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經(jīng)過前面五期的分論，現(xiàn)在我們可以對“敞開供地+敞開企業(yè)融資+限時開發(fā)+累進房產(chǎn)稅+促進房屋流通”這樣一個政策思路作出綜述。這個思路的指導思想是擴大供應并抑制超額需求，使我國的房地產(chǎn)市場在薄利多銷中快速發(fā)展，積極服務于國家的城市化進程。
銀行和股票市場直接向開發(fā)商提供正常的、低成本的資金，以使其有能力購地蓋房，這種做法既能擴大房屋供應，降低開發(fā)成本，又不會誘發(fā)新的購房需求，較之目前以買方按揭貸款為主的融資方式要優(yōu)越得多。在筆者看來，這是首先務必需要實行的。目前土地市場交投不振，一個重要原因是開發(fā)商手里缺少資金。重申一遍，這是促使房價上漲的潛在因素，它絕不表明蓋房子是無利可圖的。限制向開發(fā)商直接供應資金的政策極為愚蠢，而目前關注此事者寥寥；筆者要借此機會再次大聲疾呼！
開發(fā)商有了買地的錢，國家則要同時取消18億畝耕地紅線，向開發(fā)商敞開供地，并且限時開發(fā)。“限時開發(fā)”政策是這些年實踐摸索的一個重要收獲。由于國家目前是城市土地唯一的所有者和供給者，可以運用它的合約權利，來推行這一條款，從而避免觸及任何有關產(chǎn)權的法律問題。有了這個限制，開發(fā)商就會慎重參與土地競標，就不會不顧資金約束而盲目拿地，土地也就會落到既真正有能力進行開發(fā)、又有實際開發(fā)意向的企業(yè)手中。這條措施可以防止在開發(fā)商手中形成巨大的閑置土地存量，所以必然就會節(jié)約土地。當前的問題可能在于，“限時開發(fā)”的條款執(zhí)行得不夠嚴格，不夠透明，長官意志和暗箱操作盛行。為此，筆者建議強化土地交易和開發(fā)情況的信息披露，并在各個城市設立由居民、購房者和相關政府部門聯(lián)合組成的公開的委員會，監(jiān)督土地出讓合同的執(zhí)行情況。“限房價、競地價”的設想則斷不可行，因為它鼓勵的是制造豆腐渣工程。這是一種形式主義的消極政策。
在需求管理方面，筆者同其他大多數(shù)作者一樣，支持以累進的房產(chǎn)稅替代現(xiàn)行的限購政策。房產(chǎn)稅的優(yōu)點之一：它是一種靈活的數(shù)量型調(diào)節(jié)手段。扣除一定的免稅面積之后，超額的住房面積，應當按年繳納稅收。占用住房面積越大，則稅率越高。邊際稅率可以高到什么程度呢？參照國外個人所得稅的范例，這一稅率在理論上其實不必設立上限；總之，以足以遏制超額需求、從而實現(xiàn)房價的調(diào)控目標為原則。
如果以上各項措施都能得以實行，大家就會換個眼光來重新預估未來，目前囤積在房主手上的大量空余住房就會松動。為此，要撤除妨礙房屋二級市場交易的各項壁壘，以便存量住房回吐市場。現(xiàn)有房屋開發(fā)與交易環(huán)節(jié)的各項稅費應予以逐項檢視，能廢除的應盡量廢除。其中，房屋交易營業(yè)稅應首先盡快予以廢止。我們要打擊的是房屋投機炒作，而不是房屋交易本身。除前文論述之外，打擊房屋交易的政策至少還錯在兩處：1、房屋開發(fā)周期較長，作為一種實體產(chǎn)業(yè)，原本就對各類調(diào)控措施不敏感（像金融市場那樣）；若再限制交易，各項調(diào)控措施的效果要到何時才能顯現(xiàn)出來呢？一項政策五年前出臺，五年后出效果，假如這樣的話，調(diào)控工作本身還有可行性嗎？2、退一步講，即使要對交易有所限制，也應等到目前大量空余房基本消化完畢之后，才能著手進行；豈能在這個歷史性進程尚未展開之前先行限制交易？！這不等于是在幫助投機者鎖倉嗎？我們可以再次發(fā)現(xiàn)，這樣的政策完全是南轅北轍！
