當前，黨中央、國務院對下一步城鎮(zhèn)化發(fā)展提出了明確的規(guī)劃與要求，中國城鎮(zhèn)化進程正在進入一個新的發(fā)展階段，新階段城鎮(zhèn)化帶來的投資空間。橫向比較：城鎮(zhèn)化率離發(fā)達國家尚有30％缺口。中國的城鎮(zhèn)化率遠不及發(fā)達國家，甚至不及金磚國家中的其他幾個國家。
2012年中國的城鎮(zhèn)化水平首次超過50％，達到51．27％，但是依舊遠低于一般的發(fā)達國家的水平（77．7％）。即便同樣的“金磚”國家，中國的城鎮(zhèn)化率也是低于巴西和俄羅斯等國。可見，中國還有巨大的城鎮(zhèn)化發(fā)展空間。
內部結構看：人口城鎮(zhèn)化、土地城鎮(zhèn)化都將帶來巨大投資機會。中國“純城鎮(zhèn)化率”僅三成，發(fā)展空間巨大。在國家統(tǒng)計局的人口城鎮(zhèn)化的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，還包含了大量在城市工作的流動人口，即在外務工6個月以上的流動人口。當前，中國大約有1．6億戶籍不在城市的農民工被計入城鎮(zhèn)人口中，剔除這部分流動人口，其中真正的“純城鎮(zhèn)化率”，也即非農戶籍的人口占比僅三成，常住人口口徑的城鎮(zhèn)化率高出戶籍人口口徑城鎮(zhèn)化率15個百分點。也即隨著未來戶籍制度的改革，中國的真切城鎮(zhèn)化之路依舊漫長。
自2003年以來，土地城鎮(zhèn)化快于人口城鎮(zhèn)化
20個百分點。從2001年開始，中國的土地城鎮(zhèn)化增速均快于人口城鎮(zhèn)化速度（除2009年外），也即城鎮(zhèn)建成區(qū)
快速增長，但是集聚的人口則明顯滯后。按國際公認標準，衡量土地城鎮(zhèn)化和人口城鎮(zhèn)化關系的城鎮(zhèn)用地增長彈性系數(shù)，合理的區(qū)間在1—1．12之間，但是我們以1995年為定基年的“兩化”增速來看，2003年是個轉折點，在1995—2010年的15年間，城鎮(zhèn)化速度一直比較平緩，但是從定基圖上我們看到土地城鎮(zhèn)化的加速度很快。
2003年建成區(qū)面積、城鎮(zhèn)人口分別是1995年的1．47倍、1．49倍，但是截至2010年，兩者分別為2．08和1．9，也就是說在2003—2010年7年間土地城鎮(zhèn)用地增長彈性系數(shù)是遠遠高于國際公認標準，達到了1．2。
城鎮(zhèn)化產生多方位的資金需求。無論是今后的土地城鎮(zhèn)化還是人口城鎮(zhèn)化，最終都將會帶來投資以及資金的需求，土地城鎮(zhèn)化帶來的是直接的投資需求，但是鑒于之前幾年遠遠快于人口城鎮(zhèn)化的速度，在土地沒有自有流轉和政府調控的背景下，預測未來幾年的土地城鎮(zhèn)化空間將收窄；但是即便是最保守的按照常住人口口徑的城鎮(zhèn)化率，我們的城鎮(zhèn)化空間亦有20％—30％，人口的城鎮(zhèn)化最先帶來的是消費需求的增加。
2020年基礎設施建設投資資金需求預期達到30萬億元。國家發(fā)改委專家相偉測算認為，到2020年，中國城鎮(zhèn)化所產生的資金需求，社會保障和市政公共設施支出共計將超過30萬億元。其中，社會保障支出到2020年大約需要支付15萬億—20萬億元，若要不斷提高較低的社會保障水平，支出總額可能會不斷膨脹；而市政公共設施資金需求，僅僅是由于城鎮(zhèn)人口增加的新增市政建設，包括公共交通、市容環(huán)衛(wèi)、污水處理、綠化、水熱供應、道路橋梁等的資金需求大約有16萬億元。我們按照歷史的經驗數(shù)據(jù)，新增基礎設施建設投資伴隨著城鎮(zhèn)化的提高而不斷提升，總結下來兩者的相關性在1995—2011年間達到了0．9，倘若繼續(xù)保持往年的穩(wěn)定關系，同時假設城鎮(zhèn)化率繼續(xù)保持每年1個點的增長，那么我們看到在2015年的時候，城鎮(zhèn)化率達到55％，同時產生的基建資金需求為11．2萬億元，再過5年，即2020年城鎮(zhèn)化率達到60％，此時自2012—2020年共產生27．8萬億元的基建投資需求。
僅軌道交通2011—2015年資金需求8000億—10000億元。目前已經有28座城市的軌道交通規(guī)劃通過國務院審批，33個城市完成了軌道交通規(guī)劃。如果按照地鐵建設每公里的造價平均4億—5億元計算，那么僅在2011—2015年，規(guī)劃的2411公里的新增里程地鐵中，所需的資金需求達到8000億—10000億元；在之后的5年，2016—2020年，不考慮價格因素，至少有13736億元的融資需求。
到2020年，至少有20億平方米的城市道路、14．2萬標臺的城市公交車輛需要投資。在城市基本公共設施方面我們做了一個測算：假設2020年的人均城市道路面積以及公共交通車輛和公園綠地等公共設施與當前（2010年）水平相當，同時以每年1％左右的城鎮(zhèn)化保守速度計算，2020年的城鎮(zhèn)化率為60％。我們看到即使國家的計劃生育政策不變，在2020年人口總量達13．96億時，不考慮原有城市基礎設施的翻新改造，新增城鎮(zhèn)人口意味著19．4億平方米的城市道路需要建成、14．2萬標臺的城市公交車輛需要政府購買以及16．4億平方米的公園綠地需要政府投資建成。