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        未來房地產(chǎn)政策的可能走向
        2013-03-27   作者:葉檀  來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
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          葉檀

          3月25日,全國首個省級國五條細(xì)則落地,廣東版國五條出臺。
          這一細(xì)則是含糊的,充滿了立即、過快、嚴(yán)格等難以定量的詞匯,給實(shí)際操作增加了難度。在最惹人關(guān)注的20%個稅如何征收問題上,甚至沒有提及20%這一數(shù)據(jù),只是表示“嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于出售自有住房個人所得稅的征收規(guī)定”。國五條實(shí)施細(xì)則中20%是政府的規(guī)定,而以往按照原交易總房價1%的稅率進(jìn)行征收也是國家明文的豁免規(guī)定。其他限地價、競房價、增加保障房等措施也是老調(diào)重彈,只有兩條是明確的:廣州、深圳、珠海、佛山市繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購政策;年底地級以上城市房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng),為未來實(shí)行統(tǒng)一的稅收打下基礎(chǔ)。
          未來廣東房產(chǎn)調(diào)控力度究竟如何,有待于其他城市的表現(xiàn)。相信其他地方的細(xì)則會參照廣東細(xì)則依葫蘆畫瓢,不會清晰到哪兒去。
          目前對于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控而言,最困難的是房地產(chǎn)市場已經(jīng)產(chǎn)生了分化。包括廣州、深圳在內(nèi)的一線城市,是去年以來房價上漲的熱點(diǎn)區(qū)域,其他沿海城市如廈門等,房價也處于急速上升的通道。與此同時,鄂爾多斯、溫州等城市的房地產(chǎn)價格大幅下挫,已經(jīng)導(dǎo)致當(dāng)?shù)氐慕鹑阪湕l出現(xiàn)裂縫,銀行的呆壞賬上升。面對急劇分化的市場,需要的是不同的調(diào)控手段,在保持當(dāng)?shù)厥袌龇(wěn)定的同時優(yōu)化結(jié)構(gòu),增加保障房供應(yīng),抑制投資投機(jī)需求的過快增長。
          國五條實(shí)施細(xì)則征收20%的個稅若嚴(yán)格執(zhí)行,不會推高房價,可以肯定,即使沒有20%的個稅,房價該漲的地區(qū)照樣會漲。房價主要由貨幣、收入、通脹預(yù)期推動,而不是由稅收推動。如果我國的貨幣發(fā)行量居高不下,房地產(chǎn)依然會作為居民主要的避險品種受到青睞,在房地產(chǎn)牛市中,20%的稅收將作為固定成本轉(zhuǎn)嫁給購房者,在房地產(chǎn)熊市中,20%將成為賣家的成本減少賣家的收益,但無論房價上升與否,20%的收益將納入國庫成為地方政府又一個重要的收入來源。
          國五條推向市場后,各地二手房交易進(jìn)入高峰期,這是規(guī)避稅收成本導(dǎo)致的剛性需求大爆發(fā),也是從去年下半年開始的房價上升的延續(xù),而非因?yàn)檎鞫悓?dǎo)致的房價上升,相反,一旦20%的征稅真正落地,各地房地產(chǎn)市場二手房交易將進(jìn)入一段時間的真空期。
          從廣東此次推出的細(xì)則來看,未來房地產(chǎn)政策有一點(diǎn)是明確的,那就是繼續(xù)增加保障房供應(yīng)量,繼續(xù)增加普通商品房供應(yīng)量。楊紅旭表示,作為經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)的無錫房地產(chǎn)市場之所以能夠保持穩(wěn)定,是因?yàn)楸U戏康墓凇R驗(yàn)檫^去十年,無錫建成商品房5500萬平方米,建成保障房6200萬平方米。事實(shí)上,無錫進(jìn)入產(chǎn)業(yè)調(diào)整瓶頸期,城市范圍擴(kuò)大與負(fù)債率的上升,同樣抑制了無錫房價的上升。
          數(shù)據(jù)有時候并不反映真實(shí)情況。一些城市的平均房價受到抑制,并不代表核心城市房價下挫,如哈爾濱。最近,哈爾濱市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布消息,不僅年內(nèi)將呼蘭、阿城兩區(qū)納入限購范圍,而且中心城區(qū)除棚戶區(qū)改造項(xiàng)目外,不再供應(yīng)商品住宅建設(shè)用地。這樣的政策將推高中心城市的房價,有利于購房者向周邊地區(qū)擴(kuò)散,從房地產(chǎn)均價來看,數(shù)據(jù)將保持穩(wěn)中有降,十分漂亮。
          推測未來的房地產(chǎn)政策走向可能有以下兩點(diǎn):
          第一,改造棚戶區(qū)、大建保障房將繼續(xù)成為重點(diǎn),這是民生工程的重要組成部分,也是緩解房地產(chǎn)泡沫痛苦的有效手段。第二,不同地區(qū)的房地產(chǎn)政策也將不同。對于房價泡沫較為明顯、房價上升過快的城市,以抑制為主,房地產(chǎn)調(diào)控的威力主要體現(xiàn)在這些城市;對于需要大力發(fā)展的中西部中小城市,對于負(fù)債率較高的城市,房地產(chǎn)調(diào)控將會溫柔得多;對于溫州等城市,房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)崩潰,實(shí)體經(jīng)濟(jì)艱難行進(jìn),這樣的城市已經(jīng)無需房地產(chǎn)高壓政策,只能靜聽房地產(chǎn)墜底的聲音。以保障房彌補(bǔ)以往的不足,以統(tǒng)一的房產(chǎn)聯(lián)網(wǎng)信息打下稅收基礎(chǔ),將是這兩年政策的重點(diǎn)。
          中國的房地產(chǎn)市場板塊已經(jīng)破碎,各地需要的是不同的政策,含糊不清的統(tǒng)一政策起到的效果不會好。

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