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　　近日，北京樓市調(diào)控出現(xiàn)了新動向。為緩解北京房價(jià)連續(xù)上漲壓力，北京市升級住房限價(jià)令，即經(jīng)北京住建委審批的商品房預(yù)售證，需要提交市長辦公室，并由分管副市長審批后才發(fā)放；副市長審批要點(diǎn)有兩方面，一是該樓盤預(yù)售價(jià)格，一是前一期項(xiàng)目成交價(jià)格以及周邊樓盤價(jià)格情況；若預(yù)售價(jià)格超出紅線，商品房預(yù)售證將不能通過審批。
　　與此同時，北京市政府?dāng)M在土地出讓前確定其入市價(jià)格，通過土地出讓、稅收政策優(yōu)惠等措施，保證商品房價(jià)格處于中低價(jià)位。這些情況表明，在房價(jià)上漲預(yù)期尚未根本逆轉(zhuǎn)的背景下，如何采取有效措施確保調(diào)控目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，以北京為代表的一線城市政府正在尋求樓市調(diào)控的新思路。
　　當(dāng)前一線城市房價(jià)確實(shí)面臨一定失控風(fēng)險(xiǎn)。去年以來，一線城市房地產(chǎn)市場在全國率先回溫，并在今年初迎來小高潮，住房成交價(jià)格再上新臺階。以北京為例，三環(huán)以內(nèi)商品房掛盤價(jià)格大多在5萬元/平米，與上年同期相比單價(jià)差不多提高了1萬元。
　　時下我國實(shí)體經(jīng)濟(jì)盈利能力下降，A股市場低迷，黃金價(jià)格大幅下降，而我國M2余額已經(jīng)超過百萬億元大關(guān)。相比較各類投資品和工具而言，一線城市房價(jià)堅(jiān)挺，投資回報(bào)較高，社會各路資金追逐房價(jià)動能十分充足。且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對一線城市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢一致性看好，據(jù)美聯(lián)中國統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至5月13日，上海、廣州和長沙三地已經(jīng)誕生3個年內(nèi)地王，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)北京豐臺區(qū)地塊或成為第4個地王項(xiàng)目。因此，北京市政府及時升級住房限價(jià)令，清晰表明政府立場，有利于向社會傳遞信號，引導(dǎo)社會房價(jià)預(yù)期，緩解房價(jià)上漲壓力。
　　一線城市房價(jià)失控主要是供不應(yīng)求所致。目前看，北京市住宅供應(yīng)受到兩方面制約。一是二手房供應(yīng)受國五條政策影響較大。住房轉(zhuǎn)讓所得征收20%的個人所得稅政策，有可能會影響到北京二手房入市規(guī)模。從總量看，北京存量住房規(guī)模較大，但擁有二套及以上房子的人較多，絕大部分人并不符合免稅的條件。由于稅率較高，促使房主由出售轉(zhuǎn)向租賃市場，減少了二手房市場的供應(yīng)。二是新房供應(yīng)不足。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京新建住宅庫存包含(期房住宅現(xiàn)房住宅)合計(jì)套數(shù)為6萬余套，處于歷史低位。2013年1~4月，北京市完成住宅投資同比下降6.6%，可能會影響到未來市場的供應(yīng)。北京市商品房限價(jià)令政策成效如何，還需時間和市場檢驗(yàn)。但限價(jià)令政策實(shí)施后，開發(fā)商利潤率受到擠壓，有可能會影響到未來開發(fā)的積極性。
　　一線城市住房市場調(diào)控應(yīng)尋求新思路。一線城市住房價(jià)格堅(jiān)挺，除了城市本身的區(qū)位、人文、環(huán)境等因素推動外，主要還是旺盛的社會需求下資金驅(qū)動的結(jié)果。北京的住房供應(yīng)面對的是一個開放的市場，需要滿足來自北京、全國甚至是國際上的需求。
　　由于北京服務(wù)業(yè)比重在70%以上，中等以下收入人群多，中等收入人群比重大，高收入群體人數(shù)也不少，注定了北京住房供應(yīng)必須要分割為三元體系：一是保障性住房體系，主要滿足中低收入人群需求。保障性住房建設(shè)，需要采取有力政策措施鼓勵社會資金參與建設(shè)，且以長期租賃為主，在租賃價(jià)格和出售價(jià)格上進(jìn)行政策性補(bǔ)貼。二是商品房市場體系，主要滿足中等以上收入人群需求。商品房市場要采取稅收政策，放開行政管制，允許自由價(jià)格交易，但要根據(jù)交易價(jià)格征收高昂的交易稅和所得稅。與此同時，要采取積極穩(wěn)妥措施鼓勵、刺激、促使存量房入市，而征收房產(chǎn)稅可以說是一個比較好的選擇。三是限價(jià)房體系，主要滿足夾心層的住房需求。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，北京市社會結(jié)構(gòu)將日益呈現(xiàn)出“橄欖型”，中等收入人群比重將加大。這部分人群對北京市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長意義重大。
　　據(jù)報(bào)道，北京市政府正在研究“限價(jià)序列管理”，這表明北京樓市調(diào)控機(jī)制正由二元向三元轉(zhuǎn)變，即由此前“商品房+保障房”的二元調(diào)控模式，向“滿足中低收入群體的保障房+滿足夾心層住房需求的限價(jià)房序列+滿足中高收入群體的商品房”三元調(diào)控機(jī)制轉(zhuǎn)變。對此，市場與老百姓均應(yīng)以積極心態(tài)來面對。