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        房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪上漲周期
        2013-04-03   作者:葉檀  來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
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          葉檀

          “國五條”地方細(xì)則變成地方對盼望房價(jià)平穩(wěn)的普通購房者的再一次戲弄,這是地方政府土地財(cái)政的大暴露,房地產(chǎn)作為“救生產(chǎn)業(yè)”的現(xiàn)狀顯現(xiàn)無遺。
          隨著截止期限的到來,武漢等多個(gè)城市紛紛選擇在3月最后一天公布,大多只有一句話:房價(jià)增幅低于人均收入增幅。從大部分城市概述性的調(diào)控內(nèi)容來看,均回避了20%的個(gè)人所得稅如何征收,首套房貸比例、二套房貸利率如何調(diào)整等關(guān)鍵性問題。除了京滬等重點(diǎn)城市對關(guān)鍵點(diǎn)有所涉及外,地方政府甚至懶得對“國五條”表示禮貌性的致敬。
          我們可以把目前各地出臺(tái)的“國五條”細(xì)則視為地方政府在經(jīng)濟(jì)政策空窗期的心聲流露。
          按照這條習(xí)慣的路子,未來中國的城鎮(zhèn)化模式將按照土地城鎮(zhèn)化大于人口城鎮(zhèn)化的模式繼續(xù)拓展,土地成為城鎮(zhèn)化的樞紐,一頭挑動(dòng)金融杠桿,一頭挑動(dòng)制造業(yè)與基建業(yè)投資。這與筆者在全國各地所看到的現(xiàn)實(shí)情況一致,無論大中小城市,都在大力開發(fā)新區(qū),高樓大廈鋪天蓋地,CBD爭先恐后,所有的新區(qū)都在等待購房者的進(jìn)駐。
          對于人均收入實(shí)際增速的理解,是了解未來主要城市房價(jià)漲幅的關(guān)鍵。據(jù)《中國證券報(bào)》報(bào)道,截至4月1日,35個(gè)城市均已公布2013年度房價(jià)控制目標(biāo),且目標(biāo)基本一致:2013年房價(jià)漲幅低于人均可支配收入實(shí)際漲幅。
          人均實(shí)際收入增幅是在人均收入的增速上剔除通脹速度,如杭州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2012年杭州市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到37511元,比上年增長10.1%,連續(xù)七年保持兩位數(shù)增長,剔除物價(jià)上漲因素實(shí)際增長7.4%。杭州今年的房價(jià)增速在7.4%以下。
          未來城市的房價(jià)將以每年10%左右的速度增長,人均實(shí)際收入可以用各種辦法變相提高,而房價(jià)可以通過擴(kuò)展城區(qū)的辦法變相不超過人均收入的增速。城市核心區(qū)域13%甚至以上,是可以預(yù)計(jì)的增速,很多城市期望十年左右的時(shí)間可以使房價(jià)翻番,這還是在城區(qū)不斷拓展、房地產(chǎn)熱點(diǎn)不斷向城市外圍轉(zhuǎn)移的結(jié)果。
          大中城市房價(jià)連續(xù)上漲的勢頭,顯示房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了新一輪上漲周期。
          據(jù)中國指數(shù)研究院最新公布的數(shù)據(jù)顯示,2013年3月,全國100個(gè)城市(新建)住宅平均價(jià)格為9998元/平方米,環(huán)比2月上漲1.06%,自2012年6月連續(xù)第10個(gè)月環(huán)比上漲,漲幅比上月擴(kuò)大0.23個(gè)百分點(diǎn)。其中,84個(gè)城市環(huán)比上漲,16個(gè)城市環(huán)比下跌。百城新建住宅的價(jià)格即將突破每平方米1萬元,這是個(gè)標(biāo)志性事件。“國五條”出臺(tái)之后,出現(xiàn)離婚購房等情況,說明民間蘊(yùn)藏的資金量、購房熱情,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過想象。
          百城房價(jià)顯示,溫州、金華、三亞、江門、昆明等地跌幅居前。從2008以來,由于周期性產(chǎn)業(yè)的下滑,以及外向型經(jīng)濟(jì)短期失速,鄂爾多斯、溫州等地房地產(chǎn)市場已經(jīng)崩盤或者接近于崩盤,這對于其他城市是個(gè)不小的刺激。
          以深受溫州、金華等地房價(jià)下行威脅的杭州為例。杭州此次出臺(tái)的細(xì)則包括六點(diǎn)內(nèi)容,精簡之至,可以發(fā)微博,可以上微信,喊了六條口號,最關(guān)鍵的20%個(gè)人所得稅、未來的房地產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)等關(guān)鍵內(nèi)容付之闕如。杭州作為浙江省的省會(huì)城市,一直是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)城市,但最近浙江省受到外向型經(jīng)濟(jì)下滑的沖擊,溫州、義烏等地房地產(chǎn)市場不穩(wěn),使有關(guān)方面成為驚弓之鳥,對于一心盼望房地產(chǎn)市場回暖的政府而言,只有房價(jià)上升才是保障政績的核心。
          豈止杭州,急欲擴(kuò)大地盤的城市無不如此,中國這輪房地產(chǎn)調(diào)控將無疾而終。
          “國五條”出臺(tái)后,即使離婚也要買房的市場現(xiàn)實(shí),充分說明了中國的資金使用方向,與投資者的興趣所在。房價(jià)上升,這些熱切的購房者功莫大焉。
          宏觀經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)市場挾裹著走向曖昧的前方,沒有人知道什么時(shí)候房地產(chǎn)市場崩潰,但可以肯定的是,泡沫一定會(huì)崩潰。

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