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　　不久前北京上演的“十面霾伏”，又一次把環(huán)保問(wèn)題的嚴(yán)重性推到了風(fēng)口浪尖上。一時(shí)間，國(guó)外媒體再一次對(duì)中國(guó)的環(huán)境問(wèn)題進(jìn)行了集中的大報(bào)道，并對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)模式和可持續(xù)性提出了更多的討論。反觀國(guó)內(nèi)，從國(guó)務(wù)院和地方政府，到媒體和民眾，都也對(duì)環(huán)境問(wèn)題發(fā)出了“忍無(wú)可忍”的聲音。
　　過(guò)去幾年，許多老百姓開(kāi)始組織自主進(jìn)行空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)，監(jiān)測(cè)的結(jié)果是空氣凈化器的熱銷乃至脫銷。為了能喘上放心氣、喝上放心水、吃上放心菜，越來(lái)越多的大城市居民選擇遷居到城鎮(zhèn)郊區(qū)生活。
　　與此同時(shí)，根據(jù)環(huán)保部門統(tǒng)計(jì)，過(guò)去十年中國(guó)全國(guó)大中城市的空氣質(zhì)量持續(xù)提高，越來(lái)越多的城市環(huán)境質(zhì)量達(dá)標(biāo)甚至良好。
　　老百姓的切身感受和官方統(tǒng)計(jì)數(shù)字為什么會(huì)有這么大的差異？一個(gè)主要原因是源于統(tǒng)計(jì)口徑。中國(guó)對(duì)空氣質(zhì)量關(guān)注與PM10顆粒（可吸入顆粒物），和國(guó)際通用的PM2.5顆粒（可吸入肺顆粒物）的標(biāo)準(zhǔn)不同。體積較大的顆粒物的減少固然可喜，但看來(lái)對(duì)體積更小的污染物的忽視直接導(dǎo)致了居民切身感受到的環(huán)境質(zhì)量非但沒(méi)有改善，而且有惡化的危險(xiǎn)。
　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)和親身感受的嚴(yán)重背離，引發(fā)作者想到另一個(gè)有“異曲同工”之妙的問(wèn)題：全國(guó)的房?jī)r(jià)。國(guó)內(nèi)廣泛使用的房地產(chǎn)指數(shù)是中國(guó)指數(shù)研究院編制的中國(guó)百城房地產(chǎn)指數(shù)。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的網(wǎng)站，中國(guó)百城房地產(chǎn)指數(shù)的房?jī)r(jià)樣本范圍，包括各城市所有在售商品房項(xiàng)目（新房）。
　　這一曾在成熟國(guó)家被廣泛被采納的編制方法，在過(guò)去一段受到了國(guó)外學(xué)界的廣泛質(zhì)疑。在國(guó)內(nèi)高速變革的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下和城市化快速推動(dòng)的進(jìn)程中，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)指數(shù)編制中的樣本選擇偏差，尤其值得關(guān)注。
　　以北京市的房?jī)r(jià)為例。北京在城市規(guī)劃上有從城中心到郊縣的“環(huán)”式規(guī)劃，從八十年代的二環(huán)路，現(xiàn)在已經(jīng)修到了近郊區(qū)縣的六環(huán)路。伴隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，新開(kāi)工的房地產(chǎn)項(xiàng)目的選址也自然越來(lái)越遠(yuǎn)。在21世紀(jì)之初還算偏遠(yuǎn)的亞運(yùn)村，望京，亦莊等地，現(xiàn)在已經(jīng)成為炙手可熱的核心地區(qū)了。與此同時(shí)，在十多年前的新開(kāi)工項(xiàng)目中占很高比例的三環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目，現(xiàn)在已經(jīng)是鳳毛麟角了。
　　如果只是簡(jiǎn)單采用新竣工項(xiàng)目的均價(jià)來(lái)編制房地產(chǎn)指數(shù)，就會(huì)不可避免地忽略一個(gè)重要事實(shí)：目前新竣工項(xiàng)目的地理組成已經(jīng)大大不同于十年前竣工項(xiàng)目的地理組成了。由于新竣工項(xiàng)目越來(lái)越遠(yuǎn)，而級(jí)差地租有導(dǎo)致了核心地區(qū)的房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)會(huì)（遠(yuǎn)遠(yuǎn)）高于周邊地區(qū)。上述統(tǒng)計(jì)樣本上的偏差會(huì)直接導(dǎo)致目前的房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)的編制低估了，甚至大大低估了房?jī)r(jià)在過(guò)去十多年間的漲幅。
　　用虛擬數(shù)據(jù)舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子。2000年北京三環(huán)內(nèi)新房房?jī)r(jià)平均為5000元／平米，三環(huán)環(huán)至五環(huán)之間平均為3000元／平米，五環(huán)之外之間房?jī)r(jià)平均為1000元／平米。到了2012年，三環(huán)內(nèi)新房房?jī)r(jià)為20000元／平米，三環(huán)到五環(huán)之間平均為30000元／平米，五環(huán)之外的房?jī)r(jià)平均為10000元／平米。
　　假設(shè)新房分布的地域不變，三環(huán)之內(nèi)占百分之五十，三環(huán)到五環(huán)之間占百分之四十，五環(huán)之外占百分之十，那么2000年北京的平均房?jī)r(jià)是3800元／平米（5000×0.5+3000×0.4+1000×0.1），2012年北京的房?jī)r(jià)是38000元／平米（50000×0.5+30000×0.4+10000×0.1）。十二年間，房?jī)r(jià)上漲了900％。
