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        政府指導(dǎo)商品房價格不如為土地出讓定價
        2013-04-12   作者:馮海寧  來源:每日經(jīng)濟新聞
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          北京市住建委負(fù)責(zé)人日前表示,新建樓盤在申請預(yù)售資格時,開發(fā)商要報價,“報價不能明顯地高于樓盤此前的成交價格,也不能明顯地高于周邊的同類品質(zhì)的樓盤,住建部門會對報價進(jìn)行引導(dǎo)和指導(dǎo)。如果開發(fā)商不接受指導(dǎo),可能就不發(fā)預(yù)售許可證,或成交資格備案中不給予備案,確保價格不能過快上漲。”
          政府指導(dǎo)商品房定價在我國早有先例。南京在2007年就曾對商品住宅實施過以“政府指導(dǎo)價”為核心的價格監(jiān)管制度。北京市這一次政府指導(dǎo)房價也有政策依據(jù),“國五條”就規(guī)定:對預(yù)售方案報價過高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo),或沒有實行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項目,可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書。
          盡管政府指導(dǎo)房價早就存在爭議,有開發(fā)商認(rèn)為這是違反市場規(guī)律“開倒車”,但也要看到有一定積極意義。通過這種價格管制方式可以起到暫時穩(wěn)定房價的目的,還可以控制開發(fā)商利潤,因為高價房多是“暴利房”,另外,有利于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu),通過指導(dǎo)、干預(yù)房價可促使開發(fā)商多開發(fā)中低價位的普通商品房,因為開發(fā)高價房的政策風(fēng)險太大。
          地方政府在指導(dǎo)房價的同時,還要消除公眾和市場的種種疑問:一是這種調(diào)控方式雖然有政策依據(jù),但法律依據(jù)是否很充分?盡管《中華人民共和國價格法》第18條規(guī)定,部分商品和服務(wù)價格,政府在必要時可以實行政府指導(dǎo)價或者政府定價,但是,適用范圍以中央和地方定價目錄為依據(jù),從可查的中央和北京定價目錄來看,商品房似乎不在指導(dǎo)價范圍內(nèi)。希望有關(guān)方面對此予以說明,以消除疑問。
          其二,政府指導(dǎo)房價的效果究竟如何?不可否認(rèn),政府指導(dǎo)房價由于限制了價格,暫時會有一定效果,但有效期多久,最終效果如何,則有待觀察。政府指導(dǎo)房價只會帶來兩種結(jié)果:一種是開發(fā)商犧牲部分利潤在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)銷售;另一種是,開發(fā)商在限價期間不銷售,而是延后銷售,那么,房價暫時穩(wěn)定之后,很可能會迎來大反彈。
          其三,有沒有比政府指導(dǎo)房價更好的干預(yù)手段?顯然,有多種手段可供選擇,可以干預(yù)地方政府 “利潤”。最近,有媒體根據(jù)官方數(shù)據(jù)粗略估計,政府和銀行2012年從房地產(chǎn)市場獲得收入4.7917萬億元,占全年房地產(chǎn)業(yè)銷售額6.4萬億元的75%。如果把“75%”減掉一半,房價必然下降。另外,還可以像德國一樣對暴利開發(fā)商判刑,向高價房開發(fā)征收特別稅等,可控制開發(fā)商利潤,進(jìn)而穩(wěn)定房價。
          在筆者看來,與其指導(dǎo)房價不如指導(dǎo)地價。眾所周知,地價對房價具有明顯推動作用。一塊高價出讓的地塊,就會直接影響到周邊房價——高地價不但影響當(dāng)前房價,也會影響以后房價走向。由于地方政府可以從高價地塊出讓中獲得巨大利益,那么,地方政府與開發(fā)商就容易形成利益共同體,中央調(diào)控房價就會遇到阻力。
          商品房不同于限價房、經(jīng)濟適用房,既然是一種商品,最好的辦法是通過市場手段、經(jīng)濟手段來調(diào)控。而土地在公開出讓之前,無疑屬于比較稀缺的資源,更適合政府來指導(dǎo)定價,對即將出讓的土地設(shè)置一條紅線,只能按紅線范圍內(nèi)的價格出讓,如果土地出讓價格超越紅線則不批準(zhǔn)或無效。如此一來,地價對房價就沒有推動作用了。由于土地是政府壟斷經(jīng)營,政府定價和政府指導(dǎo)價更適合規(guī)范壟斷產(chǎn)品的價格。
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