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當前樓市調(diào)控又到了關鍵時期。在重點城市成交水平持續(xù)回升、百城房價指數(shù)連降9月后首次上漲、買賣雙方預期改變等背景下，房價三季度反彈將成大概率事件。這是調(diào)控部門不愿看到的。
樓市調(diào)控之所以出現(xiàn)上述困境或?qū)擂危饕鞘芎暧^經(jīng)濟鉗制。相比2009年經(jīng)濟刺激時財政政策的“大手筆”，4月底以來本輪刺激經(jīng)濟政策主要仰仗貨幣政策。但是，本輪刺激政策需要面對的情況更為復雜。2009年以來上中下游全面擴張到2011年全面收縮，造成上下游產(chǎn)能過剩和嚴峻的庫存消化壓力。在產(chǎn)能嚴重過剩造成需求端減產(chǎn)和新訂單萎縮的情況下，主要依賴貨幣政策（控制過熱更有效）的刺激而缺乏財政手段（抑制過冷更有效）的使用，難以起到立竿見影的效果。這使得經(jīng)濟放緩的跨度延長，經(jīng)濟尋底和筑底將延續(xù)到三季度甚至更長時期。因此，我們看到的是，即使4月底以來上萬億投資項目放行，關鍵行業(yè)向民間資本敞開大門，但仍舊難以讓需求端極度疲軟的狀態(tài)發(fā)生改變。近期發(fā)布的PMI和匯豐PMI數(shù)據(jù)雙雙再次回落并創(chuàng)階段性新低，就很能說明問題。同時，去年還處于饑渴狀態(tài)的企業(yè)信貸需求，現(xiàn)今卻對銀行信貸不感興趣。
房地產(chǎn)似乎是上中下游產(chǎn)業(yè)中唯一亮點，主要城市6月不僅完全走出了傳統(tǒng)淡季的陰霾，而且創(chuàng)出了限購以來的單月銷售新高，連續(xù)兩個月快速上漲。當前，樓市復蘇有兩個支撐：貨幣政策確定性寬松的背景下，最受益的就是高杠桿的行業(yè)，這是支撐樓市回暖的一個驅(qū)動力；政策確定性見底和管理層對地方微調(diào)容忍度上升是支撐樓市回暖的另一個驅(qū)動力。可以確定的是，貨幣政策繼續(xù)放松未來會延續(xù)，房地產(chǎn)行業(yè)的買方和賣方也將繼續(xù)受益，這對回暖預期只會有加固的作用而不會弱化和反轉(zhuǎn)。近期我們觀察到的一個新現(xiàn)象是，地方政府微調(diào)方向正在發(fā)生變化。各地突破限購和限貸的“闖關”行動被叫停，但這并不完全意味著政策處于“不加碼，不上碼”的停滯狀態(tài)，除了為管理層默認的剛需刺激政策微調(diào)外，各地打限購限貸擦邊球，甚至“只做不說”的暗地行動會愈演愈烈。
近幾個月各地房地產(chǎn)市場銷量的回升，只是暫時緩解開發(fā)商庫存壓力，不足以提升開發(fā)商拿地的積極性。2012年1-6月，全國300個城市土地成交面積同比下降28%，住宅類用地成交面積下降44%。2009-2011年的全國新開工面積平均增速達23%，2010年41%的新開工增速更是創(chuàng)造了本世紀以來新開工增長的最高水平。按照兩年的建設周期，2011-2013年應該是房地產(chǎn)供應的高峰期。如果購房者以剛需為主導，未來相當長的一段時期內(nèi)，開發(fā)商將被迫處于消化庫存的境地，加速開工和拿地的積極性難以提升。
房地產(chǎn)企業(yè)不拿地、不開工，地方政府財政收入和項目投資的計劃就無法實施，而這一困局將會隨著經(jīng)濟的下滑變得越來越嚴峻。因此，地方政府突破限購、限貸的政策約束，以加速庫存消化和扭轉(zhuǎn)開發(fā)商市場前景預期，實現(xiàn)土地市場回暖的意圖就越來越強烈。5-6月，“穩(wěn)增長”被置于更加重要的位置，地方政府曾一度寄希望于國家在限購、限貸政策上有所松綁，但四部委十天內(nèi)對于“房地產(chǎn)調(diào)控不放松，地方應致力于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型”的連續(xù)表態(tài)，加上多地公開闖關限購、限貸政策再次被叫停，明確國家對于地方微調(diào)的容忍底線，即限購和限貸政策的紅線不能碰。因此，地方對于政策的突破只能轉(zhuǎn)入地下和以“只做不說”的方式進行，利用輿論造勢市場回暖，利用限購、限貸執(zhí)行標準的模糊地帶等等。
在限購、限貸政策的作用下，加上長期懸于頭頂?shù)母邘齑鎵褐疲瑯鞘谐山灰?guī)模回暖的價格拉動效應有限。隨著經(jīng)濟的下滑，中央對于地方“微調(diào)”政策的容忍度在微妙上升。因此，未來我國樓市回暖之路已經(jīng)相當明確，5-6月份的回暖，貨幣政策微調(diào)的影響占主導，而未來樓市回暖，除了貨幣政策的影響外，地方政府“微調(diào)”的影響正在加大。
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