在房地產(chǎn)調(diào)控政策基調(diào)不變、也不進(jìn)行明顯調(diào)整的中性假設(shè)情景下，房地產(chǎn)銷量增速有望在2012年三四季度平穩(wěn)回升。房地產(chǎn)新開(kāi)工和投資增速三季度觸底、四季度企穩(wěn)回升，全年增速有望保持在15％—20％之間。對(duì)于房地產(chǎn)在下一階段是會(huì)成為投資的下拉力量還是向上的動(dòng)力，不同的回答事實(shí)上意味著需要采取不同的宏觀應(yīng)對(duì)措施。具體而言，這取決于以下幾個(gè)因素：
一、這部分取決于房地產(chǎn)銷量的階段性回暖能否持續(xù)并且轉(zhuǎn)化房地產(chǎn)新開(kāi)工的增加。
第一，房地產(chǎn)庫(kù)存和企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率處于歷史高位，本輪房地產(chǎn)去庫(kù)存和去杠桿周期的延續(xù)時(shí)間可能長(zhǎng)于以往，這是一個(gè)負(fù)面因素。以在建銷售比衡量，全國(guó)層面的庫(kù)存消化壓力仍然巨大，即使是“招寶萬(wàn)金”這樣的房地產(chǎn)上市企業(yè)，庫(kù)存余額和資產(chǎn)負(fù)債率都處于歷史高水平，這預(yù)示著房地產(chǎn)企業(yè)的去庫(kù)存和去杠桿過(guò)程仍將延續(xù)。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)先策略是“以銷定產(chǎn)”，防止資金鏈的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，適當(dāng)收縮土地購(gòu)置節(jié)奏，從而減少資金壓力。下一階段，房地產(chǎn)去庫(kù)存的速度關(guān)鍵取決于當(dāng)前銷量回暖的趨勢(shì)在多大程度上得以延續(xù)。
第二，2012年6月和7月的兩次降息對(duì)居民剛性需求部分的住房購(gòu)買力的提升以及房地產(chǎn)銷售的季節(jié)性因素都將可能導(dǎo)致下半年銷售將好于上半年，這有助于推動(dòng)房地產(chǎn)新開(kāi)工下滑的趨勢(shì)在未來(lái)1—2個(gè)季度得以企穩(wěn)回升。從中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的歷史數(shù)據(jù)分析，通常在房地產(chǎn)投資中，在建面積的貢獻(xiàn)率為70％左右，新開(kāi)工的貢獻(xiàn)度在30％左右，但是由于在建面積相對(duì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)新開(kāi)工對(duì)投資的邊際影響更為明顯，而房地產(chǎn)新開(kāi)工又在很大程度上取決于銷售進(jìn)展，從歷史數(shù)據(jù)觀察兩者時(shí)滯通常為1—2個(gè)季度，即房地產(chǎn)銷售觸底之后1—2個(gè)季度房地產(chǎn)新開(kāi)工會(huì)見(jiàn)底。如果這一歷史波動(dòng)規(guī)律依然有效，則從當(dāng)前的情況判斷，房地產(chǎn)銷售在2012年一季度應(yīng)當(dāng)已經(jīng)階段性見(jiàn)底，進(jìn)一步考慮到季度性因素，歷史上“金九銀十”的季節(jié)性作用使60％的銷售量集中在下半年，而2012年由于上半年銷售處于負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)，下半年的銷售占比有可能超過(guò)60％，這使得未來(lái)兩個(gè)季度的銷售同比增速提升幅度可能更高于歷史水平。
二、這取決于東部省市的房地產(chǎn)投資增加能否對(duì)沖中西部省市的投資下滑。
從區(qū)域分布來(lái)看，東、中、西部房地產(chǎn)銷售占全國(guó)的比重大致為50％、25％、25％，房地產(chǎn)投資占全國(guó)的比重大致為60％、20％、20％。由于2010年以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)東部省市的沖擊更大，這也導(dǎo)致該區(qū)域房地產(chǎn)銷售和投資下滑的幅度更大，這也是2012年以來(lái)房地產(chǎn)投資回落的區(qū)域原因之一。
目前來(lái)看，隨著2012年6月和7月兩次降息效應(yīng)的釋放以及部分地方政府對(duì)剛性需求的適度政策支持，東部省市房地產(chǎn)銷售已率先于2012年一季度觸底，如果此前的運(yùn)行邏輯得以繼續(xù)，則房地產(chǎn)投資也可能于二三季度企穩(wěn)回升，但是考慮到中西部在三季度仍有較大可能維持當(dāng)前的下滑態(tài)勢(shì)，總體上，房地產(chǎn)投資在三季度企穩(wěn)、四季度回升的概率較大。
三、一個(gè)總判斷：在房地產(chǎn)調(diào)控政策力度不加碼的前提下，下半年房地產(chǎn)投資有望企穩(wěn)回升。
綜合而言，基于當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)于高房?jī)r(jià)和財(cái)富分配負(fù)面影響、以及社會(huì)影響等的謹(jǐn)慎態(tài)度，預(yù)期下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策的基調(diào)不會(huì)出現(xiàn)明顯變化，在此前提下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整動(dòng)力和波動(dòng)將更多地來(lái)源于自發(fā)性的、階段性的被抑制剛性需求的逐步釋放等，這使得房地產(chǎn)銷量增速在2012年一季度觸底的基礎(chǔ)上，如果延續(xù)此前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的規(guī)律，則房地產(chǎn)銷量在二季度由負(fù)轉(zhuǎn)正基礎(chǔ)上有望在三四季度企穩(wěn)回升。
伴隨銷量的回升，從此前的房地產(chǎn)波動(dòng)規(guī)律看，房地產(chǎn)新開(kāi)工和投資增速也可能有望在三季度觸底、四季度企穩(wěn)回升，全年房地產(chǎn)投資增速有望保持在15％—20％之間。這種判斷的最大變數(shù)來(lái)自于房?jī)r(jià)的階段性、局部性反彈會(huì)引發(fā)更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策力度加碼，如果這種情況出現(xiàn)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資增速有可能繼續(xù)回落到10％以下，這就需要在其他領(lǐng)域的投資、以及內(nèi)需領(lǐng)域采取更大的對(duì)沖措施，來(lái)促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升。