2012年旅游行業(yè)非常火爆，旅游地產(chǎn)也是不遑多讓。根據(jù)統(tǒng)計，前100大房地產(chǎn)商中，有三分之一已經(jīng)加入到這個領(lǐng)域掘金。財經(jīng)評論員葉檀和復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心地產(chǎn)運(yùn)營研究所所長蔡為民，新財富旅游行業(yè)最佳分析師獎毛崢嶸，旅游財富網(wǎng)CEO曾曉成一起談?wù)劼糜蔚禺a(chǎn)。
葉檀：現(xiàn)在旅游地產(chǎn)到底火爆到什么程度?
曾曉成：我們今年公布了一個數(shù)據(jù)，2012年的第一個季度，旅游地產(chǎn)的投資是2600億。上半年的數(shù)據(jù)還未出，初步估算為8000億。
旅游地產(chǎn)投資周期長、風(fēng)險大，需要占用大規(guī)模的資金，收益周期相比住宅和商業(yè)地產(chǎn)更長，管理、運(yùn)營過程復(fù)雜，維護(hù)費(fèi)用高，而正是這些開發(fā)運(yùn)營的巨大難度將這一領(lǐng)域過濾成了大房企的逐鹿場。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計，2012年一季度，全國旅游地產(chǎn)投資上億元的簽約項目就有近70個，總規(guī)模逾2600億元。今年1月至4月，全國房地產(chǎn)投資總規(guī)模為1.58萬億元，旅游地產(chǎn)占了其中近1/5，預(yù)計全年旅游地產(chǎn)計劃投資總額將超萬億元。在百強(qiáng)房企中，至少有1/3介入了旅游地產(chǎn)領(lǐng)域，主要企業(yè)包括萬達(dá)、雅居樂、富力、萬科、恒大、世茂、佳兆業(yè)、中坤等。
葉檀：旅游地產(chǎn)現(xiàn)在投了8000億啊，跟住宅地產(chǎn)相比怎么樣？
蔡為民：和住宅地產(chǎn)的狀況不一樣。住宅地產(chǎn)的量更大，因為住宅地產(chǎn)是全面的，而旅游地產(chǎn)還有相當(dāng)?shù)木窒扌裕挥性陲L(fēng)景秀麗，景觀獨(dú)到的地方，像黃山、海南，這些地方會去做旅游地產(chǎn)。從房地產(chǎn)角度來說，8000億并不算多么龐大的量；但是如果說從單一的旅游地產(chǎn)來看，8000億絕對是過度飽和的。近一兩年來，住宅地產(chǎn)受到比較嚴(yán)厲的調(diào)控打壓，對開發(fā)商而言，必須要尋找出路。去年主要轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，今年主要轉(zhuǎn)向在旅游地產(chǎn)。住宅地產(chǎn)泡沫被政府壓下去了，現(xiàn)在關(guān)鍵是商業(yè)地產(chǎn)跟旅游地產(chǎn)，政府沒有打壓的措施，因為旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)跟股票一樣有風(fēng)險，你愿意進(jìn)去找死，那是你自己的事。
目前我國綜合性旅游項目主要分為海景型、名山大川型、歷史文化型和主題樂園型。海景度假地產(chǎn)可謂國內(nèi)最早、最流行的旅游地產(chǎn)模式，典型代表為海南三亞、東部沿海地區(qū)。海南樓市1992年崩盤，2003年開始復(fù)蘇，2006、2007年有所壯大，2008年的金融危機(jī)似乎對海南地產(chǎn)的影響并不明顯，國際旅游島建設(shè)似乎給高溫的海南地產(chǎn)火上澆油，隨之而來的卻是進(jìn)退兩難的尷尬。在經(jīng)歷了2010年的暴漲后，以海口、三亞等地為代表的海南樓市從高峰滑入低谷，價跌量滯，不少炒房客被套牢。
