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        樓市稅政:控存量、增流量
        2013-03-18   作者:汪茂昌  來源:學(xué)習(xí)時(shí)報(bào)
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        【字號(hào)
          新出臺(tái)樓市調(diào)控新政“國五條”,尤其是明確對(duì)賣房者按照差價(jià)征收20%的所得稅,引起了社會(huì)各界的高度關(guān)注,并引發(fā)激烈爭(zhēng)論。爭(zhēng)論的焦點(diǎn)主要集中在征收20%的所得稅是否能夠控制房價(jià)和稅負(fù)能否轉(zhuǎn)嫁這兩個(gè)方面。對(duì)賣房者征收20%的所得稅無疑會(huì)增加二手房的交易成本,理性的房屋持有者會(huì)做出兩種選擇:一是提高價(jià)格,二是持有出租。這不但會(huì)減少房屋的供給,且在目前賣方市場(chǎng)情況下,賣房者必將會(huì)把稅負(fù)轉(zhuǎn)移到買家,二手房價(jià)格就不會(huì)下跌,必將倒逼新房交易價(jià)格上漲,并引起二手房出租價(jià)格上漲。因此,征收20%的所得稅起不到調(diào)控房價(jià)的作用,并且稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁是無法避免的。樓市調(diào)控新政“國五條”出臺(tái)后,北京、上海等城市房租和新房價(jià)格快速上漲都驗(yàn)證了上述判斷。
          那么是否說稅收政策就無法調(diào)控房價(jià)呢?答案當(dāng)然是否定的。稅收作為一種結(jié)構(gòu)性調(diào)控政策,對(duì)調(diào)控房價(jià)應(yīng)當(dāng)有很大的作用,關(guān)鍵在于我們?nèi)绾卧O(shè)計(jì)稅收政策。我認(rèn)為,調(diào)控樓市的稅政關(guān)鍵應(yīng)當(dāng)通過增加房屋持有者的持有成本,嚴(yán)控存量,同時(shí),降低交易成本,增加流量。降低交易成本,增加供給是經(jīng)濟(jì)學(xué)上調(diào)控價(jià)格的基本原理,我想在樓市同樣會(huì)起到作用。
          一方面,稅收政策要增加持有成本,嚴(yán)控存量。一是對(duì)持有多套房屋者征收較高的房產(chǎn)稅。這里要區(qū)分居住性持有和投資性持有,對(duì)于居住性持有者免征房產(chǎn)稅,對(duì)于居住外投資性持有房屋者征收較高的房產(chǎn)稅,甚至可以根據(jù)持有房屋多少實(shí)行累進(jìn)稅,同時(shí)對(duì)出租收入也要征收較高的所得稅,使得房屋的持有成本大于持有收益,降低投資性需求,并使原有的存量房進(jìn)入流通市場(chǎng),增加供給。二是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商征收土地持有稅。對(duì)開發(fā)商取得土地后兩年內(nèi)不進(jìn)行開發(fā)、銷售的,征收土地持有稅,促使開發(fā)商拿地后,能夠及時(shí)開發(fā),及時(shí)供應(yīng)。
          另一方面,稅收要降低房屋交易和開發(fā)成本,增加流量。一是降低二手房交易市場(chǎng)稅收,使交易成本降低,房屋持有者在持有收益小于持有成本時(shí),就會(huì)更愿意把房屋拿到市場(chǎng)上進(jìn)行交易,二手房流動(dòng)性就會(huì)增加。二是降低房地產(chǎn)商開發(fā)相關(guān)稅收,并避免重復(fù)征稅。對(duì)于開發(fā)及時(shí),提前進(jìn)行銷售的開發(fā)商可以進(jìn)行稅收優(yōu)惠,降低房屋成本,并促使開發(fā)商及時(shí)提供更多房屋供給。
          任何市場(chǎng)只要供需平衡,價(jià)格就不會(huì)出現(xiàn)較大波動(dòng)。樓市稅政應(yīng)當(dāng)控存量,增流量,使市場(chǎng)向均衡狀態(tài)移動(dòng),政策制定者應(yīng)朝著這個(gè)方向努力,而不應(yīng)反其道而為之。
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