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　　2011年以來，學(xué)界和業(yè)界不少人認(rèn)為，我國房地產(chǎn)發(fā)展黃金期已經(jīng)結(jié)束。事實(shí)上，房地產(chǎn)規(guī)模、房價(jià)和利潤的超常規(guī)增長可能漸告尾聲，而并非房地產(chǎn)行業(yè)步入衰退期。其中，新型城鎮(zhèn)化將給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來新的機(jī)遇，房地產(chǎn)發(fā)展最大“剛需”有望被喚醒。
　　工業(yè)化需要城鎮(zhèn)化作為依托，工業(yè)化帶來的生產(chǎn)效率提升需要城鎮(zhèn)化的規(guī)模效應(yīng)與范圍效應(yīng)，以消化“潮水般”的工業(yè)生產(chǎn)供給。但是，我國過去城鎮(zhèn)化走的并非是一條與工業(yè)化良性循環(huán)和相互推進(jìn)的路子，卻扮演著降低工業(yè)化成本的工具，最突出的問題就是最大限度地利用人口紅利帶來的低成本進(jìn)城農(nóng)民工和低成本農(nóng)地征收。
　　人口和土地是工業(yè)化初始最主要的投入要素，人為壓低農(nóng)民工和農(nóng)地要素價(jià)格帶來三個(gè)嚴(yán)重后果：一是占人口規(guī)模最大、本應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)內(nèi)需主力的農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力，其消費(fèi)長期不振，經(jīng)濟(jì)增長重?fù)?dān)不得不在依賴投資的路子上越陷越深；二是農(nóng)民工無法市民化(享受城市教育和醫(yī)療等社會(huì)保障)，導(dǎo)致勞動(dòng)者技能投資不足和勞動(dòng)力素質(zhì)長期低下，出口增長的效益被迫依靠低成本下的規(guī)模取勝；三是長期低成本投入帶來的坐享紅利扼殺了企業(yè)創(chuàng)新的積極性，簡單的規(guī)模增長壓縮了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)和全要素生產(chǎn)率提升空間。
　　追求投資高增長和規(guī)模效應(yīng)的弊端顯露無遺，各類要素價(jià)格不斷上漲，并驅(qū)使要素市場呈現(xiàn)資產(chǎn)化驅(qū)動(dòng)下的投機(jī)傾向，這在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)得更為明顯。房地產(chǎn)快速發(fā)展和房價(jià)上漲不僅能夠直接推動(dòng)投資規(guī)模化增長，而且通過土地出讓金增長撬動(dòng)銀行信貸的杠桿，為工業(yè)化、基建投資和招商引資創(chuàng)造條件，從而實(shí)現(xiàn)數(shù)倍的投資增長，這是本世紀(jì)以來房地產(chǎn)價(jià)格飛速上漲的主要原因。投資和工業(yè)化的規(guī)模化擴(kuò)張導(dǎo)致城市的地域范圍呈現(xiàn)“攤大餅”式的外延擴(kuò)張，城市公共基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)難以跟上城市范圍擴(kuò)展的速度，土地城市化和工業(yè)基建投資泡沫化的現(xiàn)象嚴(yán)重。此外，金融生態(tài)和環(huán)境生態(tài)已經(jīng)無法承壓，地方各類融資平臺(tái)成為引爆金融風(fēng)險(xiǎn)的最大隱患。
　　筆者認(rèn)為，新型城鎮(zhèn)化將給房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來新的機(jī)遇。首先，“人”的城市化由于實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的市民化，使其真正能夠在城市長久“安頓下來”。一方面，為農(nóng)村剩余勞動(dòng)力在教育、醫(yī)療、失業(yè)、救濟(jì)、養(yǎng)老等公共服務(wù)供給方面提供保障，消除農(nóng)民在消費(fèi)方面的顧慮，首先釋放的將是農(nóng)民在城市的購房需求；另一方面，“人”的城市化保證了農(nóng)村剩余勞動(dòng)力在公平交易下的土地權(quán)益，提升了農(nóng)民的購房能力。農(nóng)村剩余勞動(dòng)力購房需求的釋放將啟動(dòng)我國最大住房“剛需”，創(chuàng)造我國住房市場大發(fā)展的第二波高潮，這也是穩(wěn)定我國住房市場的最強(qiáng)力量。
　　第二，大中小城市合理布局的城鎮(zhèn)化緩解了人口、資源向大城市集中的趨勢，有利于分流大城市多年來居高不下的購房需求，大城市房價(jià)上漲的壓力將會(huì)緩解，這也會(huì)解除長期高房價(jià)對(duì)大城市集聚和輻射能力的桎梏，加快大城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化進(jìn)程，從而驅(qū)動(dòng)房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)入高級(jí)化階段。由于中小城市在產(chǎn)業(yè)分工上與區(qū)域中心城市相得益彰，中小城市通過接受大城市輸出的制造產(chǎn)業(yè)和關(guān)聯(lián)服務(wù)業(yè)，而獲得大城市的輻射和擴(kuò)散效應(yīng)，中小城市人口將快速增加，也將會(huì)衍生出大量的新增住房需求。
　　第三，緊湊和立體的城鎮(zhèn)化將通過現(xiàn)代信息技術(shù)、智能技術(shù)、建筑藝術(shù)等實(shí)現(xiàn)有限公共服務(wù)設(shè)施的共享，改變公共服務(wù)設(shè)施供給跟不上城市擴(kuò)張速度的現(xiàn)狀，這將緩解各大城市中心區(qū)房價(jià)上漲壓力，“城市病”也將得到緩解，同時(shí)也為城市房地產(chǎn)發(fā)展騰挪出更多空間。同時(shí)，緊湊和立體的城鎮(zhèn)化將會(huì)大大減少城市在公共服務(wù)設(shè)施上的投資規(guī)模，有利于解決地方政府對(duì)于土地財(cái)政的依賴，并由此降低地方政府推高地價(jià)的內(nèi)生激勵(lì)，房價(jià)也將由此會(huì)出現(xiàn)臺(tái)階式回落，更多中低收入購房人群的購房支付能力將大大提升。
　　第四，工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化協(xié)同推進(jìn)的城鎮(zhèn)化將徹底解決過去城鎮(zhèn)化與工業(yè)化發(fā)展“兩張皮”的問題，形成有效需求支撐下的房地產(chǎn)有效供給，有望解決目前二三線、三四線城市房地產(chǎn)脫離城市工商業(yè)而過度發(fā)展的問題，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的軟著陸。
　　第五，節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境的城鎮(zhèn)化將真正創(chuàng)造我國房地產(chǎn)發(fā)展的新模式，改變房地產(chǎn)企業(yè)過去“跑馬圈地”的經(jīng)營模式。改變千篇一律的建筑風(fēng)格，增加保護(hù)生態(tài)和環(huán)境的綠色節(jié)能建筑、保護(hù)多樣性建筑，提升信息化、智能化在居住區(qū)的應(yīng)用等，這些都將為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來革命性變化。