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　　進入第三季度后，大多數(shù)分析人士認為下半年房地產(chǎn)市場將維持弱勢復(fù)蘇的格局，房價反彈幅度有限。這一判斷的主要依據(jù)是，未來房價存在四大制約因素——限購限貸、剛需主導(dǎo)、資金鏈壓力和庫存壓力。但是，近期國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市房價指數(shù)卻顯示，7月份房價環(huán)比上漲城市有50個，較6月多出一倍。而且，房價反彈已經(jīng)從一線和主要二線城市引領(lǐng)的局面向二、三線城市全面蔓延，超過七成的主要城市房價環(huán)比上漲大幅超出市場預(yù)期。
　　進一步看，大家公認的制約房價大幅度反彈的四大因素在7月份似乎并沒有發(fā)揮應(yīng)有的效力：7 月份全國商品房銷售面積單月同比增速從6月的-3.3%大幅回升至13.3%，單月成交水平已經(jīng)回到了2011年成交高峰時期的水平；開發(fā)商資金來源連續(xù)3個月同比回升，草根調(diào)研顯示開發(fā)商“以價跑量”的動力在減弱；主要城市庫存去化周期首次回到12個月之內(nèi)，庫存壓力明顯消退。商品房銷售額增速相比銷售面積增速反彈更加顯著，這一指標從6月的7%反彈至7月份的26.3%，成交量和房價相互帶動的局面似乎正在形成。
　　加州大學伯克利分校的奧伯斯特菲爾德于1994年提出多點平衡理論，即在經(jīng)濟的正常運作中可能出現(xiàn)多個平衡點，而當前處于哪個平衡點完全取決于所有參與人的期望與信心，這種現(xiàn)象在我國近年來房地產(chǎn)市場上表現(xiàn)得很明顯：如果絕大多數(shù)人認為房價將下跌，則會形成“成交下跌和房價下跌”的平衡點（去年下半年就是這種情況）；若絕大多數(shù)人認為房價反彈有限，則會形成“成交低增長和房價低增長”的平衡點（今年上半年就是這種情況）；若絕大多數(shù)人認為房價上漲難以避免，則會形成“成交高增長和房價高增長”的平衡點（7月份就是這種情況）。未來幾個月，房價超預(yù)期上漲可能將打破此前“成交低增長、房價低增長”的平衡點，并可能將形成“成交高增長、房價高增長”的新的平衡點。市場平衡點預(yù)期的轉(zhuǎn)換，首先引發(fā)的將是市場對于政策干預(yù)的擔憂，而近期關(guān)于房產(chǎn)稅試點擴容的消息見諸媒體也印證了這種擔憂。
　　新的調(diào)控政策是否出臺？力度有多大？對于市場的影響幾何？回答這些問題，首先需要看一下今年以來管理層調(diào)控房地產(chǎn)的邏輯思路是否改變了。事實上，今年以來房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯思路還是比較清晰連貫的，那就是在“穩(wěn)增長”和“控房價”上取得平衡。穩(wěn)增長就是支持以剛需為主的需求入市，以保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)從而減少對經(jīng)濟的沖擊；控房價就是通過堅持限購和限貸不放松來清退投資需求，以最大限度壓制房價上漲幅度來騰挪出支持穩(wěn)增長的空間。