除了海南、云南等幾個傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)投資開發(fā)的熱地，最近幾年開始向全國蔓延。在廣東惠州沿海一帶，聚集有金融街、碧桂園、富茂、萬科等房企的旅游地產(chǎn)項目。世茂集團(tuán)在大連金渤海岸旅游度假區(qū)的世茂·御龍海灣，總投資高達(dá)500億元；佳兆業(yè)在遼寧東戴河新區(qū)的度假項目，預(yù)計投資達(dá)500億元；萬達(dá)的長白山國際旅游度假區(qū)，中弘股份的長白山望天鵝國際旅游度假區(qū)，方興地產(chǎn)的麗江“金茂雪山語”都是依托名山大川而建的項目。宏村、烏鎮(zhèn)等項目則是將古典小鎮(zhèn)重新包裝。此外以上海迪士尼為代表的主題樂園也成了地產(chǎn)商和風(fēng)投們的新寵。
葉檀：旅游地產(chǎn)應(yīng)該警惕，因為它變成了住宅地產(chǎn)的變奏，變成了商業(yè)地產(chǎn)的變奏，是有一定的泡沫的。旅游地產(chǎn)的高收入吸引著資金前仆后繼的進(jìn)入，但是高收益背后的高風(fēng)險卻并不是誰都能夠承受得起的，而且它也需要資金長期巨量的投入，注定它是一個燒錢的過程，我們一直很擔(dān)心，到底誰能夠活到最后呢？
曾曉成：旅游地產(chǎn)就是燒錢的？未必。要看項目怎么細(xì)分的，像長白山萬達(dá)這個項目，它打造的是旅游綜合體，涵蓋了休閑、娛樂、養(yǎng)生、高爾夫球場這些適合于休閑度假的功能，我可以住一個星期，也可以住半年，我有我需要的各種娛樂設(shè)施。
毛崢嶸：一個好的旅游地產(chǎn)項目應(yīng)該依托一個好的旅游目的地；從投資回報來講，可能有一部分要賣掉，但是我仍有大量的自持，比如有娛樂經(jīng)營性項目能獲得投資回報，使商業(yè)模式變得更加豐富，而不是主要集中在房產(chǎn)銷售。如果主要靠賣房子的話，那我覺得真的是掛羊頭賣狗肉了。
蔡為民：旅游地產(chǎn)是個好東西，關(guān)鍵是很多好東西一移植到中國就變壞東西了。最顯著的是主角跟配角的關(guān)系混亂了。理論上既然叫旅游地產(chǎn)，你應(yīng)該70%物業(yè)是自持的，最多30%銷售，但是在中國，它可能是1比1了，甚至于概念型的旅游地產(chǎn)也出現(xiàn)了。我有一個旅游設(shè)施，然后旁邊建一堆住宅作為旅游地產(chǎn)來宣傳，來抬高我的住宅價格。
葉檀：您說的我就想起來這個泡沫，我上次到一個城市去坐摩天輪，它叫“眼睛”，然后邊上的地產(chǎn)價格也就起來了。這個是城市景觀地產(chǎn)，跟旅游地產(chǎn)也比較相像。那么現(xiàn)在有沒有旅游地產(chǎn)項目建了，結(jié)果卻根本沒有人來買？
蔡為民：這樣的項目非常多，以黃山為例，黃山周邊100多個旅游地產(chǎn)，我到現(xiàn)在沒聽說有成功的。當(dāng)初一哄而上，后來往往是一枝獨(dú)秀，其他全死了，所以消費(fèi)者去買的時候，能剛好買到一枝獨(dú)秀的那一個樓盤嗎？不一定哦。所以你眼睛要擦亮。
葉檀：很多朋友肯定對旅游地產(chǎn)非常感興趣，但是旅游地產(chǎn)有做起來的，有沒做起來的，也有現(xiàn)在憋著準(zhǔn)備漲價的。不同的地方的旅游地產(chǎn)活力是完全的不一樣的，大家去投資一定要小心。看看它的租金、售價，當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力，這個很重要。如果說所有做旅游地產(chǎn)的人，能真正通過旅游產(chǎn)業(yè)做大他的公司，那么恭喜，這個行業(yè)未來一定有前景；如果所有旅游公司的老板都不務(wù)正業(yè)，忙著去圈幾十畝的地，那我想過個5年、10年，恐怕中國的旅游行業(yè)就會變味，有可能中國的旅游行業(yè)的秩序就會一塌糊涂。