在2012年住建部年度工作會上，住建部部長姜偉新有意回避了“房地產(chǎn)業(yè)”、“房地產(chǎn)調(diào)控”與“城鎮(zhèn)化”的討論，這對那些想假借城鎮(zhèn)化來炒房地產(chǎn)概念的人來說不可不謂是一種“遺憾”。而據(jù)記者從權(quán)威渠道了解到，高房價對推進(jìn)城鎮(zhèn)化的利弊關(guān)系，中央決策層對此有深刻認(rèn)識。
“城鎮(zhèn)化是中國經(jīng)濟內(nèi)生的動力源，房地產(chǎn)會有相應(yīng)需求，但城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)是工業(yè)化，城鎮(zhèn)化不是高房價。”住建部政策研究中心原副主任王玨林說。
中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜分析指出，“預(yù)計未來5-10年宏觀政策將更加注重調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，與此密切相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控政策總體偏緊的可能性較大。抑制投資投機需求仍將是房地產(chǎn)調(diào)控政策的重要組成部分，房產(chǎn)稅等長效機制將逐步完善，但差別化信貸和限購短期不會退出，保障性安居工程建設(shè)繼續(xù)推進(jìn)。”
作為國內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)威和研究機構(gòu)，中國指數(shù)研究院仔細(xì)梳理回顧了近五次黨代會期間宏觀環(huán)境及房地產(chǎn)業(yè)政策后，得出了上述結(jié)論。
其中，十三大至十四大期間（1988-1997年），貨幣超發(fā)，通脹明顯，宏觀調(diào)控以控制需求和增加供給為主線；亞洲金融危機之后，謹(jǐn)慎實施金融政策，擴大內(nèi)需，經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)政策方面，加快住房制度改革，逐步實行住房商品化，個人購買商品住房比例提高。這一階段中國房地產(chǎn)市場規(guī)模不大，商品房銷售面積1988年僅0.3億平方米，至1998年為1.2億平方米，年均增長16%。
十五大期間（1998-2003年），亞洲金融危機對國內(nèi)經(jīng)濟的沖擊逐漸消逝，經(jīng)濟持續(xù)較快發(fā)展；加入世界貿(mào)易組織，對外貿(mào)易顯著增長；國企改革力度加大，刺激供給增加和買方市場的形成。房地產(chǎn)業(yè)政策方面，全面停止實物分房，逐步實行住房分配貨幣化，房地產(chǎn)業(yè)步入快速發(fā)展階段。
這個階段房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，商品房銷售面積保持24.7%的年均增長率，商品房價格變化較為平緩，年均漲幅在3%左右。
十六大至十七大期間（2003-2012年），宏觀經(jīng)濟波動較大，前五年，出口以及投資特別是房地產(chǎn)投資帶動經(jīng)濟較快增長；之后五年，受次貸危機等外部因素和內(nèi)部矛盾多種因素影響，波動幅度明顯加大。房地產(chǎn)業(yè)政策一波三折，經(jīng)歷了調(diào)控供需、重申支柱產(chǎn)業(yè)和嚴(yán)厲調(diào)控的三個階段。從房地產(chǎn)市場來看，這三個階段的房地產(chǎn)市場卻一路高漲。其中，2003-2007年，房地產(chǎn)投資保持25%以上的增速，商品房銷售均價漲幅擴大至10%以上；2008-2009年，房地產(chǎn)市場由低迷轉(zhuǎn)為蓬勃發(fā)展，2009年商品房銷售面積同比增長44%，價格同比上漲23%；2010年以來，房地產(chǎn)投資增速有所下滑，量價過快上漲得到控制。
“與以前相比，改革開放以來直到十六大，歷次黨代會對經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略選擇基本都是以加快發(fā)展經(jīng)濟為目的，促使經(jīng)濟加快發(fā)展不僅是經(jīng)濟問題更成為政治問題，宏觀經(jīng)濟政策集中精力搞經(jīng)濟建設(shè)，促進(jìn)國民經(jīng)濟快速發(fā)展。近十年來，隨著更多經(jīng)濟社會矛盾的涌現(xiàn)，宏觀經(jīng)濟發(fā)展堅持以經(jīng)濟結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，堅持在發(fā)展中促轉(zhuǎn)變、在轉(zhuǎn)變中謀發(fā)展，大力推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整。”黃瑜說。
“企業(yè)應(yīng)當(dāng)合理評價不同區(qū)域面臨的不同機遇和風(fēng)險，制定恰當(dāng)?shù)膮^(qū)域布局和城市選擇策略，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。”
中國指數(shù)研究院報告認(rèn)為，另一方面，對地方政府而言，挑戰(zhàn)亦然。在城市化水平不斷提高的同時，如何調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，促進(jìn)宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)發(fā)展，是各級政府和開發(fā)企業(yè)面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，政府應(yīng)加強引導(dǎo)，完善商品房、保障房市場體制建設(shè)，為房地產(chǎn)業(yè)提供穩(wěn)定的政策環(huán)境。