　　現(xiàn)在來看，穩(wěn)增長的壓力似乎更大。7月份披露的經(jīng)濟數(shù)據(jù)之持續(xù)低迷不僅超出了預(yù)期，而且顯示宏觀經(jīng)濟筑底過程之艱難也超過了預(yù)期，正如管理層所言的“經(jīng)濟困難可能還會持續(xù)一段時間”。最近幾個月，中長期貸款、采購經(jīng)理人指數(shù)（PMI）中的庫存指數(shù)和生產(chǎn)價格指數(shù)（PPI）等指標持續(xù)創(chuàng)出階段性新低，一方面顯示終端私人需求依舊處于債務(wù)緊縮和去庫存階段，新增投資的意愿比較低迷；另一方面顯示民間實際投資成本（名義貸款利率PPI）依舊很高，而7月份以債券融資為主的社會總?cè)谫Y的放量更多地惠及了國企和央企。這說明，在帶動民間投資方面，3月份以來政策預(yù)調(diào)微調(diào)并未取得理想的效果。在這種情形下，全社會總投資能夠在低位企穩(wěn)依然是傳統(tǒng)的基建和民生投資（住房保障）發(fā)力的結(jié)果。
　　政府支持力度的上升一方面體現(xiàn)在財政支出的增加，另一方面體現(xiàn)在對地方融資平臺的開閘。今年上半年，財政盈余同比減少28%，占GDP比重不僅低于去年同期，而且是2004年以來的最低水平（僅高于擴大內(nèi)需的2009 年）；3月份以來，地方政府城投債發(fā)行的規(guī)模明顯提速，3月至7 月月均發(fā)行規(guī)模為861億元，明顯高于2010和2011年全年的水平（月均分別為308億和373億），反映了中央政府對地方融資平臺融資的適度放松。值得注意的是，當前財政支出擴張一定對應(yīng)的是對于未來財政收入增長的訴求。因此，對于各級政府而言，以土地出讓收入和房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈稅收的重要性不言而喻。因此，當前經(jīng)濟形勢以及政府應(yīng)對經(jīng)濟形勢的決策思路決定了房地產(chǎn)調(diào)控政策進一步收緊的空間相當狹小了。
　　控房價為什么這么難？近期房價確有反彈和蔓延的跡象，但是，在限購限貸政策一直發(fā)揮作用的情況下，為什么反彈和蔓延在去年下半年到今年上半年并沒有出現(xiàn)，反而在近期出現(xiàn)了？在管理層看來，貨幣政策寬松和房貸政策重回優(yōu)惠還不足以造成如此反彈和蔓延，畢竟限購和限貸在資格準入和加杠桿上形成了防火墻。根本原因還在于，最近幾個月地方政府“微調(diào)”走向“深入”，消極執(zhí)行甚至抵觸限購和限貸政策，事實上將限購和限貸政策的作用抵消于無形之中（如擴大補貼范圍、放寬入戶標準、利用政策的模糊地帶和“只做不說”的私下里行動）。
　　在管理層看來，如果地方政府不突破限購和限貸的“越界”行為，6月和7月房價反彈和蔓延不大可能出現(xiàn)，即便出現(xiàn)反彈的話，在范圍上和幅度上也是非常有限的。因此，管理層對于下一步調(diào)控態(tài)度就是，力保限購、限貸“底線不突破”和“執(zhí)行不走樣”。對于再次越界的地方政府，不再是僅僅采取簡單叫停的做法，取而代之的是問責等更嚴厲的行政手段。上述結(jié)論也間接地體現(xiàn)在近期新華社發(fā)布的國務(wù)院督查組調(diào)查結(jié)論新聞稿中。同時，相比于今年以來各地如火如荼的“微調(diào)”動作，8月份則鮮有地方“微調(diào)”的消息，這些也都證實了上述判斷。
　　因此我們認為，今年以來管理層調(diào)控房地產(chǎn)的基本邏輯思路并沒有改變，仍舊是順應(yīng)經(jīng)濟形勢變化，調(diào)整“穩(wěn)增長”和“控房價”的平衡點，出臺新的調(diào)控政策的概率比較低。就目前傳言的房產(chǎn)稅擴容的消息而言，我們認為出臺這一政策的概率很低或力度很小。如果僅僅針對增量房征收房產(chǎn)稅（如重慶和上海），則影響可以忽略不計，如果針對存量房征收房產(chǎn)稅，則在技術(shù)上和信息系統(tǒng)上的準備需要相當長的時間。更為重要的是，房產(chǎn)稅政策的實施效果主要看地方政府，在當前經(jīng)濟形勢下，地方政府的抵制情緒非常高，實施的難度也比較大。