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　　有人做過統(tǒng)計，截至上周房地產(chǎn)調(diào)控“國五條”細則出臺，過去十年間，中央政府關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的各種大調(diào)控措施就相繼出臺過九個“批次”。實際上，如果加上從2002年底推出的有關(guān)房貸利率上調(diào)算起，調(diào)控次數(shù)還不止九次。一國對于一個行業(yè)如此長期、頻繁制定調(diào)控政策，在近代經(jīng)濟史上并不多見。這一方面顯現(xiàn)出政府對關(guān)乎民生產(chǎn)業(yè)的重視，另一方面也反映出政策對于現(xiàn)實的無奈。新華社就發(fā)文感慨：十年九調(diào)，房價屢調(diào)屢漲。
　　從純粹的技術(shù)角度看，十年來的調(diào)控政策幾乎始終建立在一塊基石之上，這就是購房需求。無論是提高房貸利率，還是“限購”、“限貸”甚至“限價”，從傳導(dǎo)機制上講，都是要削弱房地產(chǎn)需求，以此來達到限制房價的目的。依據(jù)傳統(tǒng)經(jīng)濟學(xué)理論，這是非常可靠的邏輯。然而嚴酷的現(xiàn)實一次次告訴我們：這個邏輯并不可靠。
　　記得五年前，我和一些熱愛金融學(xué)的年輕學(xué)者們一起從金融學(xué)的角度多次公開討論房地產(chǎn)的特殊屬性，即資產(chǎn)屬性。正是因為房地產(chǎn)對于市場主流購買者來說是資產(chǎn)而非商品，因而其價格形成機制自有其自身規(guī)律。今天，我愿再次重復(fù)這個已用十年實踐證明是正確的結(jié)論：經(jīng)濟學(xué)供求原理對于商品價格是對的，但對資產(chǎn)價格來說是大錯而特錯的。因此，今后在制定房價調(diào)控政策時，再不能用供求均衡原理來支撐了。
　　但這里也有爭議：房地產(chǎn)原本就是商品，怎么就成了資產(chǎn)呢？或者，既然商業(yè)地產(chǎn)可以作為商品，為什么在定價時就不該遵循供求原理呢？其實，這是現(xiàn)代經(jīng)濟社會一個怪相，即有些東西既可作為商品，也可當成資產(chǎn)。當你試圖享用其效用時，其商品屬性的一面就顯現(xiàn)出來；而當你把它作為保值、增值對象時，其資產(chǎn)屬性就在沖你微笑。問題是，當一件東西同時具有兩種屬性時，誰在其價格形成機制中發(fā)揮作用呢？那就要看市場上那個最高出價是由哪種屬性決定的了。
　　有人買房是為了住，對他們來說房屋就是商品；但有人買房是為了日后升值拋售，房子對這些人來說就是資產(chǎn)。那具有雙重屬性的房子的價格到底由誰說了算呢？很不幸，是后者，就是把房子當資產(chǎn)來投資的人。因為預(yù)期升值，所以這些人愿出更高的價格。這么一來，房地產(chǎn)市場上最高價格也就由這部分人決定了，因此輿論將這些人稱為“炒客”，或更有傾向性的“投機者”。但從價格機制的角度看，實際上這是房屋的資產(chǎn)屬性發(fā)揮了作用，這也就是為什么以商品屬性為邏輯基礎(chǔ)的經(jīng)濟學(xué)理論在房價調(diào)控上失效的原因。
　　回顧以控制需求為邏輯基石的調(diào)控政策，不論“限購”、“限貸”，看似一個比一個嚴厲，但都未觸及資產(chǎn)價值的本質(zhì)，最多只能是造成一種市場上“流動性缺失”現(xiàn)象，逼著受困于流動性的人以低價出售房子，就好像以前的典當一樣。實際上參與典當者都知道，典當物之所以價廉不是不值錢，而是缺錢所致。一旦市場上的人不缺錢了，誰還典當呢？價格又從何打下去呢？
　　新近出臺的“房產(chǎn)所得稅新政”，也沒有威脅到房產(chǎn)價值，只是把價值這塊蛋糕重新分割而已。固然市場會再次因此而受到?jīng)_擊，但市場一旦稍微冷靜就會發(fā)現(xiàn)，這并沒有破壞房子繼續(xù)升值預(yù)期，甚至類似于“陰陽合同”之類的鉆空子手法很快就會在二手房市場活躍起來。
　　所以，現(xiàn)在擺在政策制定者面前的問題，是回過頭來從問題的最根本出發(fā)點進行梳理：抑制房價的目的到底是什么？僅是抑制房價本身呢，還是解決老百姓住房難的民生問題？
　　如果是前者，那就不必在需求上做文章了，而要從房產(chǎn)價值上動腦筋，即用何種辦法抑制房產(chǎn)價值升值預(yù)期。坦率地說，這是件難事，因為房地產(chǎn)的價值往往是經(jīng)濟發(fā)展預(yù)期的函數(shù)，因此只有另外一條路可走，就是房產(chǎn)稅。說到底，就是要讓預(yù)期升值的標的物不斷“失血”，無論從哪種資產(chǎn)定價理論出發(fā)，這種資產(chǎn)的當前價值都要比不失血的資產(chǎn)來得低。因此，房產(chǎn)稅觸及的是房產(chǎn)價值這個核心，而非流動性缺失。所以，從理論上講是有效的，至少邏輯上是正確的。
　　如果是后者，那就應(yīng)建立能保證老百姓住上房的市場機制和社會制度安排，也就是常說的“經(jīng)適房”和“廉租房”。不否認這兩種手段在實踐中都存在著問題，但根源不是邏輯上出錯誤，而是執(zhí)行人出了問題。我們不能因噎廢食，甚至受某些故意為之的別有用心之人的蠱惑而放棄這兩種手段。實際上，在房價遲遲得不到解決的情況下，經(jīng)適房與廉租房的意義只能說更大了。
　　回顧十年來的房價調(diào)控政策，在實事求是的科學(xué)原則下，我更傾向于探討問題的本質(zhì)，而本質(zhì)中的本質(zhì)其實就是行為的邏輯基礎(chǔ)，當我們的行為符合科學(xué)的邏輯時，就有效，反之，則無效或失效。尤其是當實踐已證明過去的行為邏輯有問題時，我們的功課就要從邏輯的修正上做起，這才是科學(xué)的發(fā)展觀和方法論。