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　　我們在3月份各地方的“國五條”細(xì)則尚未落地時曾分析，基于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，且目前經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定還離不開房地產(chǎn)行業(yè)景氣度的穩(wěn)健，本次房地產(chǎn)調(diào)控雖在兩會前夕由國務(wù)院的“國五條”重重提起，但可能會被地方性細(xì)則“輕輕放下”。因為，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型需要以經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定為前提條件和必要基礎(chǔ)，目前時期經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定還“割不掉”房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。同時，我們通過對未來五年房產(chǎn)的供需分析認(rèn)為，即使實施嚴(yán)格調(diào)控，未來五年全國房價整體上也是易漲難跌，土地資源日益稀缺的一線城市房價更是存在進(jìn)一步上漲的壓力。始于去年四季度的本輪房價上漲動力來自于2011年年初第九次調(diào)控后，剛性需求從觀望等待再到累積的爆發(fā)，也是前兩年土地供給減少、房企去庫存進(jìn)入尾聲后導(dǎo)致供需失衡的結(jié)果，非政策性調(diào)控所能改變這一局面。這個背景，再加上土地資源供給空間有限的預(yù)期，任何增加房地產(chǎn)交易成本的政策都會助漲房價。
　　綜觀各地方性調(diào)控細(xì)則，就有把“不超過GDP增速”，或者是“不超過人均可支配收入實際漲幅”作為新的房價調(diào)控目標(biāo)。這又給市場和社會營造了一個新的預(yù)期：由于“十二.五”規(guī)劃明確未來五年的人均收入水平將翻番，許多地方政府也都制定了“收入增速超GDP增速”的目標(biāo)。人均實際收入是人均收入剔除通脹后的概念，假設(shè)未來五年經(jīng)濟(jì)年均增速為7.8%，“收入增速超GDP”的增速為8%，年均通脹率在2%，則“人均可支配收入”年均漲幅為6%，這實際上正是“五年翻番”的概念，進(jìn)而意味著“漲幅不超過人均可支配收入實際增幅”的房價將繼續(xù)看漲。因此，從抵抗通脹角度來看，房產(chǎn)仍是最穩(wěn)妥、預(yù)期最明確的資產(chǎn)配置首選，在有資產(chǎn)配置能力的階層，“戶均兩套房”將可能逐步成為家庭資產(chǎn)配置的“標(biāo)配”。
　　房產(chǎn)市場有“買漲不買跌”的機制，設(shè)置“20%所得稅”等二手房交易障礙在房價預(yù)期看漲的背景下無疑會進(jìn)一步刺激一手房的交易量。目前，我們前期分析的“調(diào)控細(xì)則落地，地產(chǎn)股即回穩(wěn)”、“房產(chǎn)熱賣撬動地產(chǎn)股一季報行情”的效應(yīng)已經(jīng)開始顯現(xiàn)。基于上游強周期行業(yè)、中游制造業(yè)受累于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力，景氣度仍低迷，銀行等金融類公司增長減速的趨勢明確，以醫(yī)藥、環(huán)保等為代表的成長性預(yù)期明確的行業(yè)估值水平又太高，小市值股與主題類股票普遍存在估值風(fēng)險釋放的壓力，即使運用“排除法”策略，估值低廉、盈利可靠、預(yù)期明確的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股實際上也已經(jīng)是目前A股相對可靠的“安全墊”，“大市看地產(chǎn)”的邏輯仍在。
　　在實體投資收益率下降、理財產(chǎn)品正被規(guī)范和收縮的背景下，如果“買不了房，可以買地產(chǎn)股”邏輯能逐步成為市場的新策略，則是大市之幸運，其他主題性行情也有了興風(fēng)作浪的基礎(chǔ)。