香港新一任特區(qū)行政長官梁振英先生一上任便馬不停蹄落區(qū)聽民聲。樓價問題自然位居前列。有市民問梁先生：如何解決房價過高市民買不起的問題？梁特首說這里面其實是兩個因素，一是房價，二是市民購買力，在這兩者之中，他不會干預房價，但會千方百計提高市民收入，以縮小兩者之間的差距。梁先生這番話雖不是正式頒布的政策，但可以看出他在房價問題上的執(zhí)政思路。
盡管個別港媒批評梁先生的不干預樓價之說有避重就輕之嫌，甚至說是外交辭令。但真正了解房價矛盾的人都清楚，梁先生的思路是對的。它不僅體現(xiàn)了理性和可行的原則，更重要的是切中了問題的要害。
現(xiàn)在越來越多的人接受了“房地產(chǎn)不是商品而是資產(chǎn)”的思想，這是件好事，因為這就會使越來越多的人明白為什么供求關系無法影響房價的道理，進而可以更加理性地對待房價的種種變化。但是，對于這么一項特殊的資產(chǎn)的價值究竟是怎么形成的，人們的認識仍很混亂。開發(fā)商們強調(diào)“成本決定論”，認為高開發(fā)成本決定高房價。房地產(chǎn)開發(fā)中的最重要的成本就是土地，土地價格高，樓宇價格就也跟著高，這似乎順理成章。但是土地的價格又是怎么定的呢？有人說是政府定的，因為土地是政府賣給開發(fā)商的。其實不對，價格從來就是買賣雙方博弈的結果，就算開發(fā)商在最終的交易中只做個中介人，難道政府的定價就不接受房地產(chǎn)市場的檢驗了嗎？如果房地產(chǎn)的最終購買者根本就不接受土地定價，進而完全退出（這種假設盡管有些極端但有助理解問題），政府所定的高昂的土地價格又如何得以體現(xiàn)呢？（價格只能通過交易得以體現(xiàn)）所以，這不是問題的癥結。
不過，成本決定論有一點對于理解房價是有幫助的，那就是它把土地價格對房價的影響顯現(xiàn)出來，這是積極的一面。現(xiàn)代金融學認為，土地這種特殊的資產(chǎn)其價格取決于這塊土地之上的經(jīng)濟發(fā)展水平和發(fā)展預期。經(jīng)濟發(fā)展水平越高，土地價值也就越大，預期也是一樣。這也就解釋了為什么經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的樓價總是高得驚人，而相對落后地區(qū)的房價總是親民很多的原因。所以，我始終認為，評判房價的高與低，不能簡單地從“理性不理性”、“炒作不炒作”上找原因，而應該更全面地從經(jīng)濟體全局出發(fā)，理清房價變化的內(nèi)在原因。
但這就引出了一個更深刻的矛盾：經(jīng)濟越發(fā)達的地區(qū)，老百姓越買不起房子！這就不禁使人產(chǎn)生這樣的疑問：發(fā)展經(jīng)濟的目的到底是什么？難道是要老百姓買不起房？盡管這樣的邏輯有些極端甚至荒謬，但是，從矛盾的兩個要素看，很容易讓人產(chǎn)生這樣的聯(lián)想。要想解決這個矛盾，最主要的路徑，就是讓老百姓從經(jīng)濟社會的進步中獲得更多的財富，讓老百姓住房購買力的增長速度跟得上（甚至超過）房價的增長速度。這就是梁振英先生樓市“新政”的基本思想。
如何才能真正增加百姓財富，進而消除購買力與房價之間的矛盾呢？可以有直接、比較間接兩種手段。所謂直接手段就是提高勞動力成本，讓勞動者的工資迅速增長。這種手段是最痛快的，也最容易得到民眾支持，但實際做起來恐怕比想象的要難得多。首先要看整個社會勞動力成本是否合理，如果像內(nèi)地這樣長期依靠勞動力邊際效應轉(zhuǎn)移來促進經(jīng)濟增長的勞動力成本模式，這種做法相對容易些；但像香港這樣勞動力邊際效應相對合理的經(jīng)濟環(huán)境，這種做法就要難一些了。其次還要看勞動力成本的社會結構是否合理。
而第二種所謂間接一些的手段則更加重要，這就是社會財富的二次分配，落實到房地產(chǎn)問題上，就是經(jīng)濟適用房和廉租房。經(jīng)適房和廉租房的最大意義在于，它把由全社會創(chuàng)造的財富（土地的升值）以再分配的形式回歸給更多的人來享用。在這方面，香港比內(nèi)地經(jīng)驗更豐富一些，效果也相對較好。而內(nèi)地總有人以各種借口“矮化”經(jīng)適房和廉租房的作用。在此我只想說一句，菜刀是好東西，但技術拙劣的人總會在用菜刀的時候傷了手，請不要把自己的拙劣歸咎于菜刀。經(jīng)適房和廉租房的作用之所以沒有發(fā)揮出來，關鍵還在于沒用好它。
說到內(nèi)地與香港的房地產(chǎn)政策的區(qū)別，很多人就會聯(lián)想到內(nèi)地已實施兩年的房地產(chǎn)調(diào)控政策。可能更多考慮到提高國民財富收入的困難性，也就是說在短期內(nèi)要實現(xiàn)全國范圍內(nèi)的收入水平的合理提高，還要顧及收入結構的合理可能不太現(xiàn)實，于是調(diào)控政策更傾向于遏制房價的躥升。
但這個選擇的缺點同樣不可忽視，首先是持續(xù)性，近年來的房地產(chǎn)調(diào)控政策之所以見效，很大程度上依賴“流動性缺失”，也就是說，開發(fā)商最終挺不住，選擇降價，并非是房地產(chǎn)的價值真的降到了價格所反映的水平，而是由于流動性不足所致。一旦出現(xiàn)流動性活躍，調(diào)控效果能否持續(xù)是個很值得研究的問題；其次，經(jīng)濟增長需求與調(diào)控房價之間也有矛盾之處。最近幾個月的經(jīng)濟放緩在倒逼貨幣政策適當放寬，而放寬的貨幣政策勢必放流一部分流動性，這是否會使房價回漲呢？苗頭其實已很顯著了。
增加收入也好，遏制房價也罷，都是親民政府的正確選擇。但無論哪種選擇都不是無成本的。關鍵在于如何權衡取舍，并制定相關政策保證，以避免政策失效造成信心動搖。（作者系哈爾濱商業(yè)大學金融學院金融工程研究所所長）