統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的70個(gè)大中城市房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，11月房價(jià)環(huán)比上漲0.2%，明顯高于10月的0.1%。其中，新房房價(jià)的上漲勢頭最為顯著——70個(gè)大中城市里面，新房房價(jià)月環(huán)比上漲的城市數(shù)目由上月的35增加至53。我們認(rèn)為，今年政府地產(chǎn)調(diào)控沒有實(shí)際強(qiáng)化是當(dāng)前房價(jià)加快上漲的原因，但這并非表明政府會繼續(xù)縱容房價(jià)的持續(xù)上漲，新一輪地產(chǎn)調(diào)控措施也漸行漸近。
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今年房地產(chǎn)調(diào)控“只喊不調(diào)” |
雖說中央一直提出要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，但實(shí)際上這個(gè)政策在地方并沒有很好實(shí)施，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上半年全國有近40個(gè)城市明確發(fā)文微調(diào)了樓市政策。在上半年較為寬松的信貸條件下，這些政策無疑刺激了購房者的入市熱情，由此也使得樓市逐漸升溫，今年7月70個(gè)大中城市首次出現(xiàn)了房價(jià)的環(huán)比上漲。而樓市的異動也引起政府部門的高度關(guān)注，7月24日，國務(wù)院派出8個(gè)督查組奔赴16個(gè)省市，對房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)情況進(jìn)行專項(xiàng)督查，有關(guān)部委也重申嚴(yán)格執(zhí)行樓市調(diào)控政策不動搖。擔(dān)心調(diào)控政策的出臺，購房者再次陷入“觀望”，這也使得8月、9月房價(jià)漲幅收窄，各方都在等督查組報(bào)告提交后的新政出臺。
但是市場預(yù)期的調(diào)控措施并沒有出臺，這無疑給了購房者“定心丸”，10月過后，一些之前猶豫的購房者開始入市，房價(jià)在經(jīng)歷9月停漲后，10月再次出現(xiàn)上漲，這使得更多的購房者開始入市。而同期，各類事件也增添了地產(chǎn)市場的熱度：如隨著地產(chǎn)市場復(fù)蘇，各地加快高價(jià)賣地的步伐；中央高度重視城鎮(zhèn)化發(fā)展更讓房地產(chǎn)商樂觀看待市場前景，不缺錢的開發(fā)商開始頻頻提價(jià)等。進(jìn)入12月，各地頻繁出現(xiàn)搶房潮，房價(jià)加速上漲的趨勢可能還將延續(xù)。
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房地產(chǎn)已經(jīng)綁架中國經(jīng)濟(jì) |
政府之所以今年以來對于地產(chǎn)調(diào)控“手軟”的重要原因，很可能還是把經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定作為第一要?jiǎng)?wù)，畢竟當(dāng)前房地產(chǎn)已經(jīng)在一定程度上綁架了中國經(jīng)濟(jì)。
以國民經(jīng)濟(jì)核算的兩種方法計(jì)算，房地產(chǎn)對于國民經(jīng)濟(jì)影響巨大。
首先，以生產(chǎn)法角度考慮，房地產(chǎn)業(yè)的增加值納入第三產(chǎn)業(yè)范圍，2011年它占第三產(chǎn)業(yè)的比例為13%，在單一行業(yè)中排名第二，占國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）的比例為5.6%。盡管在所有行業(yè)中并不十分突出，但考慮到建筑業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)，如我國房地產(chǎn)投資活動中建筑與安裝工程金額占建筑總產(chǎn)值比例2011年達(dá)到38%，而2011年建筑業(yè)增加值占GDP比例高達(dá)6.8%，因此若把房地產(chǎn)對于建筑業(yè)的拉動也考慮在內(nèi)，房地產(chǎn)增加值占GDP比例為8.2%左右，在所有的行業(yè)排名中無疑名列前茅，比金融危機(jī)前2008年的水平上升了1.48個(gè)百分點(diǎn)。
