■一些地方出臺限制“以人查房”的規(guī)范，很多人覺得此舉掩護了貪腐。而實際上，此類規(guī)范的出臺與現(xiàn)行法律并不沖突，更像是對相關(guān)部門現(xiàn)行工作的已有規(guī)范的細(xì)化。
■可查詢房屋信息的機構(gòu)應(yīng)包括：國家安全機關(guān)、公安機關(guān)、檢察機關(guān)、審判機關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門，公證機構(gòu)、仲裁機構(gòu)，證券監(jiān)管機關(guān)，中介機構(gòu)。可查詢房屋信息的個人應(yīng)包括：所有權(quán)人、共有權(quán)人及其配偶，繼承人、受贈人和受遺贈人，抵押權(quán)人、買房人及承租人等。
■對于“以人查房”的非正常查詢方式，如不作限制，很容易被某些人利用來侵犯普通公民的權(quán)利。而反腐敗的工作，更多應(yīng)靠官員財產(chǎn)的公開、戶籍政策的完善、購房制度的健全、紀(jì)檢力度的加強來實現(xiàn)。
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一些地區(qū)出臺房屋信息查詢規(guī)定，規(guī)范“以人查房”，引發(fā)公眾關(guān)于“規(guī)定保護了誰”的爭議；而一些地區(qū)發(fā)生的個人住房信息不正常流出又激起人們對隱私泄露的擔(dān)憂。
如何將公民權(quán)利放進“保險箱”，將權(quán)力關(guān)進“制度的籠子里”，讓腐敗暴露于陽光下？有專家指出，長期看來，還應(yīng)從機制體制上完善，抓住推進財產(chǎn)申報公示制度的“牛鼻子”。新華社發(fā)（蔡子君
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2012年下半年起，“房氏家族”一度成為人們關(guān)注的熱點話題。從廣州的“房叔”、“房嬸”到鄭州的“房妹”，再到陜西的“房姐”，“房氏家族”成員一一展現(xiàn)在眾人面前，其成員特點均系名下被查出有多套房產(chǎn)。這種曝光行為無一例外均被輿論打著防腐檢舉的旗號，然而，也有如“房嬸”那樣的躺著中槍的無辜者。
是將“查房”進行到底，還是加緊個人信息保護？
不久前，隨著福建省漳州市及江蘇省鹽城市等多地出臺嚴(yán)控“以人查房”的房屋信息查詢規(guī)范，再次將這一話題推至了風(fēng)口浪尖。那么，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，房屋信息到底能不能查呢？
房屋查詢涉及哪些法律問題
在房屋查詢的過程中涉及哪些法律問題？現(xiàn)行法律法規(guī)對這些問題又是如何規(guī)定的呢？關(guān)于房屋查詢的討論，主要涉及物權(quán)公示和隱私保護兩個方面。
物權(quán)公示
我國《物權(quán)法》第六條及第九條明確規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力。此規(guī)定體現(xiàn)了物權(quán)公示的原則，房屋作為不動產(chǎn)，需以至房屋管理部門進行登記的方式向社會公示，方能體現(xiàn)其權(quán)利。物權(quán)公示原則最基本的要求，就是能夠?qū)镜膬?nèi)容進行合理公開的查詢，唯有這樣，才能保障此項原則的制定初衷，亦能保障市場交易的正常秩序。由此可見，信息查詢既是物權(quán)公示的基本要求，亦是物權(quán)公示的基本體現(xiàn)。
我國于2007年1月1日起，開始實行建設(shè)部出臺的《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》，其中第七條規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記機關(guān)對房屋權(quán)利的記載信息，單位和個人可以公開查詢。”同年10月1日開始實行的《物權(quán)法》第十八條就此更是進一步規(guī)定：“權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供。”建設(shè)部另于2008年6月5日出臺《房屋登記簿管理試行辦法》，其中第十四條規(guī)定：“個人和單位提供身份證明材料，可以查詢登記簿中房屋的基本狀況及查封、抵押等權(quán)利限制狀況；權(quán)利人提供身份證明材料、利害關(guān)系人提供身份證明材料和證明其屬于利害關(guān)系人的材料等，可以查詢、復(fù)制該房屋登記簿上的相關(guān)信息。”由上述法律規(guī)定可看出，對于房屋信息的查詢，應(yīng)以公示公信為原則。
