房地產(chǎn)市場是美國人心頭的痛。自2008年以來，經(jīng)歷了大風大浪后，房主對房市的底線一降再降，只要房價止跌，他們就要謝天謝地。
最近，美國房市似露曙光。標準普爾凱斯席勒房價指數(shù)連續(xù)第六個月上漲，20個大城市房價穩(wěn)步回升。美國聯(lián)邦住房金融署25日公布的房價指數(shù)顯示，經(jīng)季節(jié)性調整，今年7月份美國房價環(huán)比與同比均有所上漲，顯示住房市場呈持續(xù)復蘇趨勢。穆迪經(jīng)濟信息網(wǎng)首席經(jīng)濟學家馬克·贊迪說，美國房市正在好轉，起碼房產(chǎn)價值開始止跌“這就是往前走了一大步”。
同時，新房開工量不斷增加，而美聯(lián)儲也選擇在此時重磅出擊，第三輪量化寬松(QE3)的炮火全面對準美國房市。好消息頻傳，一些人不免驚呼：“美國房市已見底。”
但三思之下，卻不難發(fā)現(xiàn)，即便有QE3支持，美國房市想要重返2008年之前的繁榮，恐怕依然有很長一段路要走。而漫漫復蘇路上，美國房市面臨的一個很大問題就是，雖然房市信心有所恢復，但房屋抵押貸款依然收緊。
雖然新房子一天天拔地而起，但購房人拿不到貸款，有再多房子也成就不了繁榮。據(jù)統(tǒng)計，2011年，全美所售440萬套房屋中只有240萬套是用抵押貸款購買。
QE3似乎是對癥下藥。美聯(lián)儲的如意算盤是，壓低利率，刺激房屋抵押貸款發(fā)放，進而刺激房市。但全美房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會首席經(jīng)濟學家勞倫斯·云曾說，QE3瞄準長期低迷的房地產(chǎn)業(yè)是正確之舉，但具體能發(fā)揮多大作用卻依然是個巨大的未知數(shù)。
對于普通購房者來說，只有貸款利率大幅下降，購房需求才能被激發(fā)。但據(jù)房地美的數(shù)據(jù)，就在7月底，即美聯(lián)儲首次直接暗示正在醞釀QE3之前，美國30年期抵押貸款利率為3.49%；而在9月20日，即QE3公布后的第一個星期，這一利率水平?jīng)]有發(fā)生一點變動。就是說，華爾街上的金融機構在經(jīng)過近兩個月時間消化QE3后，依然沒有做出任何下調貸款利率水平的舉動。
美國銀行押貸款部門高管麥特·弗農(MattVernon)解釋說，“每個銀行都有固定的放貸能力，能處理的貸款申請有限。”他的邏輯是，如果銀行過快下調貸款利率，貸款申請就會激增，可能會造成銀行負擔過重。
誠然，銀行的放貸能力有限是客觀事實，但從主觀上講，銀行也未必想下調貸款利率。因為，銀行的利潤很大一部分是來自高貸款利率和低融資成本之間的差價，價差越大，利潤就越豐厚，銀行自然不愿自斷財路。
因此不管是從客觀還是主觀來看，雖然有QE3創(chuàng)造的極度寬松的貨幣環(huán)境，銀行在短期內仍不會大幅下調房屋抵押貸款利率，而是會選擇一個長期循序漸進的過程。這就意味著，美聯(lián)儲的貨幣政策作用會大打折扣，而美國房市在短期內也不會得到有效改善。
另外，對很多普通美國人來說，盡管利率水平很低，他們還是可能拿不到貸款。這些人群，他們有購房需求，卻拿不到貸款，問題不在于利率高低，而在于自身信用歷史紀錄差。這就意味著，不管美聯(lián)儲做再多努力，不管銀行將貸款利率水平降到再低，他們還是無法獲得貸款。
從這個層面上來講，QE3創(chuàng)造的大量流動性，最終可能流到信用紀錄好的富人手中。這些富人就會把這些得來容易的錢進行投資，從而可能導致美國房市的投機行為，造成虛假繁榮，為下一個房地產(chǎn)泡沫埋下隱患。