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2012-12-25 作者:鐘偉(北京師范大學(xué)金融研究中心) 來源:第一財經(jīng)日報
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目前,有兩種說法特別有趣,一種是2013年春節(jié)之后中國房價將暴漲,理由是2011年以來土地供應(yīng)不足,導(dǎo)致商品房供應(yīng)可能斷檔;另一種說法是,如果到2020年,國民收入較之2010年實現(xiàn)收入倍增,那么房價恐怕至少也得翻番。 那么,2013年中國房價運行狀況會如何呢? 我的預(yù)測如下:銷售面積可能創(chuàng)十年新高,但銷售價格大致平穩(wěn)。房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出銷售好于投資、一二線好于三四線、住宅好于非住宅、龍頭企業(yè)好于小企業(yè)的特點。作出上述判斷的六點邏輯如下: 第一,巨大的庫存導(dǎo)致價格難漲。從絕對庫存來看,2010年和2011年底的房屋在建面積分別約為40億和50億平方米,估計到2012年底,房屋在建面積可能超過56億平方米,扣除保障房和單位自建,商品房在建面積可能超過40億平方米。加上已獲得銷售許可的待售面積3億平方米,庫存足夠銷售4年。 從相對庫存來看,2012年全年房屋新開工約有16億平方米,但銷售不足10億平方米,庫存仍在增加。從庫存消化的節(jié)奏看,經(jīng)驗是,銷竣比在1.5左右時,樓市供求相對平衡。2010年下半年,一線城市銷竣比曾高達2以上,樓市陷入無房可賣的恐慌狀態(tài)。而2012年以來,銷竣比從2月份的1.15溫和上升至年底的1.35,庫存消化緩慢。因此,房地產(chǎn)供過于求的狀況已形成,房價整體上既無暴漲基礎(chǔ),更不可能有供應(yīng)斷檔之憂。 第二,政策的調(diào)控仍將延續(xù),繼續(xù)收緊或放松的可能性都不大。新近的中央經(jīng)濟工作會議顯示,明年經(jīng)濟增長和通脹的目標(biāo)可能分別為7.5%和4%,財政預(yù)算赤字率和廣義貨幣供應(yīng)量增長則可能分別為2%~2.5%和14%~14.5%。中央經(jīng)濟工作會議對房價調(diào)控使用了“堅持”一詞,顯示明年宏觀調(diào)控即便有所放松,其前提也是物價、房價的相對穩(wěn)定,房地產(chǎn)調(diào)控政策明顯放松是無望的。房產(chǎn)稅等更嚴厲的措施似乎也未到推出時點,這將保證房地產(chǎn)運行在相對平穩(wěn)的軌跡上。考慮到2013年是保障房中可售部分的供應(yīng)高峰,因此2013年房屋銷售面積可能接近11億平方米,預(yù)計房價整體漲幅可能和CPI接近。 第三,銷售好于投資。以往的經(jīng)驗是,在樓市銷售回暖約5~6個月后,樓市投資也將溫和上升。2012年2月份之后,銷售逐月回暖,但房地產(chǎn)投資并未和過去10年一樣也隨之回暖,開發(fā)商新開工、繼續(xù)拿地的態(tài)度非常謹慎。全國之所以再度出現(xiàn)新的“地王”現(xiàn)象,并非土地出讓市場整體活躍,而在于一二線城市核心區(qū)地價昂貴、地塊較小的土地出讓,更受到青睞。預(yù)計2013年銷售面積和銷售金額仍將回暖,但對上游行業(yè)的帶動則相對有限,全年房地產(chǎn)投資同比增速也難以達到20%以上。 第四,一二線好于三四線。盡管從總體上來說,房地產(chǎn)供過于求的局面已形成,但在“北上廣”和部分省會城市的核心區(qū)域,可能會出現(xiàn)房價明顯上漲的情況,但其對區(qū)域市場整體房價的影響有限。個中原因在于房價統(tǒng)計方式的改變。北京四環(huán)以內(nèi)、上海中環(huán)以內(nèi)的房價在2012年漲幅可能在20%左右,但卻沒有帶動城市整體房價的明顯上升,原因在于這些城市核心區(qū)域的房屋交易主要是二手房,而存量房價格變動基本不統(tǒng)計在房價之內(nèi)。即便這些城市核心區(qū)供應(yīng)的新房漲幅明顯,但其供應(yīng)量只占城市整體供應(yīng)量的不足10%,對整體房價的推動作用也有限。 不可忽視的是,三四線城市過去兩年未受限購限貸政策的直接沖擊,開發(fā)量巨大且新增人口遲緩。再考慮到2013年也將是保障房中可售部分的供應(yīng)高峰,如果將這部分交易納入房價統(tǒng)計范疇,也可能會對平抑房價有貢獻。一線核心區(qū)域房價明顯上漲,和全國房價漲幅有限的格局將并存。 第五,住宅好于非住宅。房地產(chǎn)調(diào)控政策導(dǎo)致過去數(shù)年非住宅的供應(yīng)大增,但中國首次置業(yè)和改善型居住是目前需求的主流,電商平臺的興起則又推動了大型商業(yè)賣場的需求趨于萎縮。因此,非住宅的銷售尤其是三四線城市的非住宅銷售將比較艱難。不僅如此,我甚至傾向于認為,在一些中西部城市,城市綜合體泡沫已悄然浮現(xiàn)。 第六,房地產(chǎn)企業(yè)苦樂不均。從上市房企的負債率來看,目前接近80%,是過去15年來的新高,這顯示后續(xù)退出房地產(chǎn)行業(yè)者將多于新進入者。有品牌、資金和市場優(yōu)勢的大型開發(fā)企業(yè),其市場占有率將持續(xù)上升,相當(dāng)部分的中小開發(fā)商可能會選擇獲利了結(jié)。2013年,銷售面積和金額的上升,對開發(fā)商盈利增長的貢獻是有限的。流動性寬松導(dǎo)致的資金成本回落,才是開發(fā)商利潤增長的重要因素。明年上市房企業(yè)績很可能超出目前的預(yù)期。 中國的城市化和房地產(chǎn),既然有早熟,便必有早衰。商品房和保障房的建設(shè)高峰很可能已經(jīng)過去。縱觀未來8年,商品房新開工和在建面積很可能已來到了歷史高位之前。我們很難想象未來8年,商品房供應(yīng)量也能如GDP和居民收入那樣翻番,年銷售20億平方米,或年新開工30億平方米幾乎是讓人難以置信的。同時,保障房的建設(shè)力度也將趨弱,畢竟中國的城市化率、人口增長和遷徙已到了拐點,居住基本條件已有顯著改善。未來中國房地產(chǎn)很可能處于相對平穩(wěn)的狀態(tài)。 從上述數(shù)據(jù)和邏輯看來,2013年的房價暴漲論,其實現(xiàn)的可能性甚低;未來隨著中國居民的收入倍增,房價仍有一定空間,但余地已不大。
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