國(guó)務(wù)院派出的房地產(chǎn)市場(chǎng)督查組剛回到北京，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)就表明，7月份新房的價(jià)格，無(wú)論是環(huán)比還是同比都顯現(xiàn)出回暖跡象，房?jī)r(jià)的反彈似乎成了趨勢(shì)。價(jià)格是市場(chǎng)的核心，房?jī)r(jià)的反彈是不是意味著扭轉(zhuǎn)了兩年來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的局面，住房市場(chǎng)的價(jià)格是不是會(huì)出現(xiàn)新一輪的上漲？其問(wèn)題何在？為什么十年來(lái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策都無(wú)法切中住房市場(chǎng)要害，房?jī)r(jià)越是調(diào)控越漲？
對(duì)于近期樓市價(jià)格反彈，國(guó)務(wù)院派出的督查組指出，從督查情況看，國(guó)務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的各項(xiàng)政策措施得到了較好落實(shí)，調(diào)控成效不斷顯現(xiàn)，投機(jī)投資性需求得到有效抑制。并批評(píng)地方樓市調(diào)控存在三大問(wèn)題：一是近期一些城市房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生變化，穩(wěn)定房?jī)r(jià)的壓力加大。二是個(gè)別地方存在通過(guò)放松限購(gòu)條件、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方式，刺激住房消費(fèi)的苗頭。三是部分城市今年上半年住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率較低，個(gè)別城市不到10%；一些地方的市場(chǎng)監(jiān)管力度需要加大，部分城市尚未建立預(yù)售資金監(jiān)管制度，一些樓盤(pán)的價(jià)格公示不夠規(guī)范。已有政策若能從嚴(yán)執(zhí)行市場(chǎng)不具大幅反彈條件。
針對(duì)這些情況，采取什么樣的政策才能讓住房市場(chǎng)價(jià)格反彈僅是曇花一現(xiàn)、讓過(guò)高的房?jī)r(jià)回歸到合理水平，讓住房市場(chǎng)能夠健康持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展？對(duì)于這些問(wèn)題，我們只要做個(gè)簡(jiǎn)單的梳理就能夠一目了然。
房?jī)r(jià)反彈的三大緣由
可以說(shuō)，十年來(lái)，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控從來(lái)就沒(méi)有停止過(guò)，房地產(chǎn)宏觀政策也出臺(tái)許多，但是多數(shù)的政策目標(biāo)不明確，政策工具與之不兼容，其實(shí)際效果可想而知。直到2010年國(guó)十條出臺(tái)才真正讓房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)明確（遏制住房投機(jī)投資需求，讓住房市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橄M(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)），政策工具配套具體（強(qiáng)調(diào)用信貸與稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿，輔助之土地與問(wèn)責(zé)政策）。這就有2010年以來(lái)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)出現(xiàn)真正地緩慢地調(diào)整。不過(guò)，由于執(zhí)行上與政策目標(biāo)有一定差異性，從而使得兩年來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果并沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。
但是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控后銷(xiāo)售全面下降、房?jī)r(jià)開(kāi)始逐漸下行后，其最為直接的反映就是住房開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)下行而影響到關(guān)聯(lián)行業(yè)與產(chǎn)量過(guò)剩，影響到整個(gè)GDP增長(zhǎng)下行。在這種情況下，盡管政府對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控態(tài)度依然堅(jiān)決，也要求嚴(yán)格遏制住房投機(jī)投資需求及讓房?jī)r(jià)回歸合理價(jià)格，但為了GDP的穩(wěn)增長(zhǎng)，不得不突破房地產(chǎn)宏觀調(diào)控最為重要的信貸底線，通過(guò)3次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、兩次減息使得堅(jiān)持了兩年的貨幣政策變得寬松。可以說(shuō)，作為一個(gè)投資為主導(dǎo)的住房市場(chǎng)，貨幣政策的寬松也就意味著住房購(gòu)買(mǎi)的信貸融資條件出現(xiàn)改變，從而使得住房市場(chǎng)的預(yù)期很快發(fā)生轉(zhuǎn)變。在住房市場(chǎng)仍然是一個(gè)投機(jī)炒作賺錢(qián)的工具、是一個(gè)居民財(cái)富的增長(zhǎng)工具時(shí)，這種市場(chǎng)預(yù)期的逆轉(zhuǎn)立即吸引大量投資者又重新進(jìn)入市場(chǎng)。住房銷(xiāo)售立即增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也就在這種情況下反彈。
