2012年7月7日，中共中央政治局常委、國務(wù)院總理溫家寶在江蘇省常州市調(diào)研時強調(diào)，目前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍然處在關(guān)鍵時期，調(diào)控任務(wù)還很艱巨。必須堅定不移做好調(diào)控工作，把抑制房地產(chǎn)投機投資性需求作為一項長期政策，決不能讓房價反彈……
毫無疑問，溫家寶總理在常州“不讓房價反彈”的講話，給之前部分地區(qū)出現(xiàn)的“房地產(chǎn)回暖說”澆了一瓢冷水。2012年7月10日，住建部調(diào)研地方限購政策，如變相放松將被問責。
部分地方現(xiàn)復(fù)蘇跡象
今年3月以來，在不少地方微調(diào)樓市調(diào)控政策的刺激下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的復(fù)蘇跡象。國家統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年1-5月份，全國商品房銷售面積約2.9億平方米，同比下降12.4%，降幅比前4月縮小1個百分點。商品房銷售額1.7萬億元，同比下降9.1%，降幅縮小2.7個百分點。特別是此前成交量低迷的一線城市，5月住宅市場交易量均大幅反彈，“紅五月”名副其實。北京新建商品住宅和二手住宅成交量環(huán)比4月分別上漲34.2%和27.2%，其中新建商品住宅成交量更是突破萬套，創(chuàng)下去年2月限購以來的最高紀錄。
從調(diào)控政策層面上看，截止到2012年7月2日，全國共有52個城市調(diào)控微調(diào)，45個城市通過，7個城市叫停。從成交量看，全國主要城市銷售成交火爆，市場底部呈現(xiàn)。從經(jīng)濟層面上看，保增長經(jīng)濟的背景下，房地產(chǎn)是拉動GDP的火車頭和政府財政重要經(jīng)濟來源。從房企資金層上看，上半年大房企和上市房企銷售業(yè)績火爆及拿地惜金策略等開拓新的融資渠道下，獲得大量的現(xiàn)金，房價缺乏下降空間。
房價合理回歸要落到實處
實際上，今年上半年中央出臺了多項房地產(chǎn)調(diào)控政策：一是行政手段。45個限購城市，600多個限貸城市，30個城市限價。二是稅收手段。600多個城市二手營業(yè)稅和2個城市開征房產(chǎn)稅,嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)增值稅。三是市場手段。保障性住房十二五期間建設(shè)3600萬套總量和價格控制目標宣布城市達到657個，一房一價，打擊捂盤惜售。四是金融手段。自去年11月份以來，央行采取了兩次降息和三次降準的措施、土地抵押和融資限制。五是房貸手段。首套首付由20%上調(diào)30%再上調(diào)到40%，七折利率取消，二套由30%上調(diào)50%再上調(diào)到60%，三套停貸，開發(fā)與地產(chǎn)及個人貸全面收緊。六是土地手段。提高拿地門檻,首付50%；打擊囤地，空置土地和小產(chǎn)權(quán)房及禁止新建別墅項目。
然而，2012年已過半，部分房地產(chǎn)調(diào)控政策卻悄無聲息地退出了歷史舞臺。與2011年全國657個城市宣布年度房價控制目標的盛況形成反差的是，2012年迄今為止，對外公布了年度房價控制目標的城市寥寥無幾。在住建部關(guān)于今年房地產(chǎn)調(diào)控任務(wù)的文件中，也尋覓不到這項政策的蹤影。數(shù)據(jù)顯示，自2011年9月始，這100個城市的整體房價已經(jīng)連續(xù)9個月環(huán)比下跌，直至2012年6月出現(xiàn)反彈。
按目前態(tài)勢來說，具體房價控制目標雖然已經(jīng)被淡化，
