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近期披露的百城房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)了連續(xù)第八個(gè)月環(huán)比上漲，而且今年1月環(huán)比漲幅25個(gè)月以來(lái)首次突破1%，顯示大多數(shù)城市房?jī)r(jià)上漲在加速。大城市房?jī)r(jià)上漲速度更快：京、滬等十大城市住宅1月均價(jià)達(dá)到16417元/平方米，環(huán)比上漲了1.61%，與上年同期相比上漲2.84%。從去年6月到今年1月，百城房?jī)r(jià)指數(shù)月環(huán)比平均漲幅為0.37%，而十大城市房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比漲幅達(dá)到了0.57%。限購(gòu)政策毫無(wú)松動(dòng)，這些城市的房?jī)r(jià)竟如此快速上漲，令人費(fèi)解。
很多人將其歸咎于房地產(chǎn)調(diào)控讓位于“穩(wěn)增長(zhǎng)”而事實(shí)上放松了緊縮政策，強(qiáng)化了購(gòu)房者“政策見(jiàn)底”的預(yù)期。由于大城市剛性購(gòu)房者太多，而供應(yīng)非常有限，購(gòu)房者蜂擁入市從而推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。其實(shí)，大家都忽視了一個(gè)根本原因，大城市剛性購(gòu)房者之所以太多，是因?yàn)檫@些城市的產(chǎn)業(yè)集聚水平和公共服務(wù)設(shè)施的優(yōu)質(zhì)程度遠(yuǎn)高于其他城市，就業(yè)機(jī)會(huì)和福利水平也遠(yuǎn)高于其他城市，從而吸引大量的人口源源不斷地流入，形成了這些城市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，以及這種預(yù)期的不斷自我實(shí)現(xiàn)。
盡管從“十五”以來(lái)，我國(guó)就提出了城鎮(zhèn)化、發(fā)展縣域經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)大中小城市均衡發(fā)展的城市空間布局戰(zhàn)略。但大城市發(fā)展的速度和質(zhì)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于其他城市。因?yàn)樵谖覈?guó)等級(jí)化的行政管理體制下，生產(chǎn)要素和資源流動(dòng)的方向和規(guī)模取決于行政級(jí)別的高低。行政級(jí)別最高的城市獲得的生產(chǎn)要素和各類資源最多。自1994年實(shí)施分稅制的財(cái)政包干體制以來(lái)，省級(jí)政府和下面市（縣）級(jí)政府的關(guān)系本應(yīng)是公共財(cái)政框架內(nèi)平等的契約關(guān)系。但由于中央政府對(duì)于市（縣）級(jí)政府的行政管理完全放權(quán)于省級(jí)政府，于是市（縣）級(jí)政府官員的任命和政績(jī)考核的權(quán)力完全掌握在省級(jí)政府官員手里，遂使這種本應(yīng)完全平等的契約關(guān)系變異為不平等的上下級(jí)關(guān)系。突出的例子就是分稅制只停留在中央與省級(jí)政府之間，而省級(jí)政府與市（縣）級(jí)政府并未完全實(shí)施分稅制，于是層級(jí)越低的政府財(cái)政自主權(quán)越弱，也就越難以吸引資源和人口流入。
在大城市優(yōu)先發(fā)展的背景下，生產(chǎn)要素或資源首先滿足大城市的需要并在大城市集中，帶來(lái)了產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚水平的提高。制造業(yè)優(yōu)先發(fā)展和人口優(yōu)先在大城市集聚驅(qū)動(dòng)了生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)轉(zhuǎn)型的路徑也就自然形成。近年來(lái)絕大多數(shù)大城市的第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值超過(guò)了第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值。另外，長(zhǎng)期以來(lái)經(jīng)濟(jì)要素（包括諸如對(duì)外開(kāi)放的優(yōu)惠政策）偏向于大城市，鎖定和強(qiáng)化了未來(lái)產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的空間分布路徑，這讓大城市和中小城市發(fā)展的差距越來(lái)越大，這也是為何對(duì)外來(lái)人口限制最為嚴(yán)格的大城市反倒成為最吸引外來(lái)人群的城市。
由于產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的厚實(shí)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的實(shí)現(xiàn)，大城市的邊際生產(chǎn)效率較高，這一方面會(huì)增加就業(yè)機(jī)會(huì)，特別吸引高素質(zhì)的人才進(jìn)入，另一方面也會(huì)提升居民整體收入水平和單位物理空間的產(chǎn)值。作為兼具生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)和生活性服務(wù)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)，必然要在價(jià)值上體現(xiàn)區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)要素的高邊際生產(chǎn)效率，也就是高素質(zhì)人才需要高價(jià)值的房地產(chǎn)，而這種高價(jià)值在收入水平上也會(huì)得到支撐。這就是為什么大城市越是靠近中心區(qū)，房?jī)r(jià)就越高的原因。
同樣，在我國(guó)等級(jí)化的行政管理體制下，大城市獲得用于公共服務(wù)配套生產(chǎn)的資源也遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于其他城市，而在省會(huì)城市和省內(nèi)非省會(huì)城市、區(qū)域中心城市和區(qū)域內(nèi)其他城市的對(duì)比上也存在同樣的邏輯。由于人口更偏向于往大城市集聚，一些只有在規(guī)模效應(yīng)下才能提供的公共服務(wù)設(shè)施（如音樂(lè)會(huì)、體育賽事、大型商業(yè)綜合體、地鐵等）的供應(yīng)便成為可能，而服務(wù)業(yè)的價(jià)格在消費(fèi)規(guī)模效應(yīng)下也并不會(huì)特別高。例如，在京、滬、穗，一般的餐飲、電子通信價(jià)格并不比其他城市高，甚至可能還較低，這也是吸引人口源源不斷地流入的另一個(gè)因素。住房需求在更大程度上是對(duì)整個(gè)城市和住區(qū)周邊公共服務(wù)設(shè)施的需求，而大城市和其他城市在公共服務(wù)水平上的差距是決定房?jī)r(jià)高低的最重要的因素之一。
問(wèn)題還有，紐約、倫敦、東京等大城市的房?jī)r(jià)盡管較所在國(guó)家其他城市要高，但這些城市房?jī)r(jià)問(wèn)題并不像我國(guó)那樣突出，因?yàn)闅W美國(guó)家的城市之間并不存在等級(jí)化的行政管理體制，公共服務(wù)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)發(fā)展差距并不大，房?jī)r(jià)之所以更高純粹是這些城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更優(yōu)和人口更密支撐下的房?jī)r(jià)上漲。還有一個(gè)核心的問(wèn)題是，這些城市的資源流動(dòng)完全靠市場(chǎng)價(jià)格驅(qū)動(dòng)，資源利用效率較高。在我國(guó)，行政化調(diào)動(dòng)資源必然產(chǎn)生資源利用的不節(jié)約甚至是浪費(fèi)，大城市都在爭(zhēng)相建設(shè)“國(guó)際大都會(huì)”，金融中心，都在大建景觀，修大馬路和大廣場(chǎng)，不少工程完全違背了經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本規(guī)律，城市規(guī)劃不合理并經(jīng)常調(diào)整，人為造成了人地矛盾的緊張，這也是我國(guó)大城市房?jī)r(jià)更高和上漲更快突出的另一個(gè)原因。
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