　　然而現(xiàn)實(shí)是，到了2012年，新房的地域分布發(fā)生了重大的變化。2012年五環(huán)外的新房占據(jù)了新房總量的百分之五十，三環(huán)到五環(huán)之間占據(jù)了百分之四十，三環(huán)之內(nèi)只占百分之十。按照這種地域分布，也就是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)指數(shù)的計(jì)算方法，2012年的北京房?jī)r(jià)就是２２０００元／平米（50000×0.1+30000×0.4+10000×0.5），幾乎只是前一種方法的一半左右。按照這種方法，十二年間，房?jī)r(jià)僅上漲了340%。
　　由此可見(jiàn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)指數(shù)因?yàn)楹雎粤藰颖驹跁r(shí)間序列上的重大變化，統(tǒng)計(jì)出來(lái)的中國(guó)百城房地產(chǎn)指數(shù)，嚴(yán)重地低估了房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的上漲幅度。
　　值得指出的是，即使是國(guó)內(nèi)的二手房指數(shù)，也面臨類似的問(wèn)題。同樣根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的網(wǎng)站。二手房指數(shù)的樣本選取，是基于“當(dāng)?shù)刂饕�城區(qū)成交較為活躍的代表性樓盤”。隨著新開(kāi)工項(xiàng)目和城市人口居住地越來(lái)越向周邊推進(jìn)，二手房指數(shù)的樣本選取偏差也越來(lái)越大，數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性也越來(lái)越差，由此引發(fā)的政策誤導(dǎo)性越來(lái)越強(qiáng)。
　　這種測(cè)量方法上的偏差，從方法論上講是缺乏科學(xué)性的，從政策意義上來(lái)講是會(huì)帶有很大的誤導(dǎo)效應(yīng)的。這也可以解釋為什么城鎮(zhèn)居民對(duì)房?jī)r(jià)高企的怨聲，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可以解釋的范圍，為什么中國(guó)的房地產(chǎn)痛苦指數(shù)大大超過(guò)發(fā)達(dá)國(guó)家甚至主要發(fā)展中國(guó)家，并且一時(shí)看不到調(diào)整的跡象和動(dòng)力。
　　過(guò)去兩年的房地產(chǎn)調(diào)控過(guò)程中，不乏聽(tīng)到地方政府限制某些高價(jià)樓盤銷售，以保證房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)不會(huì)上升的做法。且不論這種做法背后的政治經(jīng)濟(jì)考慮，單是這種做法本身，就暴露了以新房銷售價(jià)格和規(guī)模編制房地產(chǎn)指數(shù)方法在中國(guó)目前特定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段和房地產(chǎn)調(diào)控政策下的局限性。
　　綜觀國(guó)際房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的研究，越來(lái)越多的學(xué)者認(rèn)同采用同等房屋重復(fù)銷售的方法，也就是通過(guò)記錄和統(tǒng)計(jì)二手房?jī)r(jià)格連續(xù)變化的方式，來(lái)更準(zhǔn)確地反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)。作者在耶魯大學(xué)的導(dǎo)師羅伯特席勒教授根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)重復(fù)銷售方法的跟蹤美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的CaseShiller房地產(chǎn)指數(shù)，更是在2007-2008美國(guó)房地產(chǎn)危機(jī)后，成為發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)里得到最廣泛應(yīng)用的房地產(chǎn)指數(shù)。
　　PM2.5和房地產(chǎn)指數(shù)，看似風(fēng)馬牛不相及，其實(shí)涉及的都是一個(gè)統(tǒng)計(jì)口徑問(wèn)題。從某種意義上說(shuō)，政策制定和實(shí)施是也一門測(cè)量科學(xué)。統(tǒng)計(jì)標(biāo)的和方法的確定，直接決定了統(tǒng)計(jì)結(jié)果和經(jīng)濟(jì)政策的選擇。錯(cuò)誤的統(tǒng)計(jì)選擇，往往會(huì)導(dǎo)致錯(cuò)誤的數(shù)據(jù)解讀和政策誤判。
　　統(tǒng)計(jì)口徑的選擇上的偏差，倘若只是科學(xué)方法上的缺失，倒還容易糾正。更讓人擔(dān)心的是統(tǒng)計(jì)口徑的選擇和數(shù)據(jù)提供中系統(tǒng)性的利益驅(qū)動(dòng)。
　　在2007-2008全球金融危機(jī)前的信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，提供的就是這種蓄意帶有偏差的數(shù)據(jù)。通過(guò)對(duì)大量和房地產(chǎn)有關(guān)的債券提供過(guò)分正面的信用評(píng)級(jí)信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)在短期內(nèi)蒙蔽了大量投資者并獲得了高額的收入。但在金融危機(jī)中不得不正面自己不但摧毀了自己在過(guò)去幾十年間累積的聲譽(yù)，而且?guī)缀醮輾Я巳�球�?jīng)濟(jì)和金融體系的現(xiàn)實(shí)。
　　因?yàn)椴幌嘈判庞脵C(jī)構(gòu)的評(píng)級(jí)，而大規(guī)模沽空和房地產(chǎn)相關(guān)的CDO和CDS產(chǎn)品并創(chuàng)下對(duì)沖基金史上的天量收益而著名的約翰保爾森在事后曾謙虛地反思：“我不過(guò)是那個(gè)有勇氣喊出‘國(guó)王什么衣服也沒(méi)有穿’的小孩”。誠(chéng)實(shí)，很多時(shí)候，比智慧更有價(jià)值。