但“房價合理回歸”曾一度被政府反復(fù)提及，而在6月份房價出現(xiàn)同比止跌之后，四部委輪番站出來表態(tài)，核心依舊只有一個，即堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策不動搖。說明中央政府當前對于市場調(diào)控的態(tài)度依然十分嚴謹，近期雖無政策繼續(xù)從緊的可能，但也無明顯放松的傾向。
建立長效機制才是根本
從國家統(tǒng)計局2012年上半年70個大中城市房價來看，同比環(huán)比都是下降的，只有1月份同比房價是上漲的，這說明限購限貸政策確實起到了一定效果。2012年5月開始，全國主要城市成交上升，部分城市房價上漲，6-7月，全國多個城市爆發(fā)“地王”，土地市場回暖趨勢非常明顯。說明目前房地產(chǎn)調(diào)控政策漏洞多，顯然靠限購限貸具有行政色彩的干預(yù)手段，只可短期內(nèi)控制房價上漲，可謂“治標不治本”，必須要靠房地產(chǎn)調(diào)控長效機制和長期性的政策調(diào)整，并且
“多管齊下”，方可徹底根治中國房地產(chǎn)市場問題。
一是逐步建立和完善中國城鎮(zhèn)住房體系。這意味著要通過多條途徑保持市場供應(yīng)，增加豐富產(chǎn)品供給來源。首先要加快廉租房、公租房建設(shè)。擴大廉租房和公租房受益范圍。其次，繼續(xù)投資建設(shè)經(jīng)濟適用房和推出限價房。再次，繼續(xù)嚴格實施90/70政策，增加中小普通住宅戶型房源。最后，加大住宅土地和商品房供應(yīng)及打擊囤地等空置房，增加商品房實際有效的房源。
二是逐步取消中國商品房預(yù)售制度。因能解決開發(fā)商資金鏈的50%資金，商品房的預(yù)售已是推動房價上漲的關(guān)鍵因素之一。筆者建議，如果改成現(xiàn)房銷售，或者沒有達到預(yù)售要求樓盤，開發(fā)商不能銷售或收取定金，這樣便能遏制房價上漲的預(yù)期。
三是調(diào)整稅費分配制度。由于財政分配不平衡，房地產(chǎn)成為地方政府的最大財政收入來源。地方政府財政收入60%上交繳中央，留給地方政府的財政不到一半，卻承擔著60%的財政支付壓力。地方政府財政負擔過重，導(dǎo)致把房地產(chǎn)當成“提款機”，把土地當成“印鈔機”。
四是改革中國土地制度。地方政府對土地財政的依賴，是造成房價上漲最重要的原因。自2003年經(jīng)營性用地實行招拍掛制度后，出現(xiàn)很多“地王”，致使土地價格上漲幅度遠遠高于房價，房價很難再降下來。一些官員在任期內(nèi)為提高政績，通過招拍掛提前超額將土地指標賣光，造成開發(fā)商大量囤地以備土地升值，有些開發(fā)商儲備的土地居然可用10年或20年。地方政府和開發(fā)商的關(guān)系可謂盤根交錯。因此，可通過增加土地供應(yīng)方式，減少土地“招拍掛”。同時對囤地的開發(fā)商一定要嚴懲，讓房地產(chǎn)市場健康運行起來。
五是完善中國房地產(chǎn)項目資本金制度和貨幣政策等。自2009年中國房地產(chǎn)項目資本金從35%下降20%，全國各個城市的爛尾樓大量的消失了，只要是房子都能賣到好價錢，全民炒房。當年中國樓市房價暴漲，地價也同時暴漲。房地產(chǎn)開發(fā)過熱，房地產(chǎn)投資趨于不理性，房地產(chǎn)泡沫呈現(xiàn)。顯然，房地產(chǎn)項目資本金一下降到20%，給開發(fā)商額外增加一大筆流動資本，房市怎么不可能瘋狂。應(yīng)該注意市場變化，及時將房地產(chǎn)項目資本金上調(diào)到30%或35%。
同時，要完善和合理實施貨幣政策供應(yīng)，實時進行調(diào)節(jié)，減輕貨幣超發(fā)帶來的負面影響。中國經(jīng)濟一出現(xiàn)問題，要么印鈔票，要么實施大規(guī)模經(jīng)濟刺激計劃，這是非常危險的宏觀經(jīng)濟政策措施。筆者認為，必須謹記貨幣的兩面性，一面天堂，一面地獄。”