求被迫從優(yōu)質(zhì)的二手房轉(zhuǎn)向了一手期房，其實(shí)推高了新房的價(jià)格。本來很多剛性需求和改善性需求都希望能夠購(gòu)買交通、教育等資源配備比較好的二手房，但是“國(guó)五條”出來就限制二手房供給了，那么這些剛性需求和改善性需求只好選擇了房?jī)r(jià)更高一些的一手房，一些剛性需求也成了犧牲品。這樣就等于推高了期房?jī)r(jià)格。
從整體上來說，由于“買漲不買跌”心理的作用，“國(guó)五條”推出之后客觀上提高了一二線城市的期房?jī)r(jià)格，而三四線城市的房?jī)r(jià)因?yàn)橘Y金被抽走反而冷卻下來了。因此，“國(guó)五條”對(duì)三四線城市的誤傷會(huì)使他們本來開始回溫的房市重新趨冷。三四線城市本來就因?yàn)橘Y金供應(yīng)、居民消費(fèi)能力不足等原因，房地產(chǎn)業(yè)一直難以像一二線城市一樣風(fēng)生水起。長(zhǎng)期以來，每次房地產(chǎn)調(diào)控最后受影響的往往是三四線城市。
究竟采取何種政策既可以使原有的“新國(guó)八條”調(diào)控力度不變，同時(shí)又能使一二線城市房?jī)r(jià)在未來很快降下來？
第一，改革價(jià)高者得的競(jìng)價(jià)方式，實(shí)現(xiàn)居住或經(jīng)營(yíng)規(guī)劃最優(yōu)者得的競(jìng)標(biāo)方式。土地一般分為居住用地、商業(yè)經(jīng)營(yíng)用地和公益性用地三種，以往高價(jià)競(jìng)得的競(jìng)價(jià)方式主要針對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要設(shè)計(jì)而成，而對(duì)于居住和公益性用地明顯無(wú)效。所以國(guó)土資源部雖然對(duì)公益性用地設(shè)計(jì)了劃撥方式，但對(duì)居住用地則簡(jiǎn)單地劃入商業(yè)經(jīng)營(yíng)用地范疇，所以房?jī)r(jià)在價(jià)高者得的方式推動(dòng)下不斷攀升。未來為了抑制博價(jià)沖動(dòng)，可以將參與競(jìng)價(jià)的居住用地與商業(yè)經(jīng)營(yíng)用地分開來，居住用地采用競(jìng)標(biāo)方式，商業(yè)經(jīng)營(yíng)用地完全采用價(jià)高者得的競(jìng)價(jià)方式。具體一點(diǎn)，就是居住用地按照開發(fā)商的規(guī)劃設(shè)計(jì)來投標(biāo)，誰(shuí)設(shè)計(jì)得最節(jié)約用地、最環(huán)保宜居就把土地交于誰(shuí)開發(fā)，同時(shí)限制價(jià)格在中等水平以下；而誰(shuí)在居住用地中設(shè)計(jì)的商業(yè)用途多誰(shuí)就更難中標(biāo)，即使中標(biāo)價(jià)格也更高。而商業(yè)經(jīng)營(yíng)用地可以繼續(xù)采取現(xiàn)行競(jìng)價(jià)方式，由價(jià)高者更易中標(biāo)。
第二，通過制定政策遏制北上廣等一二線城市房?jī)r(jià)的盲目上漲，嚴(yán)格打擊炒房行為，增加低保收入群體和進(jìn)城務(wù)工人員的保障房建設(shè)。一二線城市房?jī)r(jià)上漲主要原因是供地不足和保障房建設(shè)不足，所以地方政府要采取兩條腿走路。一條腿就是增加土地供應(yīng)，積極解決符合城市發(fā)展需要的剛性需求；另一條腿就是利用商業(yè)經(jīng)營(yíng)用地出讓金收入大力補(bǔ)貼保障房建設(shè)，重點(diǎn)解決40％的低收入家庭
（含城市低保家庭與進(jìn)城務(wù)工人員家庭），并根據(jù)收入動(dòng)態(tài)調(diào)整，禁止轉(zhuǎn)租。
第三，通過全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)、土地出讓金預(yù)收制度與房產(chǎn)稅改革等措施，促進(jìn)三四線城市逐漸恢復(fù)發(fā)展。通過全國(guó)住房信息聯(lián)網(wǎng)控制購(gòu)房總數(shù)（如不超過三套等）以及在一二線城市購(gòu)房超過1套的購(gòu)房需求，鼓勵(lì)居民去三四線城市購(gòu)房。地方政府應(yīng)該將土地出讓金預(yù)收70年改為購(gòu)房后每年征收，即土地出讓時(shí)，受讓人只需繳納一個(gè)較低比例的價(jià)款，其余價(jià)款在合理評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值和預(yù)測(cè)土地未來收益的基礎(chǔ)上在剩余年期內(nèi)貼現(xiàn)收取，讓各屆政府班子都能夠享有土地出讓帶來的收入和未來土地增值帶來的效益，即通過代際轉(zhuǎn)移保持土地資源的價(jià)值量實(shí)現(xiàn)代際共享與均衡發(fā)展。鼓勵(lì)三四線城市開發(fā)商積極開發(fā)建設(shè)小面積小戶型住房，以滿足當(dāng)?shù)鼐用竦褪杖搿⒌唾?gòu)買力的住房剛性需求。
第四，鼓勵(lì)更多的一二線城市改善性需求轉(zhuǎn)移到三四線城市購(gòu)買住房，免收契稅和房產(chǎn)稅。目前，我國(guó)房?jī)r(jià)泡沫主要集中在一二線城市，但是將改善性需求轉(zhuǎn)移到三四線城市之后，則這種泡沫就基本消失了。因此可以鼓勵(lì)更多的一二線城市的改善性需求到三四線城市去買房，這樣既解決了三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)偏冷的局面，同時(shí)也降低了一二線城市購(gòu)房需求，降低了房?jī)r(jià)預(yù)期。主要措施包括可以給三四線城市的購(gòu)房者以較低的契稅和持有稅務(wù)成本甚至免收等。