【案例】
老張退休后將自己的房子出租出去，做起了房東。小劉是個(gè)北漂的白領(lǐng)，帶著老婆和上幼兒園的兒子四處租房居住。2011年，老張與小劉簽訂了為期一年的租賃合同，小劉承租老張的房屋，月租金為3000元。租期之內(nèi)，小劉與老張相處十分愉快。
可租期屆滿之時(shí)，雙方卻因3000元的押金產(chǎn)生了激烈的爭吵。
老張?zhí)岢鰞蓚�(gè)問題。第一是向小劉交房時(shí)房屋的墻壁是新粉刷，等小劉退房時(shí)，墻壁已經(jīng)被小劉弄臟，有一處墻壁甚至留有小劉兒子的涂鴉。老張認(rèn)為應(yīng)重新粉刷墻壁，費(fèi)用應(yīng)自押金中扣除；第二，老張主張小劉弄壞了廚房的抽油煙機(jī)，現(xiàn)在抽油煙機(jī)噪聲非常大，沒法正常使用，應(yīng)自押金中扣除維修抽油煙機(jī)的費(fèi)用。小劉卻說，老張的房子常年對(duì)外出租，墻壁本來就是臟的，抽油煙機(jī)只是老舊磨損了。因此押金應(yīng)該全額退還。
雙方爭執(zhí)不下，只得訴至法院。老張的證據(jù)只有小劉退房時(shí)的房屋照片以及對(duì)廚房抽油煙機(jī)的錄像。
誰主張誰舉證是基本的證據(jù)規(guī)則。而老張的證據(jù)只能顯示退房當(dāng)時(shí)的墻壁狀況，無法對(duì)比墻壁小劉租住前后的差異，也就無法證明小劉弄臟了墻壁；老張的錄像亦無法證明抽油煙機(jī)存在何種損壞以及損壞是否因小劉使用不當(dāng)所致。最終，雙方經(jīng)法院調(diào)解，達(dá)成了和解，老張退還小劉押金2000元。
【分析】
租期結(jié)束后的押金退還涉及到房屋驗(yàn)收及費(fèi)用結(jié)算，對(duì)水電費(fèi)是否存在拖欠、“污損”是否屬于正常折舊、設(shè)備損壞是否使用不當(dāng)所致等問題，出租人與承租人常存在較大分歧。
面對(duì)這樣的問題，建議雙方在簽訂書面合同時(shí)，對(duì)特殊的房屋狀況應(yīng)進(jìn)行明確的標(biāo)記，如可在合同附件中的設(shè)施設(shè)備清單中標(biāo)明墻壁是否新刷，設(shè)備是否新購或者是否存在較大噪音等情況，較難描述的也可以打印出照片雙方簽字確認(rèn)。
同時(shí)，在合同履行中，房東一方也應(yīng)當(dāng)對(duì)合理折舊保持應(yīng)有的寬容，合理限度內(nèi)的房屋及設(shè)備折舊不能作為扣減押金的理由，只有因承租人使用不當(dāng)造成的損害才是承租人的賠償范圍。再者，為了維護(hù)自身權(quán)益，房東應(yīng)積極做好設(shè)備的日常維護(hù)、維修，一者可以延長使用壽命，二者如果發(fā)現(xiàn)人為損壞也可以及時(shí)檢修、處理。
在返還押金的訴訟中，出租人應(yīng)先證明扣減押金具有合法依據(jù)，承租人只需針對(duì)出租人的證據(jù)提交反證。而實(shí)踐中某些中介公司以克扣押金為慣例，在沒有憑據(jù)的情況下，隨意提出幾個(gè)理由即克扣押金，給承租人造成了不應(yīng)有的損失。
【案例】
小楊自房東黃阿姨處承租了一間商鋪，用于經(jīng)營副食零售，租期為兩年。經(jīng)營才一年小楊就虧損了不少，于是想要將商鋪轉(zhuǎn)租出去，可小楊與黃阿姨的合同中約定未經(jīng)房東書面同意，出租人不得轉(zhuǎn)租。小楊仍偷偷地運(yùn)作，與次承租人小周簽訂了轉(zhuǎn)租協(xié)議。
出于謹(jǐn)慎，小周要求小楊在合同里寫明保證不收回商鋪的使用權(quán)，保證其享有小楊與房東租賃合同中的同等權(quán)益，保證租期屆滿后協(xié)助其與房東續(xù)簽合同的條款。這樣，雙方達(dá)成了轉(zhuǎn)租協(xié)議，小周向小楊交納了租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)并接手了店鋪。
不久，精明的黃阿姨發(fā)現(xiàn)了問題，立即提出解除與小楊的租賃合同，并將小周趕出了商鋪。后來小周將小楊訴至法院，要求解除轉(zhuǎn)租合同、返還租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)并賠償損失。