隱私保護
隱私權(quán)是指自然人享有的私人生活安寧與私人信息秘密依法受到保護，不被他人非法侵?jǐn)_、知悉、收集、利用和公開的一種人格權(quán)。權(quán)利人對他人在何種程度上可以介入自己的私生活，對自己是否向他人公開隱私以及公開的范圍和程度等，具有決定權(quán)。近年來，隨著公眾法律意識的增強，人們對法律的要求逐漸從尋求公權(quán)力的救濟向私權(quán)利的保護轉(zhuǎn)移。對隱私權(quán)保護的呼聲也是日漸高漲，在《侵權(quán)責(zé)任法》出臺后，更將隱私權(quán)的保護上升到了法律的層面。
而在房屋信息登記上，根據(jù)《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》第三至五條的規(guī)定，通常包括原始登記憑證和房屋權(quán)利的記載信息兩方面。因此，在房屋的登記信息中常會包括權(quán)利人的身份證明、買賣合同及涉房法律文書等相關(guān)內(nèi)容。而這些內(nèi)容，多被人們視為個人隱私而希望得到相應(yīng)的保護，更希望由自己來決定公開的方式及公開的程度。
誰能查、查什么、怎么查
在離婚、繼承、房屋買賣等法律活動中，出于對相關(guān)權(quán)利人和利害關(guān)系人的保護，應(yīng)賦予相關(guān)人員房屋登記信息查詢的權(quán)利。而在房屋信息查詢的過程中，又會不可避免地存在著物權(quán)公示與隱私保護的矛盾，那么房屋信息應(yīng)該由誰來查、查什么及怎么查？
誰能查
一般有機構(gòu)查詢和個人查詢兩類情況。
對于機構(gòu)查詢而言，國家安全機關(guān)、公安機關(guān)、檢察機關(guān)、審判機關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門可查詢與案件相關(guān)的房屋登記信息；公證機構(gòu)、仲裁機構(gòu)可查詢與公證、仲裁事項相關(guān)的房屋登記信息；證券監(jiān)管機關(guān)可查詢與其業(yè)務(wù)相關(guān)的房屋登記信息。
對于個人查詢而言，《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》規(guī)定較為寬泛，任何單位和個人均可申請查詢。而《物權(quán)法》就此進一步細(xì)化規(guī)定為權(quán)利人和利害關(guān)系人。因《物權(quán)法》作為法律規(guī)定，在法律效力層面上要優(yōu)于《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》，故房屋信息應(yīng)由相關(guān)的權(quán)利人和利害關(guān)系人來進行查詢。權(quán)利人和利害關(guān)系人主要包括以下幾類人群：所有權(quán)人、共有權(quán)人及其配偶；繼承人、受贈人和受遺贈人；抵押權(quán)人、買房人及承租人等。
此外，近年來，隨著多地房屋限購政策的出臺，使得售房者或中介機構(gòu)需掌握購房者名下的房產(chǎn)信息，以避免因購房者不符合政策規(guī)定資質(zhì)致合同無法履行情形的出現(xiàn)。因此，為防范這些地區(qū)賣房者的風(fēng)險、強化中介機構(gòu)的審核能力，也應(yīng)賦予此類地區(qū)房屋交易的售房者或中介機構(gòu)在房產(chǎn)交易過程中針對特定購房者進行相關(guān)房屋登記信息的查詢權(quán)利。
查什么
房屋權(quán)屬登記中形成的登記資料包括原始登記憑證和房屋權(quán)屬登記簿的記載信息，前者包括房屋權(quán)利登記申請表，房屋權(quán)利設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅或限制的具體依據(jù)，以及房屋權(quán)屬登記申請人提交的其他資料，后者包括土地或者房屋的自然狀況部分，土地或者房屋的權(quán)利狀況部分。
