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當(dāng)美國(guó)人迎接圣誕節(jié)的時(shí)候，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇乏力仍是他們心頭揮之不去的陰影。住房作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中“生產(chǎn)量”和“交易量”最大的物品，其繁榮與否對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇至關(guān)重要。
2012年以來(lái)，美國(guó)的住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了一些向好跡向。截至10月份，住房開(kāi)工許可達(dá)83.4萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)33%；新建住房開(kāi)工量達(dá)到78.6萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)28%，預(yù)計(jì)全年可達(dá)89萬(wàn)套，比上年增長(zhǎng)25%；住房銷售量也在逐月上升，其中,存量房銷售468.3萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)10%，新建住房銷售達(dá)到38.7萬(wàn)套,同比增長(zhǎng)26%。住房?jī)r(jià)格也從負(fù)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，三季度新建住房均價(jià)為28.79萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)9%，存量住房均價(jià)為23.38萬(wàn)美元，同比增長(zhǎng)7%。
這些數(shù)據(jù)在一定程度上表明，美國(guó)的住宅市場(chǎng)已度過(guò)了2009年最困難的時(shí)期，其復(fù)蘇主要得益于以下幾個(gè)因素：一是美國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的修復(fù)，今年第二、三季度，美國(guó)的GDP增速分別達(dá)到了1.3%和2%；二是失業(yè)率的降低，從第二季度的10%降至第三季度的8.1%；三是借貸成本較低，30年固定利率抵押貸款利率創(chuàng)歷史新低，為3.54%，同比下降18%，15年固定利率住房抵押貸款利率為2.83%，同比下降19%，低利率有效提高了居民購(gòu)房的可支付能力。
然而，這些數(shù)字的背后還存在著諸多隱憂。一是住房銷售量雖有上升，但仍處歷史低位，特別是存量房交易中有24%是取消抵押贖回權(quán)和負(fù)資產(chǎn)住房的打折銷售。二是新建住房開(kāi)工量仍低于正常年份。通常，按美國(guó)人口增長(zhǎng)和舊房的拆除量，每年需新建住房在150萬(wàn)套左右，而現(xiàn)行開(kāi)工量還不足100萬(wàn)套。三是“影子庫(kù)存”居高不下。目前美國(guó)新建住房的庫(kù)存處在歷史低點(diǎn)，但新房開(kāi)工量卻動(dòng)力不足,大量嚴(yán)重違約和進(jìn)入取消抵押贖回程序的住房約有300萬(wàn)套，要消化掉這些“影子庫(kù)存”仍需相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間。四是住房抵押貸款發(fā)起額增長(zhǎng)緩慢，三季度房貸發(fā)起額為5236億美元,盡管政府采取多種救贖、再融資措施，但取消抵押貸款贖回的比率仍在2%左右，房貸違約率徘徊在7%，次貸違約率則高達(dá)20%。這意味著部分住戶的資產(chǎn)負(fù)債表仍在修復(fù)之中。
對(duì)借款人來(lái)說(shuō)，危機(jī)后房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的負(fù)資產(chǎn)，不僅導(dǎo)致財(cái)富縮水，還貸能力和借貸消費(fèi)能力減弱，還會(huì)產(chǎn)生“住房鎖定效應(yīng)”，即負(fù)資產(chǎn)限制了勞動(dòng)力流動(dòng)尋找新的就業(yè)機(jī)會(huì)的能力，從而形成惡性循環(huán)，進(jìn)一步影響住房市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)。正是由于上述原因，美國(guó)私人住房投資額占其GDP的比例，已經(jīng)連續(xù)4年低于3%，這在美國(guó)過(guò)去50年的歷史上都是不多見(jiàn)的。
從消費(fèi)角度看，以往美國(guó)人都把住房視為“提款機(jī)”，隨著7萬(wàn)多億美元財(cái)富的蒸發(fā)，居民消費(fèi)開(kāi)始受到收入硬預(yù)算的制約。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)測(cè)算，房產(chǎn)價(jià)值的縮水導(dǎo)致年消費(fèi)額減少2000多億美元，約占GDP的1.3%。這無(wú)疑對(duì)就業(yè)和美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生了不可低估的影響。美國(guó)住宅市場(chǎng)的修復(fù)不僅艱難，而且所需時(shí)日漫長(zhǎng)。
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