對于“20%個稅”這記新政策中的重拳,同濟大學房地產研究所所長施建剛在接受采訪時表示,現(xiàn)在政府通過各種稅收好像是在控制房價。從邏輯上來講,不管是經濟學還是管理學角度都是說不通的。“房價肯定和成本有關,20%一旦真的要收,成本肯定就上漲,房價也必然上漲。”(《國際金融報》4月10日) 對此觀點,筆者不敢茍同,
同時,“20%的個人所得稅是房價成本一部分”的說法,也不成立。 首先,需要厘清一個事實,那就是20%的個人所得稅是對轉讓房產的“所得”征稅,也就是說,如果出售的房產賺取了差價,才征收20%的個人所得稅,如果出售的房產并沒有賺錢,就不會征稅。 其次,20%的個人所得稅并不是房地產的成本構成。對于房地產成本的構成,大致有這么幾大塊,一是土地成本,即取得土地過程中繳納的土地出讓金和契稅等;二是建造成本,就是鋼材、水泥、人工等成本;三是建造過程中發(fā)生的相關稅費,比如取得土地過程中繳納的土地增值稅、契稅等,建筑過程中發(fā)生的營業(yè)稅、建筑材料的增值稅、為開發(fā)房地產繳納的各種費用等。房屋買賣過程中20%的個人所得稅,發(fā)生在轉讓房產環(huán)節(jié),與房地產開發(fā)建造環(huán)節(jié)沒有聯(lián)系,不能算到房產建造成本之中。 第三,20%的個人所得稅,當然會與轉讓房產的價格發(fā)生聯(lián)系,這就是市場擔憂的稅收轉嫁問題。本來,從稅收規(guī)律來說,所得稅(包括個人所得稅和企業(yè)所得稅)是不會轉嫁的,納稅人和負稅人是同一主體。但是,由于受供求關系影響,20%的所得稅會提前進入價格商談之中,從而影響房價——在供不應求的情況下,買方與賣方商談價格時,會將20%的個人所得稅提前轉嫁出去。但是,如果供大于求,市場上有價格更低廉的產品,20%的個人所得稅還會隨便轉嫁嗎? 因此,20%的個人所得稅影響房價,絕不是一邊倒地推高房價,而是“熊市助熊、牛市助牛”。也就是說,當市場對房價預期為上漲時,市場上就會出現(xiàn)更多的投資買房者,造成市場的供不應求。此時,20%的個人所得稅,就助推房價的上漲。而當市場預期房價會跌,一部分投資者退出房地產市場,造成供大于求的市場局面,20%的個人所得稅無法轉嫁,就會助推房價下跌。 目前房地產市場預期究竟是漲是跌,仁者見仁智者見智,這就導致很多人對20%的個人所得稅是否推高房價各持己見。筆者認為,盡管中國經濟未來的重點是城鎮(zhèn)化,很多進城人員需要房屋住,但如果政府加大保障房建設的力度,給中低收入群體和進城農民工提供足夠的保障房,那么,商品房市場房價上漲的空間并不大。
|