對于上述內(nèi)容應(yīng)考慮個人隱私的保護問題，進行有區(qū)別地限制性查詢。即對于國家安全機關(guān)、司法機關(guān)、檢察機關(guān)、公安機關(guān)因辦案需要而進行的查詢應(yīng)將房屋登記信息全部提供，而對于類似于因房屋買賣、承租、抵押等情況進行的房屋查詢，則只需提供房屋權(quán)利人、位置、面積、權(quán)利狀況等房屋權(quán)屬登記簿的記載信息即可。
怎么查
究竟是應(yīng)該“以房查人”還是“以人查房”？對此，《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》第十一條規(guī)定：“查詢房屋權(quán)屬登記信息，應(yīng)填寫《房屋權(quán)屬登記信息查詢申請表》，明確房屋坐落(室號、部位)或權(quán)屬證書編號，以及需要查詢的事項，并出具查詢?nèi)说纳矸葑C明或單位法人資格證明。”由此可見，在我國先行法律制度規(guī)定的是“以房查人”為原則的限制性查詢，如在南京、蘇州及深圳等地，均要求查詢?nèi)颂峁┓课莸南嚓P(guān)信息后，才能查詢房屋的相關(guān)權(quán)利情況，不允許“以人查房”的查詢方式。
縱觀世界其他國家，也少有無限制查詢的情況，美國、德國、英國等國家也均采用限制性查詢房屋登記信息的制度。
那么“以房查人”的模式是否應(yīng)存在例外呢？此種查詢原則，在如下六種特定情形下可考慮例外情況：
1.所有權(quán)人提供身份證明、房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證，可查詢、復(fù)制其房地產(chǎn)登記資料；
2.預(yù)告登記權(quán)利人提供身份證明、登記證明，可查詢、復(fù)制與該房地產(chǎn)預(yù)告登記相關(guān)的登記資料；
3.抵押權(quán)人提供身份證明、房屋他項權(quán)證或房地產(chǎn)他項權(quán)證，可查詢、復(fù)制與該房地產(chǎn)抵押權(quán)相關(guān)的登記資料；
4.房屋繼承人(受遺贈人)提供身份證明、繼承(受遺贈)證明，可查詢、復(fù)制與繼承、遺贈相關(guān)的登記資料；
5.公證機構(gòu)、仲裁機構(gòu)提供單位介紹信、已申請公證或仲裁的證明以及工作人員的工作證，可查詢與公證、仲裁事項相關(guān)的登記資料；
6.國家安全機關(guān)、公安機關(guān)、檢察機關(guān)、審判機關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門和證券監(jiān)管部門提供單位介紹信、工作人員的工作證及相關(guān)證明材料，可查詢、復(fù)制相關(guān)的登記資料。
不能指靠“以人查房”來反腐敗
在多地出臺限制“以人查房”的規(guī)范后，很多人覺得此舉掩護了貪腐，使得“房氏家族”再難浮出水面。而實際上此類規(guī)范的出臺，與現(xiàn)行法律并不沖突，更像是進一步對相關(guān)部門工作的一個規(guī)范細(xì)化。
生活中，隨便一個人想通過“以人查房”的方式隨意查詢房屋登記信息，本來就是不可能的事情。
我們在考慮實體利益的同時，更要考慮到程序正義的重要性。對于“以人查房”的非正常查詢方式，如不作限制，很容易被某些人利用來侵犯普通公民的權(quán)利。
細(xì)看“房氏家族”的曝光過程，不難發(fā)現(xiàn)，實際上曝光者鮮有普通公眾，如“房嬸”信息的曝光者即為當(dāng)?shù)亟灰椎怯浿行牡囊幻幫馊藛T受人所托，在沒有經(jīng)過任何審批的情況下違規(guī)查詢。
在反腐敗的問題上，更多應(yīng)考慮的是官員財產(chǎn)的公開、戶籍政策的完善、購房制度的健全、紀(jì)檢力度的加強，而不應(yīng)單純依靠“以人查房”。
對于房屋登記信息，應(yīng)將其透明度給予權(quán)利人和利害關(guān)系人。在此基礎(chǔ)上，希望通過設(shè)立其他合法程序和正當(dāng)途徑，使貪腐分子曝光于陽光之下。
(作者單位：北京市朝陽區(qū)法院)