合同具有相對(duì)性，僅能約束締約的雙方，小楊雖然在轉(zhuǎn)租合同中對(duì)小周作出了種種承諾，均無法約束房東黃阿姨。房東黃阿姨與小楊的租賃合同明確約定禁止轉(zhuǎn)租，如果小楊的轉(zhuǎn)租未取得黃阿姨同意或追認(rèn)，黃阿姨可單方解除與小楊的合同，并依據(jù)對(duì)商鋪的所有權(quán)要求次承租人小周騰房。因此，一旦房東對(duì)轉(zhuǎn)租提出異議，次承租人無法繼續(xù)使用所租房屋。
小周可以請(qǐng)求小楊承擔(dān)違約責(zé)任，但在雙方未約定違約金的情況下，小周需證明實(shí)際損失情況，而且因小周明知小楊不具備轉(zhuǎn)租權(quán)限，亦應(yīng)自行負(fù)擔(dān)部分損失。本案中，小周因無法充分證明損失情況，法院僅判令小楊返還剩余租金及部分轉(zhuǎn)讓費(fèi)。
【分析】
隨著經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)的加速，商鋪轉(zhuǎn)租日益頻繁，而轉(zhuǎn)租合同的全面履行需以前手租賃合同為基礎(chǔ)，極易節(jié)外生枝。如：部分次承租人偏信轉(zhuǎn)租人的承諾，在前手租賃合同未約定轉(zhuǎn)租權(quán)限的情況下貿(mào)然簽約，一旦出租人拒絕追認(rèn)，轉(zhuǎn)租合同即陷入困境。
建議轉(zhuǎn)租時(shí)應(yīng)查明轉(zhuǎn)租人權(quán)限，并應(yīng)及時(shí)取得出租人的認(rèn)可。對(duì)屬于出租人與承租人之間的債務(wù)，亦應(yīng)當(dāng)場(chǎng)結(jié)清，防止事后發(fā)生糾紛。
【案例】
2008年，老劉為開設(shè)旅店與房東釋女士簽訂了為期十年的租賃合同，租下一處700平米的半地下室，用以開設(shè)旅店，并一次性交納了2008年3月至2013年9月的租金一百萬元。老劉原以為接下來的十年可以潛心創(chuàng)業(yè)了，誰料2012年房東釋女士就將老劉訴至法院，請(qǐng)求解除雙方的房屋租賃合同并要求老劉騰退涉訴房屋。
釋女士訴稱，與老劉的租賃合同簽約早，租金標(biāo)準(zhǔn)已明顯低于市價(jià)，而老劉總是拒絕增加租金。近日，她因資金周轉(zhuǎn)困難意圖出售涉訴房屋。但由于買賣不破租賃，許多買家了解到其與老劉漫長而虧本的租約都放棄了購買。因而，釋女士決定依據(jù)雙方合同解除租賃協(xié)議，提前收回房子。
老劉辯稱，雙方租賃合同約定的租期為10年，他不僅交納了截至2013年9月的房租，還投入許多資金對(duì)涉訴房屋進(jìn)行了裝修和改造，這些資金多為其借貸而來，如果釋女士現(xiàn)在收回房屋其將血本無歸。因此，老劉堅(jiān)決不同意現(xiàn)在解除合同。
法院經(jīng)審理查明，老劉與釋女士的租賃合同明確約定，租金標(biāo)準(zhǔn)為前五年半100萬，后四年半90萬；但該合同違約責(zé)任部分明確約定，如出租人需提前收回房屋應(yīng)提前三十日通知承租人，并向承租人支付相當(dāng)于年租金50%的違約金。依據(jù)雙方合同，釋女士可在承擔(dān)違約責(zé)任并先行通知的前提下單方解除合同。雙方合同期限雖為十年，老劉的承租權(quán)卻可能隨時(shí)落空。了解到雙方的糾紛根源，法院在示明法律規(guī)定的情況下主持雙方進(jìn)行了調(diào)解，老劉與釋女士達(dá)成調(diào)解協(xié)議，老劉可繼續(xù)承租涉訴房屋至2015年9月，自2012年9月起，涉訴房屋的租金調(diào)整為每年30萬元。
【分析】
部分長期合同，尤其是商鋪?zhàn)赓U合同通常都約定了固定租金，但近年來房屋租金漲幅較大，雙方因此產(chǎn)生糾紛。同時(shí)，租賃合同多約定出租人提前通知并支付違約金即可解除合同，出租人常引用此種條款提前解約，以牟取更高收益。而承租人往往已就房屋進(jìn)行裝修、準(zhǔn)備長期經(jīng)營，此種情況下，雙方就后續(xù)賠償問題容易產(chǎn)生糾紛。
建議雙方可約定較為靈活的租金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)如設(shè)定提前解約權(quán)亦應(yīng)從提前通知及適度比例的違約金兩方面加強(qiáng)約束，以免影響合同關(guān)系的穩(wěn)定。