上述政策組合，可以幫助我們同時實現(xiàn)兩個目標：一是確保房地產(chǎn)業(yè)基本上實行市場經(jīng)濟體制，二是使得房地產(chǎn)市場可以實行適度的政府調(diào)控。在此政策配方下，大部分結構性干預措施均得以撤除，政府手握土地供應數(shù)量、房產(chǎn)稅率和按揭貸款比率三個數(shù)量型調(diào)節(jié)工具，可以根據(jù)經(jīng)濟運行情況靈活地、方便地進行宏觀調(diào)節(jié)，以便實現(xiàn)其想要達到的任何目標。這樣的方法，要比諸如經(jīng)濟適用房等政策簡便易行得多。
一些讀者對于“敞開土地供應”一條尤其擔心，這是一種很深的誤解。土地并不是不要節(jié)約，但是，節(jié)約土地主要應當通過房產(chǎn)稅政策來體現(xiàn)。如果我們認為節(jié)約土地極端重要，則可以大幅度提高房產(chǎn)稅的邊際稅率，可以實行其他國家都從未實行過的高稅率。也就是說，要把好需求的閘門；這才是關鍵。以往的做法是死把住土地關，同時以低首付比例等措施持續(xù)誘惑需求增長，這怎么能不引發(fā)泡沫呢？這就好比吃飯的道理：一個人要是每頓飯都吃七成飽，他就總是處于饑餓狀態(tài)，總在追求食物；現(xiàn)在，我們讓他敞開肚皮吃，看他有多大飯量，他反而就不那么稀罕食物了。由此新增的食物供應其實并沒有多少。擔心敞開供地就會造成失控的人，正是忽視了這個道理。投機者買進還是賣出，全看政府的政策。因為以往的政策不正確，所以他才選擇囤積房屋。政策對頭了，存量房不但不會堅守，反而會出籠。房子需要一間間地蓋，土地只能一塊塊地供，又怎么會失控呢？再者，即使形成了短期的過剩，隨著城市化的繼續(xù)進行，很快也會消化掉。
把房價降下來，是我國經(jīng)濟的當務之急。房價高漲，萬物漲價，工資高企，既損害了投資環(huán)境，又抑制了城市化進程。反之，房價降低了以后，低位的房屋需求還是很旺盛的，這就可以在購銷兩旺中繼續(xù)帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。請注意，房地產(chǎn)業(yè)對其他行業(yè)的積極帶動作用，主要體現(xiàn)在房屋數(shù)量上，體現(xiàn)在建造更多的房屋并使之有人居住，而不是體現(xiàn)在高房價上。通過制造和維持資產(chǎn)泡沫來發(fā)展經(jīng)濟的論調(diào)，純屬歪理邪說。
另一方面，假如房價近期降下來了，是不是包括以上措施在內(nèi)的各項政策就毋需再推行了呢？這就涉及房地產(chǎn)調(diào)控中的另一種錯誤傾向，即僅僅以房價為調(diào)控目標，而忽略行業(yè)內(nèi)基本體制的調(diào)整和建設。調(diào)控進行了這么多年，連相關的統(tǒng)計制度至今都未能得以完善。管理部門天天專注于觀望房價。房價如果控制住了，那么其他工作就都不用做了；要是沒有控制住，便趕緊臨時抱佛腳，其他什么“規(guī)則”也就都不管不顧了。正是在這樣的心態(tài)之下，應該做而尚未做的事情才被稱作“政策儲備”的；也正是在這樣的安排之下，時間一天天白白地流逝，現(xiàn)在回頭一看，各項體制機制大都在原地踏步，房價也沒有真正降下來多少，而相關行業(yè)卻已經(jīng)因為需求增長放緩而陷入了困境。
最后要聲明的是，以上政策建議絕不意味著筆者反對對我國的土地制度和農(nóng)村的集體所有制進行某種根本性的改革。不過，遠水解不了近渴。在現(xiàn)有的政策框架內(nèi)，國家的宏觀調(diào)控還是大有可為的，房價也是完全控制得住的。假若尚不能把現(xiàn)有的制度潛力予以充分發(fā)掘，又何談更深層次的改革？反之，這個行業(yè)內(nèi)的體制機制逐步理順了，局面安定了，才能為下一步的深度改革贏得空間。
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