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        樓市泡沫破裂 三四線城市不可承受之重
        2013-01-30   作者:曲子  來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞
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        【字號(hào)
            2013年,到了市場(chǎng)該說真話的時(shí)候了。任何掩蓋都不可能是一萬年,現(xiàn)在是“只爭(zhēng)朝夕”暴露真相。
            2013年,三四線城市樓市泡沫破裂已難以阻止。而住房供應(yīng)量和空置房數(shù)量,龐大到讓人難以想象,將會(huì)使這些三四線城市的經(jīng)濟(jì)不可承受。
            這世上沒人見過鬼,但《聊齋志異》后,中國人常常和“鬼”糾纏不休。這個(gè)世界沒有“鬼”卻有鬼話,這個(gè)世界上也不會(huì)有神話。
            中國應(yīng)該也必須更多一些理性、常識(shí)和對(duì)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的尊重。
            中國經(jīng)濟(jì)30多年高速發(fā)展,近10年更是在經(jīng)濟(jì)體量不斷增大情況下,繼續(xù)高速?zèng)_擊。理性和常識(shí)告訴我們,資產(chǎn)價(jià)格不可能沒有泡沫。世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展史和各國發(fā)展規(guī)律告訴世人,但凡一國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展后,沒有不出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫和泡沫破滅的。
            更重要的是,經(jīng)濟(jì)規(guī)律告訴經(jīng)濟(jì)決策者和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的人們,任何長期貨幣超發(fā)、信貸擴(kuò)張,所帶來的必然是通脹或資產(chǎn)價(jià)格泡沫。而兩者同時(shí)出現(xiàn)更是常態(tài)和經(jīng)濟(jì)病態(tài)癥狀。
            似乎人類并沒有太好的辦法,唯有在危機(jī)爆發(fā)時(shí)甚至爆發(fā)后,才能真正意識(shí)到理性、常識(shí)和經(jīng)濟(jì)規(guī)律的意義。
            “天下沒有不散的宴席”,天下也沒有不破的泡沫。泡沫何時(shí)破滅的確不好預(yù)測(cè),但目前暴露的三四線城市住房供應(yīng)量和市場(chǎng)現(xiàn)狀,可以確定的是,2013年,將是終結(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的元年。
            房價(jià)上漲和下跌時(shí)規(guī)律不一樣。上漲時(shí)是由一線城市逐級(jí)往下游城市蔓延;下跌時(shí)則由三四線城市率先下跌然后 “圍攻”一二線城市。這是典型的投資品市場(chǎng)漲跌規(guī)律。房價(jià)下跌將再次演繹“從農(nóng)村包圍城市”的中國特色之路。
            “病來如山倒,病去如抽絲”。中國樓市已錯(cuò)了太久了,一旦預(yù)期出現(xiàn)轉(zhuǎn)折點(diǎn),市場(chǎng)需要彌補(bǔ)之前的嚴(yán)重錯(cuò)誤,調(diào)整將會(huì)非常慘烈。不論是日本還是美國當(dāng)年房地產(chǎn)泡沫破滅,都不曾是緩慢下跌的。如果說,中國房地產(chǎn)泡沫有什么例外,就是“量”的泡沫遠(yuǎn)大于“價(jià)格”泡沫。
            三四線城市樓市泡沫破裂,所導(dǎo)致當(dāng)?shù)爻鞘薪?jīng)濟(jì)不可承受之重,主要表現(xiàn)在五個(gè)方面:地方政府的土地財(cái)政和債務(wù)投資經(jīng)濟(jì),將因樓市泡沫破裂使財(cái)政收支差額突增而陷入困境;銀行信貸呆壞賬率快速上升,制約銀行放貸進(jìn)而影響當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì);影子銀行、民間借貸風(fēng)險(xiǎn)完全暴露,并影響當(dāng)?shù)孛駹I經(jīng)濟(jì)和社會(huì)穩(wěn)定;當(dāng)?shù)卣當(dāng)?shù)目龐大的在建項(xiàng)目資金落實(shí),將出現(xiàn)嚴(yán)重缺口,部分項(xiàng)目下馬必然;當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)快速收縮態(tài)勢(shì)。
            任何國家房地產(chǎn)泡沫破滅,必然帶來整體經(jīng)濟(jì)增長下行。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家福德懷雷的研究表明,美國近200年歷史中,現(xiàn)代社會(huì)的經(jīng)濟(jì)衰退,往往都與房地產(chǎn)泡沫破滅有關(guān)。房地產(chǎn)泡沫從來就不是新的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,世界史上出現(xiàn)的任何資產(chǎn)泡沫都極為相似,但這回輪到中國了。
            所謂 “中國經(jīng)濟(jì)被房地產(chǎn)深度綁架”,可以從三個(gè)方面理解:一是,經(jīng)濟(jì)增長的依賴。過去10年來中國經(jīng)濟(jì)增長除了出口凈增長外就是固定資產(chǎn)投資,而4萬億財(cái)政刺激以來,投資占GDP比值已突破50%。二是,財(cái)政依賴,尤其是地方政府。1999年至2011年,中國土地出讓收入總額約12.75萬億元,去年又達(dá)到2.69萬億元,合計(jì)15.44萬億元,平均每年超過1萬億元。三是,金融依賴。房地產(chǎn)直接貸款額度占總貸款比重20%左右,間接比重則更大。去年貸款總額為67萬億元,即便以20%計(jì)算也超過13萬億元。
            任何抵擋房價(jià)下跌的政策和措施都將是徒勞無效的。地方政府會(huì)使出渾身解數(shù),去挽救樓市和拯救經(jīng)濟(jì)下滑中的企業(yè)。但問題是,誰來挽救和拯救他們?這就像山上滾下一塊巨石,你不能在半山腰去接住一樣。唯一的辦法就是,讓巨石回落到地面上。
            三四線城市房價(jià)下跌,會(huì)給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)帶來多大沖擊,這取決于當(dāng)?shù)胤科笥卸啻髱齑婧驮诮ǚ俊淖钚屡兜泥嵵莺吞粕降膱?bào)道看,可能超出所有人的想象。為何會(huì)走到今天這步田地,原因在于:一是,沒有系統(tǒng)的公開統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù);二是,掩蓋事實(shí)真相。
            三四線城市房價(jià)下跌,肯定會(huì)是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)不可承受之重。但房地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)中國經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)和未來來說,并非壞事。只有終結(jié)被房地產(chǎn)深度綁架的中國經(jīng)濟(jì),中國經(jīng)濟(jì)才能回到正路上來——由要素驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)變?yōu)榭啃省?chuàng)新和科技驅(qū)動(dòng)。
            有無挽救當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)良策?有,且僅有一條:出售當(dāng)?shù)貒匈Y產(chǎn)并減少行政干預(yù)經(jīng)濟(jì)。地方政府賣完土地賣家產(chǎn),但這卻是一條正確之路。
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