據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道,截至今年10月,全國商品房待售面積約為3.2億平方米,超過去年底的2.7億平方米,并一直維持在高位。房企去庫存壓力仍然很大,個(gè)別房企按今年的銷售速度,所需時(shí)間甚至要達(dá)到10年。
全國商品房待售面積維持在高位,將帶來多重負(fù)面影響。房企庫存越大,累積的房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)越大。庫存越大,貸款利息等財(cái)務(wù)成本就會與日俱增,最終的銷售價(jià)格必須越來越高,才能覆蓋成本。同時(shí),捂盤越久,資金鏈斷裂的可能性越大,最后可能不得不以更低價(jià)格脫手,一旦收入覆蓋不了成本,房企將難以歸還銀行貸款、信托融資等債務(wù),最終導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)。房企捂盤不售、庫存畸高還將推高近遠(yuǎn)期房價(jià),嚴(yán)重干擾樓市調(diào)控。從近期來看,房企捂庫存將使得入市房源減少,自住型剛性需求不能得到充分滿足,這必將推高房價(jià)。從遠(yuǎn)期看,房企捂盤惜售會使企業(yè)資金積壓在大量待售面積上,無力增加土地儲備,從而使得未來開發(fā)、開工面積減少,影響到未來市場房源供給,從而推高未來房價(jià)。
房企之所以敢于擁有這么大庫存,說明房企對房價(jià)上漲還有預(yù)期,對調(diào)控走回頭路還抱有希望。但在筆者看來,房企囤積存量房、謀求更高價(jià)格銷售的夢想必將破滅。原因在于:從需求上看,前期房價(jià)微漲的一波剛需旋風(fēng)將要過去。在這一輪剛需釋放完之后,就會出現(xiàn)需求乏力的現(xiàn)象。只要擠出投資投機(jī)性需求的政策沒有大的變化,房價(jià)滯漲就會很快出現(xiàn)。此外,目前來看房產(chǎn)稅在全國推開已是大勢所趨。旨在抑制投資投機(jī)性需求的房產(chǎn)稅推開后,將令投資投機(jī)房源快速脫手,在市場需求有限、房源增加的情況下,房價(jià)將會走低。
因此,從房企自身角度看,一定要認(rèn)識到捂盤越久、庫存越大,經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)就越大,對企業(yè)越不利。而對銀行、信托及其他為房企提供融資的金融機(jī)構(gòu)來說,房企庫存越大,自己的債權(quán)風(fēng)險(xiǎn)就越大。銀行、信托等融資渠道有必要通過一定的手段促使房企去庫存化,降低房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。房企去庫存化以后,手中擁有的現(xiàn)金流就可以助其重新購地開發(fā),不但對企業(yè)經(jīng)營的持續(xù)性有好處,而且對穩(wěn)定未來市場供應(yīng)有好處,更對未來房價(jià)保持穩(wěn)定有好處。