今年二季度以來，住宅市場出現(xiàn)了復蘇、回暖的行情。與之相適應(yīng)，部分大企業(yè)銷售業(yè)績喜人，比如萬科前10個月的銷售金額已率先破千億。筆者分析了住宅成交結(jié)構(gòu)，發(fā)現(xiàn)中小戶型吃香。以這類戶型為主打的地產(chǎn)商，尤其是萬科，日子過得相當不錯。
以9月份為例，全國20個典型城市的小戶型（90平米以下）、中小戶型（90-140平米）、中大戶型（141-200平米）、大戶型（200平米以上）成交量同比增幅分別為40.8%、59.5%、44.2%與-3.5%。當然，就短期因素而言，限購、限貸等政策壓制了中大戶型需求。2006年住建部推出“90／70”政策時，就不招房企待見，以至于很多開發(fā)商通過偷面積、相鄰的兩戶設(shè)計成一套賣。孰料，現(xiàn)在中小戶型卻成為“吸金大戶”。
從全國整體分析，多大的戶均面積，才是合理的？這個問題值得探討一下。人們對于居住空間大小的感受，有一個舒適度的問題。比如一套兩居室的戶型，建筑面積80平米，基本舒適，當前我國主流的剛需樓盤多如此；100平米比較寬敞；130平米，多出現(xiàn)在高檔樓盤中；如果只有50平米，則比較局促，1980年代建設(shè)的老公房即如此。至于當前在我國經(jīng)濟發(fā)達的農(nóng)村地區(qū)，普遍出現(xiàn)的二層或三層小樓，實際上空置、浪費現(xiàn)象非常嚴重，農(nóng)民更多的出于攀比心態(tài)而如此建房。
如果不由人看房，算算全國住宅總量，2012年城鎮(zhèn)人均住房面積約33平米，按一家三口，則套均面積約100平米。根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)，全國及城鎮(zhèn)戶均住房建筑面積隨著時間推移不斷增加，80年代至90年代增速明顯，2000年以后增速相對放緩。2000以后建的住宅，只占全部存量住宅的37.9%，這部分住宅套均面積已有些舒適了。比如，城市約95平米的套型，一般能做成寬敞些的二房，萬科能做出功能緊湊、布局合理的三房，可以滿足一般白領(lǐng)三口之家的居住需求了。
再來看國外經(jīng)驗。美國套型最大，套內(nèi)面積平均超過150平米；英國較小，只有87平米。日美英德法五國平均來看，套內(nèi)面積為106平米，若按80%的得房率倒推，建筑面積為133平米。他們的租賃房比重遠大于我國，而租賃房套型面積明顯小于自住房。若算自住房，則五國平均套內(nèi)面積為124平米，建筑面積為155平米。不比不知道，顯而易見我國套均面積仍偏小，即便只算2000以后建設(shè)的房子，也與他們存在明顯差距，如果算上全部存量，則我們的住房條件，仍有巨大的提高、改善空間。
也許，有人會拿香港說事。香港將住宅分五類：實用面積40平方米以下的戶型叫做A戶型，約占住宅總量的一成；B戶型40-69.9平方米之間，C戶型是70-99.9平方米，香港人稱之為“中大戶型”，約占八成；而D、E戶型是100平方米到159.9平方米，100平方米以上才叫大戶型，或者稱豪宅，約占一成。大家要明白，香港人多地少、房價很高，住房情況在全球范圍都屬特例，套型面積比同為城邦的新加坡還要小。
當然，美國和西歐的國情跟咱們差距同樣大。就全國而言，日本的情況具有較大的參考價值。日本套均住房使用面積由1968年的73.86平方米（折合建筑面積約為92平方米）增加到2008年的94.34平方米（折合建筑面積約為118平方米）。與此同時，人均住房面積由18.7平方米（折合建筑面積約為23平方米）增加到36.3平方米（折合建筑面積約為45平方米）。現(xiàn)階段，日本套均住房使用面積基本穩(wěn)定在94平方米，折合建筑面積約為118平方米。也就是說，咱們國家即便僅算2000以后新建的住宅，其套均面積都小于日本。
另外，與大陸同根、同祖、同文化的臺灣，其住房情況具有更大的參考價值。從1978年到2005年，臺灣人均住房建筑面積由16平米增加至約41平米，套均面積由79平米增加到約140平米。當前大陸城鎮(zhèn)家庭人均住房面積，相當于臺灣1997年前后的水平；大陸城鎮(zhèn)套均住房面積，相當于臺灣1987年前后的水平。若僅拿臺灣經(jīng)驗比對，我們的住房面積還有一定的提升空間。
（刊發(fā)于房地產(chǎn)世界）