其次，以支出法來衡量，也可以從相關(guān)數(shù)據(jù)來說明房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。金融危機(jī)后，我國經(jīng)濟(jì)對于房地產(chǎn)依賴程度還在進(jìn)一步加深：房地產(chǎn)投資額占GDP比例已經(jīng)從2008年末的10%上升至2011年末的13%，其中住宅投資占GDP比例已經(jīng)達(dá)到9.3%，超過日本最高峰的水平（日本住宅投資占整個(gè)經(jīng)濟(jì)總量的最高點(diǎn)出現(xiàn)在1970年前后，水平大概是9％）；固定資本形成也越來越依賴于房地產(chǎn)投資活動，計(jì)算結(jié)果表明，扣除土地購置費(fèi)后的房地產(chǎn)開發(fā)投資（大體相當(dāng)于房地產(chǎn)固定資本形成）占當(dāng)年固定資本形成的比重從2008年18.2%上升到2011年的22.3％，占GDP比例為10.3%，這意味著房地產(chǎn)投資增速下滑10%左右，則拖累GDP增速大約1.03個(gè)百分點(diǎn)左右。
正因?yàn)榉康禺a(chǎn)如此重要，2012年房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇也就對今年經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升起到了十分積極的作用。如由于第三產(chǎn)業(yè)的主要分類，批發(fā)零售、金融以及交通運(yùn)輸、倉儲及郵政通信等今年以來的景氣度都在下滑，因此第三產(chǎn)業(yè)增速自今年一季度的7.5%上升至三季度累計(jì)的7.9%，這較大程度上就來自于房地產(chǎn)的推動；受益于房地產(chǎn)市場持續(xù)回暖，地產(chǎn)投資增速于今年8月出現(xiàn)了回升，1～8月累積增速為15.6%，全年增速有望在17%左右，這有力地推動了投資增速的企穩(wěn)，而這對穩(wěn)定2012年GDP增速有較大的幫助。
正由于2012年政府穩(wěn)增長的需要，房地產(chǎn)調(diào)控的強(qiáng)化也就沒有真正實(shí)行，但是這并不意味著政府會對于當(dāng)前地產(chǎn)市場熱度的升溫不理，畢竟中央已經(jīng)深刻認(rèn)識到有質(zhì)量有效益的經(jīng)濟(jì)增長是不可能過度依賴房地產(chǎn)來取得的。因此，我們認(rèn)為，基于以下原因，明年“兩會”前新一輪地產(chǎn)調(diào)控措施就將出臺。
第一，明年1月下旬四季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的公布將確定中國經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的現(xiàn)實(shí)，而由于外圍經(jīng)濟(jì)形勢也更加明朗，如美國的財(cái)政懸崖風(fēng)險(xiǎn)基本消除，歐債危機(jī)對于歐洲經(jīng)濟(jì)的沖擊已開始淡化等，以及國內(nèi)有利于經(jīng)濟(jì)增長的因素偏多，如政府換屆后各地發(fā)展經(jīng)濟(jì)的熱情更高等，政府也就有了進(jìn)一步調(diào)控房地產(chǎn)的底氣。
第二，本屆政府曾多次表示要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，若在“兩會”前對于房價(jià)的節(jié)節(jié)攀升還未有實(shí)際動作的話，就必然會引發(fā)“兩會”對于房價(jià)的更多關(guān)注，這對于政府的威信無疑是損害。而對于即將要上任的新一屆政府來說，為了發(fā)展新型城鎮(zhèn)化的需要，也不希望房地產(chǎn)價(jià)格泡沫再起，激發(fā)各地再次低價(jià)圈地謀求粗放型城鎮(zhèn)化的沖動。
由此看來，新一輪的調(diào)控措施已越來越近了，我們認(rèn)為除了嚴(yán)格現(xiàn)有的限購措施外，政府還在房地產(chǎn)調(diào)控手段方面更注重運(yùn)用法制和市場化手段。前者的代表就是房產(chǎn)稅，它將在更多的省市得到試點(diǎn)，后者主要是加強(qiáng)房地產(chǎn)供需的調(diào)節(jié)，如在提高房地產(chǎn)交易稅以抑制不合理需求的同時(shí)，更加注重房地產(chǎn)的供給，其具體政策包括：逐漸改變目前政府壟斷土地供給的方式，給予更多市場主體土地入市的機(jī)會，如更多條件成熟的地區(qū)將推出工礦企業(yè)存量用地入市和農(nóng)村集體用地入市的政策。而這些政策的組合運(yùn)用也將使得2013年的樓市運(yùn)行更加平穩(wěn)。