在這種情況下，地方上更是借助于一個(gè)虛擬的住房“剛性需求”概念（但無(wú)論房?jī)r(jià)水平在什么程度，這個(gè)住房“剛性需求”是不存在的，因?yàn)槿魏巫》啃枨蠖嫉媒⒃谫?gòu)買(mǎi)者有支付能力的基礎(chǔ)上，如果沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)住房支付能力，那么這種住房需求只是潛在需求或個(gè)人對(duì)住房欲望。而在當(dāng)前的高房?jī)r(jià)下，85%以上的居民都沒(méi)有支付能力進(jìn)入住房市場(chǎng)，這種住房“剛性需求”是不存在的或虛擬的），試圖突破現(xiàn)有的住房政策，希望以此來(lái)刺激住房消費(fèi)（其目標(biāo)就是一個(gè)，就是如何讓現(xiàn)有市場(chǎng)的住房?jī)r(jià)格不下跌的情況增加住房銷(xiāo)售，以此來(lái)建立起一個(gè)它們所需要的房地產(chǎn)繁榮市場(chǎng)）。盡管地方的這些政策對(duì)刺激住房銷(xiāo)售能夠起到推波助瀾之作用，但這些政策并不是最近國(guó)內(nèi)不少城市住房市場(chǎng)的價(jià)格反彈的主導(dǎo)因素，沒(méi)有上述所指出的三個(gè)條件（房地產(chǎn)宏觀調(diào)控工具思維沒(méi)有轉(zhuǎn)變、貨幣政策的變寬松及以投機(jī)炒作為主導(dǎo)市場(chǎng)沒(méi)有轉(zhuǎn)變）存在，地方政府這些政策所到作用是十分有限的。所以，最近房?jī)r(jià)反彈，真正的源頭我們也就可想而知了。
價(jià)格調(diào)整是最核心問(wèn)題
從國(guó)十條以來(lái)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控目標(biāo)就是要全面遏制住房投機(jī)投資需求，讓住房?jī)r(jià)格回歸到合理水平。那么什么是住房市場(chǎng)的合理價(jià)格水平？如果是一個(gè)消費(fèi)為主導(dǎo)的市場(chǎng)，住房?jī)r(jià)格合理水平應(yīng)該是以絕大多數(shù)居民的可支付能力為基點(diǎn)。也就是說(shuō)，住房市場(chǎng)不僅要從性質(zhì)上根本轉(zhuǎn)變，而且也要讓當(dāng)前住房?jī)r(jià)格水平回到絕大多數(shù)居民都有能力來(lái)購(gòu)買(mǎi)。但是，從實(shí)際的市場(chǎng)情況來(lái)看，2011年中國(guó)社會(huì)科學(xué)院有一份研究報(bào)告指出，當(dāng)時(shí)的住房?jī)r(jià)格水平基本上把85%以上的居民都排斥在市場(chǎng)之外，他們是沒(méi)有支付能力來(lái)購(gòu)買(mǎi)的。可以說(shuō)，近兩年來(lái)，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，盡管住房銷(xiāo)售一段時(shí)間里出現(xiàn)全面下降，但住房?jī)r(jià)格并沒(méi)有由于住房銷(xiāo)售下降而下行，兩年來(lái)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)基本上處于“量跌價(jià)滯”僵化的局面。如果價(jià)格不調(diào)整而保持原有的高位，那么那些沒(méi)有支付能力的居民如何進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)？房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格調(diào)整才是市場(chǎng)最為核心的方面。
同時(shí)，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)一般規(guī)律，如果住房銷(xiāo)售全面下降，那么住房?jī)r(jià)格也會(huì)隨著下行。可是，從這兩年國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)所發(fā)生的情況來(lái)看，雖然這兩年住房市場(chǎng)是全面快速下跌，但房?jī)r(jià)卻頂著天花板上不下去。可見(jiàn)，這個(gè)住房市場(chǎng)仍是以住房投機(jī)炒作為主導(dǎo)的市場(chǎng)。在這個(gè)市場(chǎng)住房需求是零到無(wú)窮大。在這個(gè)市場(chǎng)，當(dāng)住房市場(chǎng)金融等條件變化時(shí)，住房銷(xiāo)售可能會(huì)突然停止，但住房投機(jī)炒作者是不會(huì)輕易降價(jià)出售手上住房的。如果這個(gè)市場(chǎng)不發(fā)生轉(zhuǎn)變，與國(guó)十條的住房調(diào)控目標(biāo)是相差甚遠(yuǎn)。
此外，如果沒(méi)有對(duì)住房購(gòu)買(mǎi)在稅收上的事中與事后限制，購(gòu)買(mǎi)一套住房同樣也可以用作投機(jī)炒作，只不過(guò)這種住房投機(jī)炒作的杠桿率降低而已。美國(guó)95%以上居民只購(gòu)買(mǎi)一套住房，其次貸危機(jī)也是住房市場(chǎng)泡沫引發(fā)的。更何況有很早前購(gòu)買(mǎi)多套住房投機(jī)炒作還在市場(chǎng)。因此，應(yīng)關(guān)注對(duì)住房購(gòu)買(mǎi)在稅收上的事中事后的限制顯得尤為必要。
所以，對(duì)于當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控，要防止住房市場(chǎng)的價(jià)格反彈，關(guān)鍵問(wèn)題還在于要真正地從遏制住房投機(jī)投資需求入手，并通過(guò)嚴(yán)厲稅收政策，把這些需求擠出住房市場(chǎng)，真正去除住房的賺錢(qián)功能，這樣才能轉(zhuǎn)變當(dāng)前國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)性質(zhì)，才能讓房?jī)r(jià)回歸理性。這是事半功倍的辦法。